Cijene stanova prestigle dohodak u 17 zemalja EU-a, evo gdje je Hrvatska

Kupnja vlastitog stana u većem dijelu Europske unije postaje sve veći izazov u odnosu na primanja građana. Omjer cijena stambenih nekretnina i dohotka kućanstava u EU-u 2025. bio je 6,8 posto viši nego deset godina ranije, što znači da su cijene nekretnina u tom razdoblju rasle brže od dohotka.

Među zemljama u kojima je zabilježen takav trend nalazi se i Hrvatska, ali je pogoršanje odnosa cijena nekretnina i primanja bilo znatno manje od prosjeka Europske unije.

Pokazuju to najnoviji podaci Eurostata, prema kojima je takav trend zabilježen u 17 država članica, dok je u preostalih deset omjer cijena i dohotka smanjen. Hrvatska je prema desetogodišnjoj promjeni tog pokazatelja na 17. mjestu među 27 članica EU-a, odnosno posljednja među državama u kojima su cijene nekretnina rasle brže od dohotka.

Pokazatelj uspoređuje promjene cijena stambenih nekretnina s promjenama prilagođenoga bruto raspoloživog dohotka kućanstava po stanovniku. Povećava se kada cijene nekretnina rastu brže od dohotka, odnosno kada padaju sporije od njega. Smanjuje se kada cijene rastu sporije od dohotka.

Važno je pritom naglasiti da pokazatelj ne govori o tome u kojoj su zemlji stanovi apsolutno najskuplji u odnosu na primanja, nego kako se odnos cijena i dohotka promijenio u odnosu na početnu godinu.

Hrvatska se također suočava s padom priuštivosti

Iako je Hrvatska prema Eurostatovu pokazatelju u proteklom desetljeću zabilježila relativno malo povećanje omjera cijena nekretnina i dohotka, noviji podaci o domaćem tržištu stanovanja upućuju na pritiske na priuštivost. Pritom treba razlikovati Eurostatov desetogodišnji pokazatelj od novijih pokazatelja koji uzimaju u obzir i troškove kreditnog financiranja.

Prema indeksu priuštivosti Zagrebačke banke i Arhivanalitike, kupnja stambenog prostora u Hrvatskoj u drugom tromjesečju 2026. bila je 4,8 posto manje priuštiva nego u istom razdoblju godinu ranije.

Regionalni podaci pokazuju još izraženije razlike: u Zagrebu je priuštivost stanova bila čak 28 posto niža nego na rekordnim razinama s početka 2017. godine.

Istodobno, cijene stambenih nekretnina u Hrvatskoj u drugom tromjesečju 2026. bile su 12,7 posto više nego godinu ranije, što je Hrvatsku svrstalo na peto mjesto u Europskoj uniji po godišnjem rastu cijena.

Rastu i troškovi najma. U drugom tromjesečju 2026. najamnine u Hrvatskoj bile su 22,1 posto više od prosjeka 2025. godine, što je drugo najveće povećanje u Uniji, odmah iza Rumunjske.

Portugal predvodi, Rumunjska bilježi najveći pad

Najveći porast omjera cijena stambenih nekretnina i dohotka između 2015. i 2025. zabilježen je u Portugalu, gdje je dosegnuo 60,8 posto. Slijede Nizozemska s rastom od 34,3 posto, Mađarska s 26,5 posto, Češka s 25,8 posto i Španjolska s 24,5 posto.

Na suprotnom kraju ljestvice nalazi se Rumunjska, u kojoj je omjer cijena i dohotka pao za 42,8 posto. Slijede Finska s padom od 25,2 posto i Bugarska sa 16,2 posto.

Razlike među državama pokazuju koliko su se različito tijekom posljednjeg desetljeća razvijala europska tržišta nekretnina. Dok se u Portugalu odnos cijena i dohotka znatno pogoršao, u Rumunjskoj se razvio u suprotnom smjeru. Pritom treba imati na umu da se radi o promjenama omjera u odnosu na 2015., a ne o usporedbi apsolutne cijene stanova i primanja u pojedinim državama.

Dva vrhunca u posljednjih 25 godina

Eurostat prati i standardizirani omjer cijena nekretnina i dohotka, koji pokazuje koliko je taj odnos iznad ili ispod svojega dugoročnog prosjeka od 2000. godine.

Podaci otkrivaju dva posebno izražena vrhunca. Prvi je zabilježen 2007., neposredno prije globalne financijske krize, kada je omjer bio 7,9 posto iznad dugoročnog prosjeka. Drugi se dogodio 2022., kada je bio viši za 7,4 posto.

Između tih dvaju vrhunaca pokazatelj se postupno smanjivao te je 2014. bio 6,4 posto ispod dugoročnog prosjeka. Nakon ponovnog rasta do 2022., uslijedilo je smanjenje tijekom 2023. i 2024., a u 2025. omjer se ponovno našao neznatno iznad dugoročnog prosjeka, za 0,03 posto.

Standardizirani pokazatelj služi i kao pomoćni indikator u europskom postupku nadzora makroekonomskih neravnoteža jer može upozoriti na dugoročnije nakupljanje neravnoteža na tržištu nekretnina.

Eurostat pritom upozorava da omjer cijena i dohotka predstavlja samo jednu dimenziju priuštivosti stanovanja. Za cjelovitiju sliku potrebno je uzeti u obzir i broj godina dohotka potrebnih za kupnju nekretnine, troškove financiranja putem stambenih kredita te udio troškova stanovanja u raspoloživom dohotku kućanstava.