Troškovi stanovanja ne smiju prelaziti 30 posto ukupnih prihoda

Do sredine veljače vlasnici praznih stanova mogu se javiti Agenciji za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN) kako bi ušli u Program priuštivog najma. Jedna je to od mjera kojima država želi barem ublažiti gorući društveni problem – nemogućnost rješavanja stambenog pitanja po imalo razumnoj cijeni. Da bi ušli u Program, stanovi moraju biti prazni najmanje dvije godine, što će vlasnici morati dokazati računima za struju i vodu iz kojih je vidljivo da nije bilo potrošnje. Što se tiče cijene takve priuštive najamnine, nju je država odredila prema definiciji priuštivosti koju je navela u Nacionalnome planu stambene politike do 2030., donesenom u ožujku prošle godine.

U tom dokumentu navedeno je kako je cilj da prosječno kućanstvo najviše trećinu ukupnih prihoda izdvaja za troškove stanovanja. Osim stalnoga rasta cijena nekretnina, problem priuštivosti dodatno je pogoršan turističkim najmom, što je, uostalom, obilježje i drugih turističkih država u Europi. Zbog iznajmljivanja stanova turistima kupnja stana, pa čak i najam, za mlade je obitelji i studente postala gotovo nemoguća. Taj je trend u mnogim europskim gradovima uzeo toliko maha da utječe na dostupnost nekretnina i život lokalnoga stanovništva.

Mjera bez presedana

Kao pokazatelj kolike bi u Programu priuštivog najma mogle biti cijene mogu poslužiti iznosi medijalne najamnine. Najviše medijalne najamnine za 2025. bilježi Dubrovnik s 15 eura po četvornome metru, Zagreb s cijenom od 12,7 eura te Split s 12,2 eura po četvornome metru. Tako medijalna najamnina u Zagrebu za stan od 60 četvornih metara iznosi 760 eura, a u Splitu 730 eura; u Rijeci pak iznosi 10,45 eura po četvornome metru, a u Osijeku 7,9 eura.

Najamnina je tek blago povoljnija u manjim gradovima. Statistika pokazuje da u Kaštelima za nju treba izdvojiti 10 eura po četvornome metru, u Velikoj Gorici 9,5, a u Varaždinu 8,5 eura. Najniže su cijene u Kninu, gdje je stan moguće unajmiti za 3,7 eura po četvornome metru. U APN-u smatraju da će vlasnike praznih stanova ponajprije privući sigurnost isplate. Naime, novac će dobivati u dvije rate. Prva rata, u iznosu od 60 posto najamnine za ugovoreno razdoblje, isplatit će im se odmah, a ostatak nakon isteka polovine tog razdoblja. Ugovor se sklapa na razdoblje od tri do deset godina.

Kakav će uspjeh polučiti taj program, u ovome je trenutku teško reći jer je bez presedana, ocjenjuje direktorica agencije za nekretnine Zagreb West Lana Mihaljinac Knežević.

– Kad istekne rok za iskazivanje interesa vlasnika, vidjet ćemo barem gdje se nekretnine nalaze i u kakvom su stanju. Ako na područjima na kojima su se vlasnici javili za Program neće biti interesa za stanovanje jer su nekretnine na neatraktivnim lokacijama ili ondje gdje nema radnih mjesta, infrastrukture ili sadržaja, onda neće biti ni interesa. S druge strane, očekujem mnogo interesa za nekretnine u Zagrebu i turističkim središtima na obali, ali upitno je koliko će njih ući u Program i u kakvom će biti stanju – ističe Mihaljinac Knežević.

– Intencija je svakako pozitivna, nadam se da će biti i učinak – dodaje Liderova sugovornica.

Upitni efekti poreza na nekretnine

U rješavanju problema priuštivosti stanovanja pred državom je golem zadatak. Plan je omogućiti dvadeset tisuća stanova za priuštivo stanovanje do 2030., što je, kako su poručili iz Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, velik izazov za državnu upravu i građevinsku operativu.

– Zato općine i gradovi trebaju izraditi svoje programe priuštivog stanovanja i aktivno pridonijeti realizaciji ciljeva Nacionalnoga plana stambene politike – tvrde u Ministarstvu.

