Opasna kombinacija: Dva kredita nose triput veći rizik od 'kvarenja'

Iako potrošači, u skladu s vlastitim potrebama, uglavnom podižu isključivo stambeni ili nestambeni - u većini slučajeva tzv. gotovinski nenamjenski - kredit, dio dužnika istovremeno podiže oba kredita. Krediti tim dužnicima su znatno rizičniji pa porast učestalosti istovremenog podizanja stambenog i nestambenog kredita može pružiti ranu informaciju o promjenama rizika za financijsku stabilnost.

Kako se navodi u novom HNBlogu, kojega potpisuje Luka Sovulj, viši stručni suradnik Direkcije za makrobonitetnu politiku i financijsku stabilnost u Hrvatskoj narodnoj banci, u 2024., osamnaest posto dužnika koji su podizali stambene kredite, istovremeno je uzelo i nestambene kredite, što je porast od tri postotna boda u odnosu na prethodnu godinu, te je ujedno najviša razina u razdoblju od četiri godine za koje postoje podaci.

Navedeni dužnici u pravilu imaju viši omjer otplate duga i dohotka (DSTI) te viši omjer iznosa kredita i vrijednosti nekretnine (LTV), kao i dulje dospijeće, a usto i niži dohodak, što ih čini osjetljivijima na potencijalne nepovoljne šokove. Ekonometrijska analiza pokazuje da su stambeni krediti dužnika s obje vrste kredita u razdoblju od tri godine imali oko 3,5 puta veću vjerojatnost 'kvarenja' od stambenih kredita dužnicima koji nisu istovremeno podizali nestambene kredite, čak i kada se eliminira utjecaj visine dohotka i zaduženosti na vjerojatnost neuredne otplate kredita.

Drugačiji kredit, drugačiji rizik

Stambeni i nestambeni krediti razlikuju se po nizu karakteristika, što se odražava i na profil rizičnosti potrošača koji se zadužuju. Podizanje stambenog kredita obično je najveća pojedinačna financijska odluka kućanstva. Stambeni krediti uglavnom dosežu relativno velike pojedinačne iznose i otplaćuju se kroz vrlo dugo razdoblje. Njima, uz potrošnju na stanovanje, kućanstva ujedno financiraju akumulaciju imovine.

Glavna stambena jedinica obično je najveći element imovine kućanstava, a kupljena stambena jedinica ujedno služi kao zalog za kredit. Kao i svako ulaganje, i kupnja stambene nekretnine je rizična –cijene nekretnina osciliraju, trošak kredita se može promijeniti, a potrošač može doživjeti poremećaje kao što su neplanirani troškova ili gubitak dijela prihoda. Stoga banke rigorozno provjeravaju kreditnu sposobnost potrošača i relativno restriktivno odobravaju stambene kredite.

Posljedica strogog pristupa procjeni rizika je relativno niska kamatna stopa na stambene kredite. S druge strane, nestambeni krediti, među kojima su najvažniji gotovinski nenamjenski krediti, uglavnom su znatno manjih iznosa od stambenih kredita, kraćih rokova dospijeća i bez zaloga. Takve su kredite banke obično voljne odobriti i klijentima koje smatraju nešto rizičnijima, a veću rizičnost nadoknađuju znatno višom kamatnom stopom u odnosu na stambene kredite.

Trećina nestambenih kredita prethodila je stambenim

Promjene u obrascima zaduživanja koje uzrokuju porast učestalosti istovremenog podizanja nestambenih i stambenih kredita mogu pružiti korisne informacije o evoluciji rizika za financijsku stabilnost. U proteklim godinama prosječno je nešto više od 16 posto dužnika po stambenim kreditima istovremeno uzimalo i nestambeni kredit, što predstavlja manji broj potrošača. Taj se udjel smanjivao u 2022. i 2023. godini, kada je dosegnuo najnižu razinu u protekle četiri godine od oko 15 posto, ali se u 2024. ponovo povećao na gotovo 18 posto.

