Investicije u komercijalne nekretnine porasle 80 posto u 2025.

Volumen investicijskih transakcija komercijalnih nekretnina u Hrvatskoj u 2025. dosegnuo je 450 milijuna eura, uz rast od 80 posto na godišnjoj razini, pokazuje analiza Colliersa predstavljena na konferenciji RE:D. Na razini srednje i istočne Europe (CEE) investicijska aktivnost također jača - ukupni volumen dosegnuo je oko 11,5 milijardi eura, što predstavlja rast od 30 posto u odnosu na 2024. godinu, pri čemu domaći i regionalni investitori sada čine oko dvije trećine svih transakcija. Najveći udio investitora po volumenu ulaganja dolazi iz Češke.

Ivan Laljak, voditelj odjela investicijskih transakcija, Colliers Hrvatska istaknuo je da je interes investitora primarno koncentriran na logistiku, retail parkove i premium uredske nekretnine te da regija CEE i dalje nudi više prinose u odnosu na zapadnu Europu. 

Prinosi na prime komercijalne nekretnine u Hrvatskoj kreću se oko 7 do 7,5 posto (te uz dodatne premije za rizik mogu dosegnuti i 8-9%) i ostaju stabilni, bez očekivanih većih promjena u 2026. godini. U usporedbi sa Slovenijom, viši su za oko 0,5 do jedan postotni bod. Prema prikazanim usporedbama s drugim gradovima, među najvišim prinosima u regiji u segmentu komercijalnih nekretnina, uz Zagreb, ističu se Sofija i Bukurešt.

No, unatoč višim prinosima, globalni institucionalni investitori, iako prisutni na tržištu, ostaju selektivni zbog ograničenog broja dostupnih investicijskih prilika, prvenstveno većih iznosa (50 i 100+ milijuna eura).

Ograničen ffond modernih nekretnina

- Tržište obilježava nedostatak ponude, odnosno ograničen fond modernih nekretnina u više segmenata, što održava nisku nepopunjenost i stabilan rast zakupnina. Istodobno, potražnju kontinuirano podupiru rast korporativne aktivnosti, uslužnog sektora, turizma i logistike. Razvoj novih projekata ostaje umjeren i selektivan zbog visokih troškova gradnje, složenih procesa planiranja i dozvola, i često nedovoljno atraktivnih povrata - kazao je Laljak. 

Zagreb je i dalje središte investicijskih aktivnosti. Tržište glavnog grada obilježava izrazito niska nepopunjenost – kod uredskih prostora manja je od dva posto, a u logistici oko 2,5 posto. Ukupni uredski fond iznosi oko 1,6 milijuna četvornih metara, a trenutno je u izgradnji oko 125 tisuća kvadrata novih ureda, dok je najavljeno dodatnih 225 tisuća kvadrata. 

U segmentu industrije i logistike, gdje ukupni fond doseže 1,9 milijuna kvadrata, trenutačno se gradi više od 110 tisuća kvadrata, dok je u najavi gotovo 500 tisuća novih logističkih površina u okolici Zagreba. Među najvećim najavljenim projektima ističe se Accolade u Donjoj Bistri s oko 315 tisuća kvadrata.

Slični investicijski trendovi vidljivi su i u retailu i turizmu. Na razini Hrvatske, u retail segmentu trenutno je oko 625 tisuća kvadrata modernih shopping centara, a u razvoju je oko 100 tisuća kvadrata retail parkova. U turizmu su istodobno razvijaju projekti poput, Vila Rosina, Rivia Arts & Culture Hotela, hotela Marjan te Opatija Marriott Resort & Spa, a s upravo otvorenim Valamarovim Pical Resortom, donose ukupno više od 1.100 novih smještajnih jedinica.

Nedostatak većih investicijskih prilika

Kako pojašnjava Laljak, tržište se sve jasnije dijeli na dva segmenta.

- S jedne strane su postojeće nekretnine za koje postoji snažna potražnja investitora, uz ograničenu ponudu i relativno atraktivne prinose. Tržište pritom pati od nedostatka većih investicijskih prilika. S druge strane, razvojni i greenfield projekti nailaze na znatno slabiji interes jer investitori procjenjuju da premija na rizik nije dovoljna u odnosu na troškove i neizvjesnosti. Najtraženiji su projekti koji uključuju stambenu komponentu. Greenfield projekti zahtijevaju veće angažiranje kapitala i vremena, te interes za njih dolazi primarno od developera, dok institucionalni investitori ostaju oprezni - zaključio je.