Međutim, država je svjesna da je povećanje ponude stanova moguće isključivo aktivacijom više aspekata, od financijskih preko regulativnih do poreznih. Osim proračunskih sredstava (za povrat dijela poreza mladima za kupnju prve nekretnine dosad je u 3800 zahtjeva isplaćeno 19 milijuna eura), priuštivost bi neizravno trebali omogućiti novi Zakon o prostornom uređenju, Zakon o gradnji te Zakon o stambenom zbrinjavanju na potpomognutim područjima. Novi Zakon o najmu stanova usto ima ključnu ulogu u povećanju sigurnosti za najmodavce i najmoprimce, ističu u Ministarstvu.

U regulativnome dijelu novi Zakon o priuštivom stanovanju donosi sedam mjera za priuštivo stanovanje. Između ostaloga, njime se uz postojeća dva sektora gradnje, javni i tržišni, otvara i treći – neprofitne stambene zadruge, naglašavaju u Ministarstvu.

– Uvodimo i novi oblik stanovanja za mlade u prijelaznom razdoblju života, u mikrostambenim jedinicama, koje se mogu upotrebljavati u povoljnom najmu do pet godina – kažu u toj instituciji.

U poreznom aspektu svoj obol trebao bi dati porez na nekretnine, čiji se prvi pravi efekti očekuju ove godine. Što se njega tiče, dvije su velike skupine vlasnika na koje najviše utječe: iznajmljivači nekretnina u turizmu i vlasnici više nekretnina. Mihaljinac Knežević kaže da su lani vlasnici uglavnom kalkulirali što im je isplativije, platiti porez ili upustiti se u dugoročno iznajmljivanje.

Lana Mihaljinac Knežević, Zagreb West:

– Trend rasta u 2024. i 2025. bio je manji nego prethodnih godina, ali i dalje je bio prisutan. Lani je bilo mnogo promjena čiji utjecaj tek moramo vidjeti, ali dok na tržištu ne bude mnogo više nekretnina, ne vidim prostora za pad cijena

– Paralelne restrikcije koje donose Zakon o održavanju stambenih zgrada i Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti smanjile su interes za turistički najam i neke vlasnike 'gurnule' u dugoročan najam ili prodaju, ali njihov broj nije velik i potrebni su službeni podaci prije nego što možemo donositi zaključke o učinkovitosti. Porez na nekretnine bio bi učinkovitiji u svom cilju poticanja vlasnika više nekretnina ili onih praznih kad ga ne bi određivale jedinice lokalne samouprave – smatra Mihaljinac Knežević.

Pojeftinjenja neće biti

Očekivati da će tržišne silnice omogućiti povoljnije stjecanje krova nad glavom u ovome je trenutku iluzorno. Stručnjaci za tržište nekretnina ističu kako ne očekuju velike promjene u cijenama nekretnina, a pogotovo ne pad, pod uvjetom da ne izbije velika kriza zbog neočekivanih događaja, eskalacije sukoba ili trgovinskih ratova.

– Trend rasta u 2024. i 2025. bio je manji nego prethodnih godina, ali i dalje je bio prisutan. Lani je bilo mnogo promjena čiji utjecaj tek moramo vidjeti, ali dok na tržištu ne bude mnogo više nekretnina, ne vidim prostora za pad cijena – kaže Mihaljinac Knežević.

Ponudu je počela povećavati i država započevši novi ciklus stanogradnje. Prema Programu društveno poticane stanogradnje (POS) gradi se u Novalji (17 stanova), Trogiru (35 stanova), Osijeku (206 stanova) i Karlovcu (50 stanova). Uskoro (u idućim tjednima) počinje gradnja POS stanova u Omišlju, Kumrovcu, Vrsaru, Kostreni i Puli.

– Samo u sklopu POS-a u fazi gradnje APN trenutačno ima 308 stanova, a u ostalim fazama pripreme, dakle postupcima nabave, pripremi za nabavu, projektiranju, čak 886 stanova diljem Hrvatske – naglašavaju u Ministarstvu graditeljstva.

Ipak, mala je to kap u moru problema priuštivosti stanovanja.