Stanovi u Zagrebu brže nestaju iz oglasa, na Jadranu prodaja usporava

Iako se već mjesecima govori o padu broja kupoprodaja stanova, podaci Hrvatske narodne banke pokazuju da se na tržištu događa nešto naizgled proturječno. Kupoprodaja je manje, a broj oglasa za prodaju stambenih nekretnina stagnira, dok je novih oglasa sve manje.

Prema podacima HNB-a iznesenim u publikaciji Financijska stabilnost, broj aktivnih oglasa za prodaju stambenih nekretnina stagnira još od druge polovine 2024. godine, dok je broj novoobjavljenih oglasa pao na najniže razine u posljednje tri godine. 

- Promatraju li se novogradnja i starogradnja, usporavanje je vidljivo u obje kategorije, iako segment novogradnje čini znatno manji dio ukupnog tržišta, pa ima ograničen utjecaj na kretanje agregiranih pokazatelja. Od kraja 2024. prosječno vrijeme zadržavanja oglasa na tržištu počelo se skraćivati nakon dvogodišnjega blagog rasta, što pokazuje da potražnja sve snažnije nadmašuje ponudu - navodi se u analizi.

Rast cijena i zbog Vladinih mjera

Smanjenje prosječnog trajanja oglasa bilo je najizraženije u Gradu Zagrebu, dok je na Jadranu taj pokazatelj stagnirao na znatno višoj razini, a to upućuje na izražene regionalne razlike u odnosima ponude i potražnje. 

Takvo kretanje odražava snažnu potražnju u uvjetima nastavka gospodarskog rasta, rasta zaposlenosti i plaća te smanjenja kamatnih stopa na stambene kredite početkom godine. Ulje na vatru dodale su i Vladine mjere povrata poreza mladima pri kupnji prve nekretnine, što HNB izrijekom navodi u svojoj analizi. 

Na snažnu potražnju za stanovima i kućama upućuje i podatak da je optimizam građana u vezi s planiranom kupnjom nekretnine u idućih 12 mjeseci na povijesno visokim razinama. Dakle, iako je broj kupoprodaja pao, očekivanja kupaca nisu oslabila. Naprotiv, dio potražnje i dalje ostaje aktivan, a dio se vjerojatno zadržava u iščekivanju odgovarajuće ponude. 

Moguć nastavak rasta cijena?

Regionalno gledano, rast cijena ubrzao se u Gradu Zagrebu i ostatku Hrvatske, dok je na Jadranu bio nešto slabiji nego prethodne godine. HNB pritom upozorava da tražene cijene u internetskim oglasnicima upućuju na mogućnost nastavka snažnog rasta ostvarenih cijena i u prvoj polovini 2026., posebno u Zagrebu. 

U analizi stambenog tržišta HNB se koristio preliminarnim podacima Porezne uprave.

Osam posto pad prodaja

Navode da je 2025.-a bila treća uzastopna godina smanjenja broja kupoprodajnih transakcija, pri čemu je njihov ukupan broj bio približno za osam posto niži nego u prethodnoj godini.

Brojke HNB-a donekle se razlikuju od javno dostupnih podataka Porezne uprave jer HNB ukupni broj kupoprodajnih transakcija stambenih nekretnina računa zbrajanjem više kategorija: stan/apartman, stambena zgrada – obiteljska kuća, stambena zgrada – kuća za povremeni boravak te transakcije iz kategorije različitih nekretnina u kojima se barem dio korisne površine koristi u stambene svrhe.  HNB pritom napominje da se revidirani podaci Porezne uprave razlikuju od preliminarnih.

Manja priuštivost

Pad kupoprodaja najvidljiviji je na Jadranu. Unatoč padu kupoprodaja stambenih nekretnina, ukupna vrijednost kupoprodaja porasla je za 3,3 posto na godišnjoj razini potaknuta rastom cijena.

Snažniji rast cijena stambenih nekretnina od rasta dohodaka utjecao je na pogoršanje priuštivosti nakon nekoliko godina stagnacije.

Jaz cijena i ekonomskih pokazatelja

 Ako se promatra omjer cijena nekretnina prema neto raspoloživom dohotku (isključujući učinke promjena uvjeta financiranja), višegodišnji trend pogoršanja priuštivosti stambenih nekretnina nakratko se zaustavio u 2023. i 2024. godini, no u 2025. ponovno se nastavio pogoršavati - navodi se u analizi.

HNB-ov pokazatelj i dalje upućuje na to da su cijene nekretnina odvojene od svojih ekonomskih temelja. Cijene su visoke u odnosu na raspoloživi dohodak građana, ali i u odnosu na troškove gradnje, a oba su pokazatelja iznad dugoročnog prosjeka.

Slično vrijedi i za odnos cijena nekretnina i najamnina. Taj je omjer u prvoj polovini 2025. dodatno porastao, a zatim se smanjio zbog snažnog rasta najamnina, no i dalje je ostao iznad dugoročnog prosjeka.

Drugim riječima, HNB upozorava da između cijena nekretnina i temeljnih ekonomskih pokazatelja i dalje postoji jaz. Ako bi se pogoršali geopolitički ili domaći makroekonomski uvjeti, taj bi jaz mogao povećati rizik snažnijeg pada cijena.