Nove prosječne cijene stanova: Zagreb bilježi skok i do 20 posto

Ekonomski institut izračunao je nove prosječne cijene stanova koje će se u 2026. godini koristiti kao referentne za državne poticaje i povrat poreza, a temelje se na ostvarenim tržišnim cijenama u 2025. godini. Riječ je o cijenama po četvornom metru koje država koristi kao administrativni okvir za provedbu stambene politike, odnosno povrat poreza i polovice PDV-a za mlade prilikom kupovine prvog stana.

Za razliku od prošle godine, kada su se cijene za općine bez tržišnih transakcija računale kao županijski prosjek, novi izračun temelji se na izmijenjenoj metodologiji. Cijene u slabije aktivnim sredinama procijenjene su modeliranjem stvarnih podataka o kupoprodajama uz primjenu naprednih statističkih i prediktivnih metoda. Time je omogućena procjena prosječnih cijena i u onim gradovima i općinama u kojima je broj tržišnih transakcija premalen da bi se klasičnom statistikom dobio pouzdan rezultat.

Samo 35 općina i gradova s više od 100 kupoprodaja

Naime, studija EIZ-a pokazuje da je u 2025. godini čak 414 jedinica lokalne samouprave bilo bez ijedne kupoprodajne transakcije stana, pa se bez modeliranja cijene ne mogu pouzdano izračunati za velik dio zemlje. Tržište stanova u Hrvatskoj u praksi se svodi na relativno mali broj aktivnih lokacija - samo 35 jedinica lokalne samouprave u 2025. godini imalo je više od 100 transakcija.

Novi podaci potvrđuju nastavak snažnog rasta cijena nekretnina, osobito u obalnim gradovima i turistički atraktivnim općinama, ali i u pojedinim dijelovima Zagreba koji su još donedavno smatrani relativno pristupačnima. Najskuplje lokacije i dalje su Opatija (oko 3.975 €/m²), Dubrovnik (oko 3.940 €/m²) i Split (oko 3.740 €/m²), gdje se prosječne cijene stanova približavaju razini od 4.000 eura po četvornom metru. U odnosu na referentne cijene za 2024. godinu, najizraženiji rast bilježi Opatija, u kojoj je prosječna cijena kvadrata porasla za gotovo 480 eura, odnosno oko 14 posto. Dubrovnik bilježi rast od oko 310 eura ili nešto više od osam posto, a za isti postotak je porasla i cijena u Splitu (+280 eura).

I u nizu drugih obalnih općina i gradova bilježe se visoke cijene poput Malinske-Dubašnice (oko 3.680 €/m²), Rovinja (oko 3.670 €/m²) ili Krka (oko 3.420 €/m²).

Prema analizi, Rijeka i Zadar gotovo su izjednačeni na razini od oko 2.700 eura. Pula je na oko 2.350 eura, dok se u kontinentalnim gradovima cijene spuštaju ispod 2.000 eura - u Velikoj Gorici na oko 1.930 eura, u Osijeku na oko 1.600 eura, a u Slavonskom Brodu na oko 1.500 eura po četvornom metru.

Najveći rast na Trnju

Promjene su posebno vidljive u Zagrebu. Podaci pokazuju da je u pojedinim zagrebačkim četvrtima prosječna cijena kvadrata u samo godinu dana porasla za 15 do gotovo 20 posto, što je znatno brže od rasta plaća i inflacije. U Trnju je prosječna cijena kvadrata u godinu dana porasla s oko 2.680 na više od 3.180 eura, što je rast od gotovo 19 posto, dok je u Centru Novom zabilježen porast od gotovo 18 posto, na razinu iznad 3.300 eura po četvornom metru. Dvoznamenkasti rast bilježe i Maksimir, Trešnjevka i Dubrava, gdje su prosječne cijene porasle između 12 i 13 posto. Najskuplji dio Zagreba i dalje je Centar, u kojem se prosječna cijena kvadrata sada kreće oko 3.400 eura, nakon rasta od gotovo 12 posto u godinu dana. Istodobno, u rubnijim dijelovima grada rast je znatno slabiji, a u pojedinim četvrtima poput Podsuseda ili Vrapča cijene su ostale gotovo nepromijenjene. U Zagrebu se razlika između najskupljih i najjeftinijih dijelova grada penje na gotovo 2.000 eura po četvornom metru: od oko 1.560 €/m² u rubnim katastarskim općinama poput Vugrovca i Šašinovca do više od 3.400 €/m² u središtu grada.

Ukratko, nova metodologija izračuna prosječnih cijena vjerojatno će izazvati manje prijepora nego prošlogodišnja, iako će vjerojatno uvijek biti nezadovoljnih, koji će smatrati da one ne održavaju stvarne cijene na tržištu. No, za to krivce možda treba tražiti među sugrađanima koji zbog nekoliko stotina eura poreza na promet nekretnina prikazuju manje kupoprodajne cijene, pa analiza i prosječne cijene uvijek malo podcjenjuju one realizirane.