Pišu: Željka Laslavić i Edis Felić
Ove se ljetne sezone više nego ikada priča o prekomjernoj gradnji i apartmanizaciji hrvatske obale. Ta je tema nadišla čak i brojanje turista po svojoj popularnosti u medijima. Turistički stručnjaci javno apeliraju da se gradnja nekretnina za kratkotrajni najam pod hitno i dekretom zaustavi dok ne postane prekasno. No nitko ne postavlja pitanje ima li i tko uopće mandat da donese i provede takvu odluku. Je li ta moć u rukama države ili lokalne zajednice? Stoga smo kontaktirali stručnjake iz raznih područja, uglavnom zakonodavstva, da objasne uloge i zakonske mogućnosti donošenja i provedbe jednog takvog dekreta. Njihova su su mišljenja podijeljena.
Branko Bogunović, partner iz HD Consultinga i profesor na Fakultetu turizma i ekonomije u Puli, koji je sudjelovao nedavno na HUP-ovom okruglom stolu o ključnim izazovima turizma, kasnije nam je komentirao da središnja država teoretski može zabraniti daljnju gradnju, ali da bi to bilo zapravo zakonsko nasilje.
– Rješenje treba tražiti u prostornim planovima lokalnih zajednica, općina i gradova koje imaju ingerenciju reći gdje i koliko graditi. Na grčkom otoku Santorini sve su kuće bijele i imaju plave krovove, a slično je i u dijelovima Kanade, gdje se investitorima detaljno nalaže što smiju, kako i od kojeg materijala graditi, ukoliko žele dobiti dozvolu. Znači lokalne zajednice mogu odlučiti može li se uopće graditi, kako i koliko. Drugi alat za smanjivanje tempa nove izgradnje je promjena poreznog opterećenja – kaže Bogunović.
Istaknuo je i to da smo u bivšoj Jugoslaviji imali restriktivnije uvjete gradnje nego danas te kako smo liberalizacijom sami sebi nanijeli štetu. Veliki problem na kojeg upozorava je i taj što u Hrvatskoj ne postoji niti jedno središnje mjesto koje vodi evidenciju o izdavanju građevinskih dozvola a da paralelno prati što se događa sa infrastrukturnim sustavima. Uvidi i statistike lokalnih zajednica su vrlo loši.
– Radili smo za dvije županije i tri destinacije procjene stanja održivosti i shvatili da je svugdje kaos – priča Bogunović.
Odvetnik Stjepan Lović iz odvjetničkog društva kaže da nije moguće zabraniti gradnju apartmana na obali, osim eventualno promjenom urbanističkih planova. Međutim, čak i da se oni promijene, upozorava Liderov stručnjak za trgovačko pravo, gradnja novog smještaja neće se zaustaviti.
– Ljudi će umjesto apartmana graditi sebi kuće i prilagođavati ih iznajmljivanju za turiste i tu naprosto ništa ne možete. Riječ je o privatnom vlasništvu i svatko ima pravo svoju kuću ili dio kuće iznajmiti nekome. Dakle, to nije rješenje, nego treba promijeniti poreznu politiku koja je sada takva, da ide na ruku iznajmljivačima apartmana – kaže Lović.
Drugim riječima, zabraniti nekom da izgradi kuću na građevinskom području vrlo je teško ako ispunjava sve zakonske uvjete, pa čak kad bi politička volja bila takva da se zabrani daljnja izgradnja apartmana. Pogledamo li malo ‘dublje‘, potpuna zabrana stambenih jedinica zadirala bi u već i u ustavne odredbe jer se ljudima krši pravo na izbor mjesta stanovanja ili kuće za odmor (vikendice). To što nešto nije šija (apartman) nego vrat (kuća) ne može ništa promijeniti.
Prema Loviću iznajmljivači bi morali registrirati obrt, plaćati sve obaveze kao obrtnici te porez na dobit i tada bi svi znali isplati li se tim poslom baviti ili ne.
Da nije moguće zabraniti gradnju objekata koji bi formalno bili kuće ili zgrade, a zapravo apartmani, potvrđuje i predsjednica Hrvatske komore inženjera građevinarstva Nina Dražin Lovrec koja kaže da je Zakona o prostornom uređenju (čl. 3. st. 1. podst. 8.) određen pojam građevinskog područja. Riječ je o području određenom prostornim planom na kojemu je izgrađeno naselje i područje planirano za uređenje, razvoj i proširenje naselja, a sastoji se od građevinskog područja naselja, izdvojenog dijela građevinskog područja naselja i izdvojenog građevinskog područja izvan naselja.
– U građevinskom području naselja grade se zgrade stambene namjene sa stambenim jedinicama, koje se sukladno propisima iz oblasti turizma mogu iznajmljivati pa promjena prostornog plana ne bi spriječila apartmanizaciju – kaže Dražin Lovrec.
Ona podsjeća da je u spomenutom zakonu definirano i izdvojeno građevinsko područje izvan naselja (podstavak 11.), a riječ je o području određenom prostornim planom kao prostorna cjelina izvan građevinskog područja naselja planirana za sve namjene, osim za stambenu.
