Stambeni krediti za mlade: koliko vlastitog učešća treba za stan?

Nedavno istraživanje Hrvatske udruge banaka (HUB) o štednji i ulaganjima mladih u dobi od 18 do 35 godina pokazalo je da mladi nastoje štedjeti. Čak 87 posto ispitanika navelo je da štedi, a 44 posto da samostalno ulaže. No među onima koji štede samo 35 posto ima konkretno definiran cilj i iznos koji želi prikupiti, dok polovica ima tek opću ideju o tome za što štedi.

 

Premale prihode kao prepreku financijskom planiranju navodi 44 posto mladih, a među ispitanicima koji smatraju da još nije pravi trenutak za planiranje prevladava stav da će ono postati važno kada prihodi budu veći ili stabilniji.

 

Zašto je to istraživanje važno? Ne samo zbog zdravih financijskih navika nego i zbog nužnosti štednje za kupnju nekretnine. Naime, Hrvatska narodna banka (HNB) postrožila je uvjete odobravanja kredita kako bi ograničila prekomjerno zaduživanje građana. Prema standardnim pravilima, stambeni kredit ne može premašiti 90 posto vrijednosti nekretnine koja služi kao osiguranje, što znači da kupac u pravilu mora osigurati najmanje deset posto vlastitih sredstava.

 

Međutim, tih deset posto u praksi može biti i znatno više jer se pri izračunu omjera kredita i vrijednosti nekretnine uzima niži iznos između ugovorene kupoprodajne cijene i procijenjene vrijednosti nekretnine.

 

Primjerice, ako se stan kupuje za 150 tisuća eura, a banka procijeni da nekretnina vrijedi 140 tisuća, prema standardnom ograničenju može odobriti najviše 90 posto procijenjene vrijednosti, odnosno 126 tisuća eura. To znači da kupcu nije potrebno 15 tisuća eura, nego čak 24 tisuće eura vlastitih sredstava kako bi pokrio razliku do pune kupoprodajne cijene. Pritom postoje i propisane iznimke od ograničenja.

 

Ako se mladi ne mogu osloniti na pomoć roditelja, taj će iznos morati nekako uštedjeti. Koliko su onda HNB-ove mjere dodatno otežale ionako trnovit put do (pre)skupih stanova?

Od 1. listopada ove godine na snazi su dodatno postrožena pravila kreditiranja. HNB je zadržao ograničenje prema kojemu mjesečni trošak otplate ukupnog duga kod stambenih kredita u pravilu ne smije premašiti 45 posto mjesečnih primanja, kao ni ograničenje kredita na 90 posto vrijednosti nekretnine.

 

Međutim, bankama je prepolovljen prostor za odstupanja od tih pravila. Umjesto dosadašnjih 20 posto, iznimke za stambene kredite s većim opterećenjem dohotka te kredite osigurane nekretninom s omjerom kredita i vrijednosti nekretnine većim od 90 posto sada su ograničene na deset posto odgovarajućih iznosa isplaćenih kredita.

 

Iz banaka se, međutim, mogu iščitati različiti signali. Dok su neke bile vrlo šture u odgovorima, druge su detaljnije objasnile stanje i trendove na tržištu stambenoga kreditiranja mladih.

U Privrednoj banci Zagreb (PBZ) navode da u ponudi stambenih kredita imaju i posebne kredite za mlade. Namijenjeni su klijentima koji kreditom rješavaju svoje stambeno pitanje i koji na dan podnošenja zahtjeva nisu stariji od 35 godina.

 

Takvi se krediti odobravaju uz povoljniju kamatnu stopu u odnosu na standardne PBZ-ove stambene kredite, a klijenti ostvaruju i dodatnu pogodnost: trošak procjene nekretnine umjesto korisnika kredita snosi banka. Makrobonitetne mjere ograničenja kreditiranja potrošača primjenjuju se i na stambene kredite za mlade.

 

U Raiffeisen banci (RBA) ističu da njihovi podaci ne upućuju na smanjenje interesa mladih za stambeno kreditiranje nakon uvođenja HNB-ovih mjera.

