Nestašica ureda u Zagrebu, dok skladišta niču kao gljive poslije kiše

Tržište komercijalnih nekretnina u jugoistočnoj Europi ulazi u novu fazu stabilizacije nakon nekoliko turbulentnih godina obilježenih inflacijom, rastom kamatnih stopa i promjenama u investicijskim strategijama. Najnoviji pregled tržišta za 2026. koji je pripremila vodeća svjetska tvrtka za savjetovanje u području komercijalnih nekretnina (CBRE - Real Estate Market Outlook 2026.), pokazuje da se sektor postupno oporavlja, uz stabilizaciju cijena imovine i ponovno približavanje očekivanja kupaca i prodavatelja.

Dok se šira europska ekonomija suočava sa skromnim rastom od oko jedan posto u 2026. godini zbog utjecaja carina, regija SEE zadržava otpornost, a Hrvatska se pritom izdvaja kao jedna od najbrže rastućih ekonomija EU-a, navodi se u CBRE izvješću. No, iako je zamah snažan, predviđa se da će rast BDP-a Hrvatske u 2026. blago usporiti na razinu ispod tri posto, dok će se inflacija kretati oko prosjeka od 2,9 posto.

Također, izvješće navodi kako pojedini segmenti tržišta nekretnina, osobito logistika i retail parkovi bilježe snažan rast i razvoj novih projekata.

Logistika u Hrvatskoj ubrzano raste

Jedan od najbrže rastućih segmenata tržišta nekretnina u Hrvatskoj je logistika i industrijski prostor. Tijekom 2025. godine novi logistički objekti u Zagrebu, građeni bez unaprijed osiguranih zakupaca, porasli su za više od 20 posto na godišnjoj razini.

Velik dio nove ponude koncentriran je u širem zagrebačkom području. Među projektima koji su obilježili prošlu godinu su peta i šesta distribucijska hala tvrtke LogExpert u Velikoj Gorici, kao i logistički objekt u Zdenčini. Završena je i prva faza RC Zone Logistics Center projekta u Svetoj Nedelji.

RC Zone

Razvoj se nastavlja i u narednim godinama. U planu su novi projekti poput: VGP Park Zagreb u zoni Lučko, Logis One Helena u širem zagrebačkom području, te druga faza RC Zone Logistics Center u Samoboru.

Osim Zagreba, razvoj logistike širi se i na druge dijelove zemlje. Jedan od većih projekata izvan glavnog grada je VGP Park Split, koji bi u 2026. trebao donijeti oko 31.400 četvornih metara novog industrijskog prostora.

Izvješće navodi kako se u 2026. godini očekuje da će Hrvatska dobiti oko 120.000 četvornih metara novog logističkog prostora, što predstavlja više od 20 posto godišnjeg rasta logističkog fonda. Unatoč snažnom razvoju, najamnine su zasad stabilne, a 'prime' najamnine za logističke prostore u Hrvatskoj zadržale su se na oko 6,50 eura po četvornom metru mjesečno, a značajnije promjene ne očekuju se ni u kratkom roku.

Tržište logističkih nekretnina u jugoistočnoj Europi još je relativno nerazvijeno, ali ima snažan potencijal rasta. U 2025. godini Beograd i Zagreb bili su vodeći gradovi regije po rastu logističkih kapaciteta. Razvoj sve više zahvaća i tzv. sekundarne gradove, pa investitori i developeri sve češće traže lokacije izvan glavnih metropola, gdje su zemljišta dostupnija, a interes industrijskih kompanija i logističkih operatera raste.

Retail parkovi dominiraju maloprodajnim razvojem

Maloprodajno tržište u Hrvatskoj posljednjih je godina prošlo kroz značajnu transformaciju. Najveći rast bilježi segment retail parkova, osobito u manjim i srednjim gradovima. Tijekom 2025. godine na tržište je dodano 72.800 četvornih metara novih maloprodajnih površina, što predstavlja godišnji rast od oko 12 posto. Retail parkovi danas čine više od 35 posto ukupne maloprodajne ponude u Hrvatskoj, čime su postali najdinamičniji dio sektora, navode autori izvješća.

Istodobno, klasični trgovački centri sve se više fokusiraju na modernizaciju i poboljšanje kvalitete prostora. Primjer je King Cross u Zagrebu, koji je dovršio prvu fazu renovacije s novim trgovinama i infrastrukturom. Također je proširen Designer Outlet Zagreb, gdje je druga faza razvoja dodala oko 5.600 četvornih metara novih površina, čime je ukupna veličina centra narasla na približno 20.600 četvornih metara. U narednom razdoblju očekuje se daljnji rast retail parkova, pri čemu bi se njihov ukupni kapacitet u Hrvatskoj u 2026. godini mogao povećati za više od 5 posto.

Nestašica uredskog prostora u Zagrebu

Dok logistika i maloprodaja bilježe ekspanziju, zagrebačko tržište uredskih nekretnina suočava se s graničenom ponudom, što izravno utječe na rast cijena najma. Prema podacima CBRE-a, aktivnost na hrvatskom uredskom tržištu proteklih je godina bila relativno umjerena, s porastom ukupnog fonda od tek oko 1 posto u 2025. godini.