– Dakle, izvan građevinskog područja naselja može se planirati i turistička namjena. Promjenom prostornog plana bi se u tim područjima turističke namjene mogla predvidjeti samo izgradnja hotelskih kompleksa, restorana i slično, bez mogućnosti gradnje apartmanskih zgrada – kaže Dražin Lovrec.
Čakovečki odvjetnik Tomislav Strniščak kaže da zakonodavac, pa i lokalna uprava imaju na raspolaganju cijeli niz instrumenata kojima mogu usporiti ili spriječiti apartmanizaciju obale. Ipak, ne ograničava se samo na apartmanizaciju, nego govori o sprečavanju općenito na izgradnju u obalnom dijelu. Podsjeća na čl. 52. Ustava RH kojim je vlasti dana široka ovlast da može odrediti koja su prirodna bogatstva od interesa za našu zemlju.
- Ta bogatstva može zaštititi posebnim zakonom, pa tako može zaštiti i obalni pojas u širini od recimo 2000 metara uz more. U tom smislu je moguće donijeti zakon kojim se ograničava gradnja na obali ili otocima. Manje je bitno da li će to biti apartmani ili kuće ili stanovi, gradnja je gradnja – kaže Strniščak.
No on isto naglašava ono o čemu govori i Lović, odnosno, potrebno je prvo utvrditi na što se misli kada se govori o ‘apartmanizaciji obale‘. Važno je razlikovati radi li se o gradnji građevina za trajno stanovanje ili gradnji građevina za povremeni boravak. On ukazuje na Pravilnik o razvrstavanju i kategorizaciji ugostiteljskih objekata iz skupine ostali ugostiteljski objekti za smještaj‘ u kojem su definirani i apartmani i kuće za odmor, što znači da ne bi bilo dovoljno donijeti propis u kojem se sprječava apartmanizacija jer bi se i dalje mogle graditi kuće za odmor ili neki drugi stambeni objekti koji bi se u stvarnosti koristili kao apartmani.
– Nisam uvjerenja da se urbanističkim planovima može precizno urediti pitanje gdje bi bilo dozvoljeno graditi stambene građevine za trajno stanovanje, a gdje apartmane ili kuće za odmor i kako bi se to kontroliralo osim da se strogo kažnjava osoba koja je prijavila prebivalište tamo gdje ne živi, a što se uređuje drugim propisima. Time bi se opet zadiralo u druge zakone, posebno Zakon o prebivalištu. Najjednostavnije je zakonom i propisima kao i urbanističkim planovima urediti pitanje gdje je dozvoljena gradnja, a gdje nije (bez obzira na vrstu objekta koji se gradi), dok smatram da bi odredba o tome gdje se mogu graditi apartmani, a gdje kuće za odmor, ili nekretnine za dugotrajni boravak – stanovanje, bila bez stvarnog učinka, a sve dok se za tu svrhu ne usklade i drugi propisi, posebno oni koji uređuju prebivalište. Jer jedno je kako netko naziva određeni objekt, drugo je kako se on stvarno koristi – kaže Strniščak.
No upozorava na problem koji bi uslijedio kada bi se to sve uskladilo. Pitanje je, naime, provedbe, odnosno tko će to kontrolirati, kažnjavati i prisiljavati vlasnike nekretnina da im ‘kuća za odmor‘ bude ujedno i mjesto prebivališta‘. Zato naš sugovornik smatra da bi se ‘vlasnicima nekretnina stvorila nerazmjerna obaveza, štoviše i ograničenje u raspolaganju nekretninom‘.
Odvjetnik Veljko Miljević pak kaže da nije problem u zabrani daljnje apartmanizacije, već je problem u dozvoli gradnje objekata na mjestima u prostoru gdje se takvi objekti ne bi smjeli nalaziti.
– Apartman je samo dio objekta, iako i cijeli objekt može predstavljati apartman, i odgovornost za odobrenje korištenja apartmana u turističkoj djelatnosti je na onome je koji takvo odobrenje daje. Odobrenje za korištenje apartmana ne bi se trebalo dati ako je apartman kao dio objekta ili apartman kao zaseban objekt izgrađen u prostoru gdje se ne bi trebao nalaziti – smatra Miljević.
On dalje napominje da se Generalni urbanistički plan za određeno područje ne može donijeti bez održavanja javne rasprave, pa građani imaju mogućnosti izraziti svoj stav o tome koji se objekti mogu nalaziti u određenom prostoru.
No po količini nekretnina sagrađenih u posljednjih godinu dana, kojih je blizu 60 tisuća, mišljenje građana (koji su i sami najčešće iznajmljivači u lokalnim zajednicama) nije misterija. U međuvremenu broj izdanih dozvola rapidno raste, imamo 1,4 milijuna kreveta u privatnom smještaju za najam na četiri milijuna stanovnika i možda je već sada sve otišlo predaleko.