Svatko tko se u Hrvatskoj upusti u gradnju, prije ili kasnije susretne se s birokratskim labirintom i dugim čekanjem na građevinsku dozvolu
Svaki investitor koji u Hrvatskoj krene u građevinski projekt prije ili kasnije nailazi na splet birokratskih prepreka i mjesece čekanja na građevinsku dozvolu. Međutim, ta dozvola tek je početak – cjelokupni proces prikupljanja svih potrebnih odobrenja i dokumentacije često traje višestruko dulje od zakonskih rokova.
Odakle kreće čekanje?
Prvo treba definirati početak čekanja. Ako se rok računa od trenutka kada je nadležnom uredu za prostorno uređenje predan potpun zahtjev s glavnim projektom i dokazom o riješenim vlasničkim odnosima, zakon predviđa izdavanje građevinske dozvole unutar 45 dana. Međutim, tom ‘čekanju‘ prethodi cijeli niz drugih proceduralnih faza.
Investitor, nakon kupnje građevinske čestice, prvo čeka izradu idejnog rješenja koje mora biti u skladu s prostornim planom i njegovim željama. Slijedi čekanje na izdavanje posebnih uvjeta i uvjeta priključenja, a potom i izrada glavnog projekta, u koji su uključeni arhitekti, statičari, strojari i geodeti. Uz to, moguće su i dodatne prepreke – neriješeni vlasnički odnosi, osnivanje tvrtke nositelja gradnje, geomehanička ispitivanja tla ili čak izmjena prostornog plana.
Koliko zapravo traje čekanje?
Iva Ivas, voditeljica arhitektonskog tima u tvrtki DI plan, ističe kako je projektiranje i priprema gradnje složen proces s brojnim sudionicima.
- Planiranje investicije treba uključivati vrijeme za projektiranje, pribavljanje posebnih uvjeta, rješavanje vlasničkih odnosa i geodetskih poslova te izdavanje dozvole. Na sve to treba dodati faktor složenosti – što je projekt zahtjevniji, to je čekanje duže - objašnjava Ivas.
Iako statistike Državnog zavoda za statistiku navode kako je prosječno vrijeme izdavanja građevinske dozvole oko 30 dana, stvarnost često pokazuje drugačiju sliku.
- Ti podaci ne uzimaju u obzir vrijeme od prve predaje projekta, čekanja na dodjelu referenta, zahtjeva za izmjenama i dopunama, bolovanja službenika i razne druge faktore. U praksi se na neke dozvole čeka i godinama - dodaje Ivas.
Regionalne razlike i najproblematičnije građevine
U različitim dijelovima Hrvatske postoje znatne razlike u broju zahtjeva i vrsti gradnje. Dalmacija i Istra prednjače u izdavanju dozvola za turističke objekte – vile s bazenima, kampove, pansione i apartmanske zgrade – dok u ostatku zemlje pritisak na građenje nije toliko izražen.
Najduže se, prema riječima Ivas, čeka na dozvole za zgrade koje imaju određene problematične karakteristike. "
- To su objekti kod kojih se rastezljivo tumače odredbe prostornog plana u pogledu visine, broja katova, kvadrature ili pristupnih puteva. Najčešće su to stambene zgrade namijenjene prodaji stanova - kaže Ivas.
Dodatnu komplikaciju stvara i Pravilnik o jednostavnim građevinama i radovima, koji je nerijetko krivo interpretiran.
- Svaka građevinska intervencija koja mijenja konstrukciju, kvadraturu ili otvorenost objekta zahtijeva građevinsku dozvolu. Kuća ne može biti ‘samo malo nelegalna’ – ili jest ili nije - upozorava Ivas.
Novi zakon donosi promjene?
U 2025. godini očekuje se novi Zakon o gradnji, no još uvijek nema konkretnih informacija o njegovom sadržaju. Ipak, Ivas ističe da bi poboljšanja mogla uključivati detaljnije prostorne planove, manje administracije, veću odgovornost glavnog projektanta te povećanje ulaganja u projektnu dokumentaciju.
Dugoročno gledano, ključno je uvesti obveznu izradu izvedbenih projekata i implementaciju BIM (Building Information Modeling) sustava.
- Današnji softveri omogućuju detaljnu kontrolu svih aspekata gradnje prije početka radova, čime se minimiziraju pogreške i iznenađenja na gradilištu - zaključuje Ivas.
U konačnici, kvalitetnija priprema i modernizacija procedura mogu značajno ubrzati proces izdavanja dozvola i doprinijeti boljoj gradnji u Hrvatskoj.