Takva ograničena ponuda, uz stabilnu potražnju, dovela je do iznimno niskih stopa neiznajmljenih prostora. Trenutačna stopa slobodnih ureda u Zagrebu iznosi oko 2,5 posto za prostore klasa A i B, a situacija je još izazovnija u najtraženijim zonama, gdje se stopa slobodnih prostora spušta i ispod jedan posto.

Ovakav tržišni pritisak rezultirao je blagim rastom najamnina krajem prošle godine. 'Prime' najamnine dosegnule su iznos od 17,50 eura po četvornom metru mjesečno, a cijene najma u sekundarnim objektima popele su se na prosječnih 13,50 eura po četvornom metru.

Ipak, prognoze za 2026. i 2027. godinu su optimističnije te se predviđa godišnji rast uredskog fonda od oko 3 posto. Očekuje se da će nekoliko značajnih projekata ojačati poziciju Zagreba kao vodećeg uredskog središta, uključujući zgrade Matrix D, VMD projekt, razvoj Paromlinske te Business Center Arena.

ured, uredi

Tvrtke u regiji sve češće uključuju fleksibilne uredske prostore u svoje portfelje, a očekuje se da će njihov udio u ukupnom uredskom prostoru porasti s trenutačnih 21 na 29 posto u sljedeće dvije godine. Glavni motivi za ovaj zaokret je smanjenje početnih ulaganja i brža prilagodba promjenama na tržištu.

Oporavak investicijskog tržišta

Na razini cijele regije jugoistočne Europe očekuje se nastavak stabilizacije investicijskog tržišta nekretnina. Nakon razdoblja usporavanja, stabilizacija cijena imovine postupno ponovno približava kupce i prodavatelje, što bi trebalo potaknuti veći broj transakcija. CBRE pritom očekuje da bi se tijekom 2026. na tržištu mogao pojaviti veći broj nekretnina za prodaju, osobito uredskih zgrada u Zagrebu i maloprodajnih objekata u sekundarnim gradovima.

U Hrvatskoj je investicijska aktivnost u 2025. godini premašila 170 milijuna eura, pri čemu je sektor maloprodaje činio polovicu ukupnog volumena. Uredski segment također je bilježio solidnu aktivnost, a među zapaženijim transakcijama CBRE navodi prodaje zagrebačkih poslovnih zgrada Matrix C, Fingo i Allianz. Među značajnijim poslovima bila je i djelomična prodaja trgovačkog centra City Center One Split, iako taj posao nije uključen u ukupni investicijski volumen prikazan u izvješću. Za razliku od Srbije, gdje dominira domaći kapital, hrvatsko investicijsko tržište i dalje predvode strani investitori. Logistički sektor pritom ostaje jedan od ključnih pokretača razvoja, dok će maloprodajni segment i dalje prolaziti kroz transformaciju usmjerenu na modernizaciju prostora, dodatne sadržaje i energetsku učinkovitost.

ESG i AI kao novi standardi

Izvješće također navodi da je pitanje održivosti prestalo biti opcionalno te da je postalo središnji dio stvaranja vrijednosti u cijeloj SEE regiji. Novi projekti gotovo bez iznimke ciljaju na zelene certifikate, a istaknuti lokalni primjer je Mall of Split, koji je nedavno osigurao platinasti LEED certifikat. Iako EU regulative poput Omnibus paketa donose određena administrativna olakšanja za srednje tvrtke, veliki institucionalni investitori i banke nastavit će nametati stroge ESG standarde kao uvjet za financiranje.

Paralelno s tim, izvješće predviđa da će 2026. godina biti obilježena ubrzanim usvajanjem umjetne inteligencije (AI). AI ne samo da će optimizirati upravljanje zgradama, već će kroz analitiku podataka pomoći tvrtkama da bolje razumiju obrasce korištenja ureda i tako efikasnije planiraju svoje buduće potrebe za prostorom

Regionalni kontekst i perspektive

U ostatku jugoistočne Europe tržište komercijalnih nekretnina pokazuje slične obrasce razvoja. Logistički sektor ostaje jedan od glavnih pokretača rasta, osobito u glavnim gradovima poput Beograda, Sofije i Bukurešta, gdje se nastavlja širenje modernih industrijskih i skladišnih kapaciteta. Investitori sve više traže projekte koji mogu zadovoljiti zahtjeve međunarodnih logističkih operatera i e-commerce kompanija, a razvoj se postupno širi i prema sekundarnim gradovima gdje je zemljište dostupnije, a troškovi razvoja niži.

Istodobno, maloprodajni sektor u većini država regije prolazi kroz transformaciju sličnu onoj u Hrvatskoj. Retail parkovi i projekti otvorenog tipa nastavljaju rasti, dok se tradicionalni trgovački centri sve više usmjeravaju na renovacije, modernizaciju prostora i uvođenje novih sadržaja kako bi zadržali posjećenost.

Uz stabilizaciju cijena imovine i postupno usklađivanje očekivanja kupaca i prodavatelja, izvješće predviđa da bi investicijska aktivnost na tržištu nekretnina jugoistočne Europe u narednom razdoblju mogla postupno rasti, osobito u logističkom i industrijskom segmentu.