U većini slučajeva nestambeni krediti isplaćeni su ili u istom mjesecu ili neposredno nakon isplate stambenog kredita, što može upućivati na zaključak da su se sredstvima nestambenog kredita pokrivali troškovi kupnje i uređenja nekretnine. No, otprilike trećina nestambenih kredita prethodila je stambenim kreditima, što pak sugerira da se ta sredstva možda koriste i za financiranje vlastitog učešća pri kupnji stambene nekretnine. Pritom gotovo 80 posto dužnika po stambenim kreditima stječe nekretninu za vlastito stanovanje, pa tako i dužnici koji istodobno uzimaju oba kredita.

Nadalje, dužnici koji istovremeno uzimaju oba kredita dominantno ih ugovaraju u istoj banci. Zadržavajući se kod banke koja dobro poznaje njihovo financijsko stanje, potrošači izbjegavaju moguće dodatne troškove i neizvjesnost. S vremenom je ipak vidljiva rastuća sklonost zaduživanju u drugoj banci, što može biti motivirano nižim kamatnim stopama, ali i većoj toleranciji rizika banke u kojoj podižu nestambeni kredit.

Prosječan dohodak dužnika 3800 eura

Dužnici koji uz stambeni podižu i nestambene kredite u prosjeku su slabije kreditno sposobni i zaduženiji. Prosječan iznos glavnice stambenih kredita tek je nešto viši za skupinu potrošača koji podižu samo stambeni kredit - 110 naprema 107 tisuća eura za dužnike koji podižu i nestambeni kredit.

No, njihov dohodak u prosjeku iznosi oko 3800 eura, što je za oko 600 eura više od prosječnog dohotka dužnika koji uzimaju i nestambeni kredit. Podjednak iznos glavnice uz niži dohodak potrošači s dodatnim kreditom kompenziraju dužim razdobljem otplate. Tako je stambeni kredit isplaćen dužnicima s oba kredita u 2024. imao prosječno dospijeće od 24,6 godina, dok je prosječno dospijeće za dužnike sa samo stambenim kreditom gotovo dvije godine kraće.

No, duže prosječno dospijeće ne može u potpunosti nadoknaditi razlike u dohotku pa prosječan omjer troška servisiranja duga i dohotka (DSTI) za dužnike s oba kredita iznosi 44 posto, dok je za dužnike po samo stambenim kreditima za četiri postotnih bodova niži.

Osim toga, 45 posto dužnika s oba kredita ima DSTI omjer iznad 45 posto, dok je taj udjel za devet postotnih bodova niži za dužnike sa samo stambenim kreditima (36 posto tih dužnika ima povišeni DSTI omjer). Također, iznos njihovog stambenog kredita u prosjeku je veći u odnosu na vrijednost nekretnine (LTV), i to za oko 7 postotnih bodova

Veća vjerojatnost 'kvarenja'

Stambeni krediti isplaćeni dužnicima koji su istovremeno uzeli i nestambeni kredit brže se 'kvare', kada se eliminira utjecaj visine dohotka i zaduženosti na vjerojatnost neuredne otplate kredita. Tako je na kraju 2024. godine udio neprihodujućih u stambenim kreditima isplaćenima dužnicima koji su uzeli samo stambeni kredit, u grupi kredita odobrenih tijekom 2021., u prosjeku iznosio nešto manje od 0,5 posto.

S druge strane, u segmentu stambenih kredita uz koje je istovremeno ugovoren i nestambeni kredit, prosječni udio neprihodujućih kredita bio je gotovo trostruko viši, tj. za oko 1,3 posto. Provedena ekonometrijska analiza pokazala je da stambeni krediti odobreni uz više kamatne stope, dulje dospijeće te krediti isplaćeni dužnicima s nižim dohotkom imaju veću vjerojatnost 'kvarenja'.

Čak i kada se uvaže razlike u visini dohotka i zaduženosti, stambeni krediti isplaćeni dužnicima koji su istodobno uzeli stambeni i nestambeni kredit, i dalje imaju oko 3,5 puta veću vjerojatnost 'kvarenja'.

Navedeni rezultat pokazuje značaj faktora koji nisu uključeni u model, poput ostale imovine, osobito u likvidnom obliku, a koji bi mogli objasniti brže 'kvarenje' u slučaju istodobnog uzimanja obje vrste kredita. Ispitivanje utjecaja tih faktora na vjerojatnost neuredne otplate kredita može biti tema budućeg istraživanja.