 

– Naprotiv, bilježimo blag porast zanimanja mladih klijenata za stambene kredite, kao i rast njihove zastupljenosti među realiziranim stambenim kreditima. Mladi klijenti u prosjeku realiziraju nešto niže iznose stambenih kredita od ostalih, što je očekivano s obzirom na to da se najčešće nalaze u ranijoj fazi karijere i ostvaruju niža primanja. Međutim, naši podaci pokazuju da se ta razlika u posljednjem razdoblju smanjuje.

 

Uvođenjem novih regulatornih mjera uvjeti za stambeno kreditiranje postroženi su, što kod dijela klijenata, uključujući mlade, može utjecati na mogućnost i iznos financiranja. Banka pritom svaki zahtjev razmatra individualno, u skladu s regulatornim okvirom, internim kriterijima kreditiranja i načelima odgovornoga kreditiranja – poručuju iz RBA.

U Erste banci još su konkretniji. Prema ovogodišnjim podacima, klijentima u dobi do 29 godina odobreno je 17,8 posto ukupnog iznosa stambenih kredita, odnosno 19,4 posto njihova ukupnog broja. Riječ je o 559 od ukupno 2884 stambena kredita odobrena tijekom ove godine.

 

– Ako promatramo klijente u dobi od 19 do 29 godina, broj odobrenih stambenih kredita postupno raste s njihovom dobi. Općenito, najveći broj stambenih kredita u Erste banci odobrava se klijentima između 29 i 33 godine, što pokazuje da je kraj dvadesetih i početak tridesetih razdoblje u kojem se veći broj građana odlučuje na kupnju vlastite nekretnine. S dobi klijenata raste i prosječan iznos odobrenoga stambenog kredita, pri čemu najviši prosječni iznos u ovogodišnjim podacima bilježimo kod klijenata u dobi od 39 godina – navode iz Erste banke.

 

Kada je riječ o utjecaju novih HNB-ovih kriterija na dostupnost stambenih kredita mladima, iz Erste banke ističu da na temelju podataka kojima trenutačno raspolažu nije moguće izdvojiti njihov pojedinačni učinak.

 

Pritom treba uzeti u obzir i druge čimbenike koji posljednjih godina utječu na dostupnost stambenih kredita. Rast prosječnih iznosa kredita, primjerice, u znatnoj je mjeri povezan s rastom cijena nekretnina i inflacijom, pa se eventualne promjene u strukturi ili iznosima kredita ne mogu pripisati isključivo novim regulatornim pravilima.

 

U slučajevima kada klijent ne može dobiti željeni iznos kredita, mogućnosti se razmatraju individualno, ovisno o njegovoj kreditnoj sposobnosti i ukupnoj financijskoj situaciji. To može podrazumijevati prilagodbu iznosa kredita i vrijednosti nekretnine koja se kupuje ili osiguravanje većeg iznosa vlastitih sredstava.

 

Mladim klijentima zato savjetuju da prije kupnje nekretnine provjere svoju kreditnu sposobnost i okvirni iznos financiranja na koji mogu računati. Tako mogu realnije definirati budžet za kupnju i izbjeći situaciju u kojoj tek nakon pronalaska željene nekretnine utvrde da potreban iznos premašuje njihove mogućnosti financiranja.

U OTP banci ističu da prepoznaju izazove s kojima se mladi suočavaju pri rješavanju prvoga stambenog pitanja, osobito zbog znatnog rasta cijena nekretnina i ograničene ponude, posebice u većim urbanim središtima i priobalnom području.

 

Takva tržišna kretanja povećavaju potreban iznos kreditnog financiranja, dok su inflatorni pritisci proteklih godina dodatno otežali kućanstvima izdvajanje vlastitih sredstava potrebnih za kupnju nekretnine.

 

– Prepoznajući potrebe ove skupine klijenata, OTP banka kontinuirano razvija i prilagođava svoju kreditnu ponudu, u kojoj posebno ističemo OTPrvi dom, namijenjen klijentima do 45. godine života koji prvi put rješavaju svoje stambeno pitanje. Prilikom razvoja ovoga proizvoda vodili smo se i vlastitim analizama koje su pokazale da se znatan broj građana na kupnju prve nekretnine odlučuje nakon 35. godine života.

