Rast cijena nekretnina usporava, ali pad se ne očekuje

Cijene nekretnina u Hrvatskoj u idućem bi razdoblju mogle usporiti rast, dok će programi priuštivog stanovanja učinke imati tek dugoročno - glavne su poruke s R:ED konferencije o nekretninama održane u Zagrebu u organizaciji Hesa Grupe. Unatoč padu broja transakcija, tržište i dalje pokazuje otpornost.

Ekonomski analitičar Velimir Šonje istaknuo je da su cijene nekretnina u Hrvatskoj u posljednjem ciklusu rasle iznimno snažno. U posljednje tri godine Hrvatska je među tri zemlje Europske unije s najvećim rastom, od oko 42 posto.

Takav rast znatno je nadmašio inflaciju, pa su nekretnine, kako kaže, funkcionirale kao zaštita vrijednosti imovine. Realni prinosi u deset godina iznosili su oko 5,5 posto, a u posljednjih pet godina 7,8 posto.

Kratkoročni i dugoročni faktori

Govoreći o budućnosti, Šonje je naveo ključne faktore koji će oblikovati potražnju. Kratkoročne poticaje vidi u povratku iseljenika te rastu zaposlenosti i plaća među mlađim dobnim skupinama. S druge strane, dugoročno će negativni demografski trendovi, odnosno starenje stanovništva, djelovati prigušujuće na tržište.

Istodobno, velik udio nasljeđivanja nekretnina mogao bi povećati potražnju za održavanjem i rekonstrukcijom postojećeg fonda, umjesto za novom gradnjom.

Građevinski sektor trenutačno je izrazito aktivan, čak i iznad razina iz 2008. godine,  ponajviše zbog utjecaja europskih fondova i obnove nakon potresa, no broj izgrađenih stanova je za oko 35 posto niži.

Kontraučinak poticaja

Prema njegovu mišljenju, Vladin plan priuštivog stanovanja dijelom je imao i kontraučinak te dodatno ubrzao rast cijena. Rješenje vidi u povećanju ponude, no za to je potrebno ukloniti strukturne prepreke: unaprijediti kvalitetu prostornih planova, osigurati integralno planiranje na razini aglomeracija, poboljšati prometnu infrastrukturu te ubrzati izdavanje građevinskih dozvola.

Šonje pritom smatra da se u narednom razdoblju ne mogu očekivati visoki prinosi kakvi su obilježili posljednje desetljeće, ali ni značajniji pad cijena.

Sličnu procjenu iznio je i Borislav Vujović, direktor i vlasnik agencije za nekretnine Opereta, koji očekuje usporavanje rasta cijena. Prema njegovu mišljenju, tržište trenutačno nije u balonu, već u fazi stabilizacije nakon razdoblja snažnog rasta, pri čemu će daljnja kretanja ovisiti i o globalnim rizicima, uključujući geopolitičke napetosti. Produljeni sukobi na Bliskom istoku, poput mogućeg eskaliranja situacije s Iranom, mogli bi imati negativne posljedice na gospodarstvo, pa tako i na tržište nekretnina.

Pad prodaje

Vujović je pritom upozorio na pad tržišne aktivnosti. Broj transakcija stanova danas je oko 60 posto niži nego na vrhuncu 2008. godine - tada ih je prodano oko 58 tisuća, a prošle godine oko 23,5 tisuća. U 2025. godini broj prodanih stanova pao je dodatnih 20 posto, pri čemu je najveći pad zabilježen u većini priobalnih županija.

Istodobno, raste promet građevinskog zemljišta: u 2024. veći je za 105 posto u odnosu na 2012. godinu.

Na tržište su snažno utjecali i makrofinancijski uvjeti. Razdoblje 2022. i 2023. obilježile su niske kamatne stope i ulazak u Schengen, što je potaknulo potražnju.

Manji interes Dalmatinaca

Vujović ističe i promjene u strukturi kupaca. Pad broja kupnji u Zagrebu dijelom povezuje sa smanjenim interesom kupaca iz Dalmacije, koji su tradicionalno aktivniji u jesenskom razdoblju. S druge strane, na prodaju u priobalju najviše utječe pad interesa stranaca. Također, u prvoj polovici godine znatno je porastao udio nekretnina financiranih kreditom, pa je u jednom trenutku oko 70 posto starogradnje prodane preko Operete bilo kupljeno na taj način, što je iznad uobičajenih razina i posljedica makroprudencijalnih mjera Hrvatske narodne banke.

Podaci o priuštivosti pokazuju da je stan bilo najlakše kupiti 2016. godine, dok je danas priuštivost slabija nego 2020.

Problem stanovanja pritom nije specifičan samo za Hrvatsku. Zastupnica u Europskom parlamentu Nikolina Brnjac istaknula je da u Europskoj uniji nedostaje oko 10 milijuna stanova, dok je u posljednje četiri godine broj izdanih građevinskih dozvola pao za 22 posto.

Europske politike sve se više usmjeravaju na povećanje ponude kroz kombinaciju javnih ulaganja, poreznih poticaja i regulatornih promjena. U tom kontekstu i Hrvatska planira značajna ulaganja - oko dvije milijarde eura za izgradnju osam tisuća stanova do 2030. godine.

Zaključno, tržište nekretnina u Hrvatskoj ulazi u fazu usporavanja rasta, ali bez znakova ozbiljnije korekcije. Ključni problem ostaje nedostatak ponude, dok potražnja i dalje postoji, iako uz sve lošiju priuštivost. Bez značajnijeg povećanja izgradnje i reforme prostornog i administrativnog sustava teško je očekivati bitnije promjene - bilo u cijenama, bilo u dostupnosti stanovanja.