Kupci iz BiH kupuju osam puta više nekretnina, Nijemci se povlače

Strani kupci prošle su godine u Hrvatskoj kupili 9159 nekretnina, što čini 7,8 posto svih evidentiranih kupoprodaja.

To je 31 posto manje nego rekordne 2022. godine, kada su stranci kupili 13.344 nekretnine. Iako njihov udio na hrvatskom tržištu pada, podaci Porezne uprave za posljednjih deset godina otkrivaju značajne promjene u strukturi stranih kupaca.

Dok interes kupaca iz pojedinih zapadnoeuropskih zemalja slabi, sve više nekretnina kupuju državljani zemalja srednje i istočne Europe te hrvatskog susjedstva, navodi u svojoj analizi platforma EstatelQ koja se bavi upravljanjem nekretninama i njihovom prodajom.

Najbrojniji strani kupci i dalje su Slovenci, koji su tijekom 2025. godine kupili 2576 nekretnina, odnosno više od četvrtine svih nekretnina koje su kupili stranci. Slijede Nijemci s 1962 kupnje i Austrijanci s njih 875. Među značajnijim kupcima nalaze se i državljani Bosne i Hercegovine, Češke, Mađarske, Poljske i Slovačke, koji su pojedinačno ostvarili između 380 i 470 kupnji.

Najveće promjene vidljive su u usporedbi s 2016. godinom. Kupci iz Bosne i Hercegovine prošle su godine kupili 464 nekretnine, čak osam puta više nego prije deset godina, dok su Poljaci kupili 391 nekretninu, gotovo sedam puta više. Broj kupnji državljana Srbije povećao se šest puta, a Ukrajine 6,4 puta.

Značajno je porastao i interes Švicaraca, koji su 2016. kupili samo 14 nekretnina, a prošle godine njih 97. Česi i Mađari danas kupuju dvostruko više nekretnina nego prije deset godina, dok je broj kupnji Amerikanaca porastao 3,5 puta, premda je njihov udio na tržištu i dalje relativno malen.

Smanjio se broj Rusa, Šveđana i Britanaca

S druge strane, kupci iz pojedinih zemalja koje su tradicionalno bile važna tržišta za hrvatske nekretnine bilježe značajan pad aktivnosti. U odnosu na 2016. godinu broj kupnji ruskih državljana smanjio se za 78 posto, švedskih za 62 posto, a britanskih za 53 posto. Talijani, koji su prije deset godina bili četvrti najbrojniji strani kupci, danas kupuju 29 posto manje nekretnina.

Promjene su još izraženije promatra li se razdoblje nakon 2022. godine, kada je broj stranih kupnji dosegnuo vrhunac. Od tada se značajno smanjila aktivnost kupaca iz Njemačke, Austrije i Slovačke, dok su neka tržišta srednje i istočne Europe zadržala ili povećala broj kupnji.

Unatoč padu u posljednje tri godine, stranci su tijekom 2025. kupili 59 posto više nekretnina nego 2016. Njihov udio u ukupnom broju kupoprodaja pritom se vratio na približno osam posto, koliko je iznosio i 2021. godine. Čak ni na vrhuncu 2022. godine strane kupnje nisu dosegnule desetinu hrvatskog tržišta.

Strani kupci pritom su najviše zainteresirani za nekretnine na obali. Prema procjeni Hrvatske gospodarske komore iz 2025. godine, oko 90 posto stranih kupnji odnosi se na pet obalnih županija.

Promijenio se i način na koji strani kupci pronalaze i kupuju nekretnine. Iz platforme EstateIQ ističu da se sve veći dio kupoprodajnog procesa odvija na daljinu, od prvog pregleda oglasa do virtualnog obilaska nekretnine.

– Strani kupac danas prvi put razgleda nekretninu na mobitelu, iz Varšave ili Ljubljane, i na temelju oglasa odlučuje hoće li uopće sjesti u auto. Zato oglas mora odgovoriti na pitanja prije nego što ih kupac postavi: tlocrt, stvarna kvadratura, energetski razred, troškovi održavanja, i to na njegovom jeziku – objašnjavaju iz EstateIQ-a.

Dodaju da se prvi obilazak sve češće obavlja videopozivom, dok kupac osobno dolazi tek kada je gotovo donio odluku o kupnji. Pritom sve veću važnost imaju dostupnost i urednost dokumentacije, posebno za kupce iz udaljenijih zemalja.

– Na kraju presuđuje dokumentacija. Agencija koja na početku pošalje uredan izvadak iz zemljišne knjige i jasno objasni postupak kupnje dobiva povjerenje kupca koji je možda nikad neće vidjeti uživo – poručuju iz EstateIQ-a.