 

Vrlo dobra prihvaćenost ovoga proizvoda među klijentima dodatno potvrđuje važnost ponude prilagođene različitim životnim okolnostima i financijskim mogućnostima. Uz vlastitu kreditnu ponudu, OTP banka sudjeluje i u programima APN-a te inicijativama jedinica lokalne i područne samouprave usmjerenima na olakšavanje rješavanja stambenog pitanja građana – objašnjavaju iz OTP banke.

 

Kada je riječ o HNB-ovim makrobonitetnim mjerama, iz OTP-a podsjećaju da je njihov cilj očuvanje financijske stabilnosti i sprječavanje prekomjernog zaduživanja građana, što je u skladu s načelima odgovornoga kreditiranja koja primjenjuje i ta banka.

 

Primjena regulatornih ograničenja dodatno naglašava važnost usklađenosti kreditnih obveza s raspoloživim prihodima te osiguravanja odgovarajućega vlastitog učešća. To može biti izazov, osobito za mlade koji se nalaze na početku profesionalnog razvoja.

 

– Međutim, na dinamiku stambenoga kreditiranja, osim regulatornih promjena, utječu i tržišna potražnja, kretanje kamatnih stopa, cijene nekretnina te financijske mogućnosti kućanstava. Zato se eventualne promjene u opsegu kreditiranja ne mogu jednoznačno pripisati isključivo primjeni novih regulatornih kriterija, nego ih je potrebno sagledati u kontekstu ukupnih tržišnih okolnosti i tijekom duljeg razdoblja praćenja – poručuju iz OTP-a.

 

Klijentima koji planiraju kupnju prve nekretnine preporučuju pravodobno informiranje i savjetovanje s bankom, već u početnoj fazi planiranja kupnje, kako bi stekli realan uvid u svoje financijske mogućnosti.

 

U slučajevima kada klijenti ne ispunjavaju uvjete za željeni iznos financiranja, banka individualnim pristupom nastoji razmotriti raspoložive mogućnosti, poput prilagodbe iznosa kredita ili roka otplate, smanjenja postojećih kreditnih obveza ili uključivanja sudužnika, u skladu s važećim regulatornim zahtjevima i kreditnom politikom banke.

Kada se podvuče crta, stambenih kredita ima, no visoke cijene nekretnina i inflacija dodatno otežavaju izdvajanje vlastitih sredstava, osobito mladima na početku karijere. HNB-ova ograničenja dodatno suzbijaju mogućnost prekomjernog zaduživanja, ali istodobno znače da dio kupaca mora imati veću ušteđevinu ili prilagoditi svoje planove.

 

Podaci banaka pokazuju da se znatan broj građana za kupnju prve nekretnine odlučuje krajem dvadesetih i tijekom tridesetih godina, kada su im prihodi i profesionalni položaj u pravilu stabilniji. Ipak, zasad nema dovoljno podataka da bi se zaključilo kako su upravo nove HNB-ove mjere uzrokovale odgađanje kupnje.

 

Premda su financijski stručnjaci u određenim okolnostima savjetovali da je bolje ostati u najmu nego se dugoročno zadužiti za „beton“, visoki troškovi najma mnoge ponovno potiču na razmišljanje o kupnji. No ni usporedba mjesečne najamnine s ratom kredita nije dovoljna za odluku jer kupnja uključuje početno učešće, poreze i druge troškove.

 

Za dio mladih važna je i mogućnost korištenja državnih potpora. U sklopu novog programa potpora za rješavanje stambenog pitanja, pokrenutog 2025. godine, Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN) odobrila je isplatu ukupno 38,83 milijuna eura povrata poreza na promet nekretnina i dijela PDV-a.

 

Međutim, važno je naglasiti da se ta potpora ostvaruje tek nakon kupnje nekretnine i ispunjavanja propisanih uvjeta. Zato ne može zamijeniti vlastitu štednju potrebnu za početno učešće, koje za mnoge mlade i dalje ostaje jedna od najvećih prepreka na putu do prvog stana.