Ugovor o zakupu ne prestaje vrijediti otvaranjem stečaja nad zakupodavcem

piše: dr. sc. Stjepan Lović, odvjetnik, Odvjetničko društvo Grubišić & Lović & Lalić

Nisu rijetke situacije da se za vrijeme trajanja zakupnog odnosa nad zakupodavcem, trgovačkim društvom, otvori stečajni postupak, a da zakupnik o tome nema nikakvih informacija. Zakupnik o tome uobičajeno bude naknadno obaviješten, a za cijelo to vrijeme i dalje se koristi poslovnim prostorom i održava ga.

Zakupnici često ne znaju koja su im daljnja prava i obveze nakon otvaranja stečajnog postupka te imaju li i dalje pravo nesmetano koristiti se nekretninom koja im je dana u zakup. U praksi su pitanja najčešće usmjerena na daljnje plaćanje zakupnine i na mogućnost da stečajni upravitelj otkaže ugovor o zakupu iako zakupnik uredno podmiruje svoje obveze iz ugovora o zakupu.

Zakupnici često žele i dalje ostati u zakupu te nekretnine, posebno zato što se u njoj nalazi njihovo poslovno sjedište i zbog činjenice da su tu nekretninu dulje održavali, a čak i ulaganjem poboljšavali njezino stanje. Pa se često postavlja i pitanje povrata ulaganja, moguće naknade štete u slučaju da im stečajni upravitelj otkaže ugovor o zakupu te njihova položaja u stečajnom postupku otvorenom nad zakupodavcem radi ostvarenja svojih tražbina prema njemu.

Kad se pokrene stečaj

Člankom 186. stavkom 1. Stečajnog zakona jasno je propisano da zakup nekretnina ili prostorija ne prestaje otvaranjem stečajnoga postupka. Dakle, zakupnik je i dalje ovlašten nesmetano koristiti se nekretninom te izvršavati sve obveze iz ugovora o zakupu sklopljenoga prije otvaranja stečajnog postupka nad zakupodavcem.