Problematično načelo prethodnog učinka zorno pokazuje kako se ozakonjuje nepravda prema vlasnicima nekretnina koje jedinica lokalne samouprave (JLS) ili država žele izvlastiti, ali i privatne kompanije koje investiraju u kupnju zemljišta. Iako je zbog viših interesa moguće oduzeti zemlju, vlasnicima treba isplatiti ne samo tržišnu nego i pravednu naknadu (što ćemo objasniti), no spomenuto načelo onemogućuje pravednost.
Javila mi se odvjetnica Radmila Bonifačić koja mi je ispričala nekoliko priča povezanih s tom situacijom. Konkretno, riječ je o odredbi Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina koji je 2015. uveo jednu novinu, spomenuto načelo prethodnog učinka kojim se vlasnicima nekretnina naknada za izvlaštenje utvrđuje i plaća prema vrijednosti nekretnine koju ona ima u trenutku donošenja rješenja o izvlaštenju (dan vrednovanja). To nije sporno, ali jest sljedeće: vrijednost nekretnine određuje se prema namjeni koju je imala do izvlaštenja (tzv. dan kakvoće), a ne prema namjeni koju će imati nakon njega.
Primjerice, objašnjava moja sugovornica, ako se poljoprivredno zemljište izvlašćuje radi gradnje ceste ili industrijskog objekta (što znači da će to biti građevinsko zemljište), u postupku izvlaštenja njegova će se tržišna vrijednost, u skladu sa Zakonom, utvrđivati prema namjeni koju je imalo prije rješenja o izvlaštenju. Pojednostavnjeno rečeno, vlasniku će prema načelu prethodnog učinka biti isplaćena tržišna naknada za poljoprivredno zemljište, a ne za građevinsko (kakva će mu biti namjena), što je na kraju nepravedno, i to unatoč prividnoj pravdi da je vlasniku isplaćena tržišna cijena (za poljoprivredno zemljište).
Što biste vi napravili?
Zamislite da imate poljoprivredno zemljište i da ga neka kompanija želi kupiti kako bi uložila u gradnju proizvodnog pogona. To može biti veliki investitor od državnog interesa, zbog čega vas država može izvlastiti i pritom, zbog već napisanoga, oštetiti. Zamislimo sada drukčiju situaciju: investitor nije od državnog interesa, zato vas država neće izvlastiti. U tom slučaju obratit će vam se investitor i pitati vas biste li prodali poljoprivredno zemljište kako bi on na njemu sagradio proizvodni pogon. Budući da će mu namjena biti takva da će se morati prenamijeniti u građevinsko, zatražit ćete višu cijenu bez obzira na to što je još poljoprivredno, uzimajući ipak u obzir da se tek treba da prenamijeniti, odnosno da treba provesti postupak prenamjene, koji je skup. Dakle, u slučajevima u kojima nema izvlaštenja i zakonske obaveze primjene načela prethodnog učinka, vlasnik poljoprivrednog zemljišta ipak će imati priliku ostvariti pravednu naknadu za razliku od onoga čije je izvlaštenje zemljišta proglašeno višim interesom.
Vratimo se situaciji kad se pojavi investitor važan za državu pa država (ili JLS) odluči nekog izvlastiti da bi taj nešto gradio. Tko su, zapravo, najčešće ti investitori? Uglavnom državne kompanije. Vrlo rijetko naći će se privatni investitor koji bi bio toliko važan državi da za njega izvlasti zemljište po cijeni poljoprivrednoga. Dakle, gotovo u svim takvim situacijama investiraju državne kompanije i zbog toga država izvlašćuje vlasnike inzistirajući na načelu prethodnog učinka. To pak znači da država tako zapravo favorizira svoje kompanije u odnosu na privatne (i strane i domaće) jer su ove druge prisiljene plaćati cijenu zemljišta kao budućega građevinskoga, a ne bivšega poljoprivrednoga, po tržišnoj cijeni.
I mi laici to kužimo
Načelo prethodnog učinka izmišljeno je da bi favoriziralo državu u odnosu na sve druge aktere kupoprodaje nekretnina – privatne tvrtke i vlasnike zemljišta. Posljednji su tako lišeni prilike da im se plati stvarna vrijednost nekretnine. Bonifačić s kolegama i stručnjacima za procjenu vrijednosti nekretnina godinama upozorava na taj problem. Obratila se čak i Ustavnom sudu, ali za sada bez rezultata. Uistinu nije jasno kako mjerodavni to ne razumiju kad i mi laici, kad se malo udubimo, shvaćamo da to nije u redu prema vlasnicima, a ni prema privatnim investitorima koji nemaju taj luksuz određivati na koji će im se način obračunavati cijena zemljišta koje žele kupiti.
POST SCRIPTUM
Odvjetnica Radmila Bonifačić smatra da će ‘primjena metode prethodnog učinka pri procjeni nekretnina u postupcima izvlaštenja prouzročiti to da će se izvlaštenje, koje je u skladu s Ustavom RH krajnja mjera nakon nemogućnosti da se s vlasnikom dogovori tržišna cijena, pretvoriti u redovitu mjeru, što je protivno biti i svrsi izvlaštenja‘.