Broj prodanih nekretnina lani pao, ali cijene i dalje snažno rastu

Unatoč nedavnom padu broja kupoprodaja nekretnina, u 2025. i dalje ih je bilo znatno više nego 2015. godine, što potvrđuje da tržište nekretnina u proteklom desetljeću bilježi dugoročan uzlazni trend s tek povremenim oscilacijama.

Naime, prema podacima Porezne uprave u 2025. godini u Hrvatskoj je ostvareno ukupno 117.359 kupoprodaja nekretnina. Vidljiv je rast broja kupoprodaja u drugom kvartalu u odnosu na početak godine, nakon čega slijedi blagi pad u trećem kvartalu, dok se u posljednjem kvartalu bilježi ponovni rast i ujedno najveći broj transakcija u godini.

Kako se navodi u analizi tržišta nekretnina tvrtke Arvio, specijalizirane za službene procjene nekretnina, od 2015. do 2018. godine tržište bilježi snažan rast, s brojem transakcija od 67.683 u 2015. do 108.914 u 2018., uz kratku korekciju 2017. godine. Ovo razdoblje označava oporavak i stabilizaciju tržišta nakon kriznog razdoblja, uz postupno jačanje potražnje.

Godine 2019. i 2020. donose stagnaciju i blagi pad aktivnosti (102.779 kupoprodaja u 2020.), dijelom zbog poremećaja uzrokovanih pandemijom, koja je usporila realizaciju transakcija i povećala neizvjesnost na tržištu.

Razdoblje od 2021. do 2023. obilježeno je snažnom ekspanzijom, s vrhuncem u 2022. i 2023. (oko 137.400 transakcija), potaknuto visokom potražnjom, povoljnim uvjetima financiranja i povećanom investicijskom aktivnošću.

Nakon vrhunca, 2024. odnosno 2025. dolazi do postupnog smanjenja broja kupoprodaja (117.359 u 2025.).

Zagreb i Jadran prednjače

Tržišna je aktivnost u Hrvatskoj najveća u urbanim središtima i priobalnim regijama, dok ruralne i manje razvijene županije bilježe znatno manju dinamiku. Grad Zagreb prednjači s 15,36 posto kupoprodaja nekretnina.

Iza njega slijede Zadarska, Primorsko-goranska, Splitsko-dalmatinska i Zagrebačka županija, koje zajedno čine značajan dio ukupnog prometa i predstavljaju najaktivnije regionalne centre izvan glavnog grada. Posebno se ističe visok udio jadranskih županija, što upućuje na stabilnu potražnju potaknutu kombinacijom domaćih kupaca i tržišta vezanog uz turizam.

Kontinentalne županije srednje veličine, poput Varaždinske i Osječko-baranjske, bilježe solidan, ali manji udio u ukupnom prometu, dok manje i slavonske županije zauzimaju niže udjele, što je u skladu s njihovom demografskom slikom, gospodarskom snagom i nižom potražnjom za nekretninama.

Najčešći strani kupci Slovenci

Strani kupci čine manji, ali značajan segment tržišta nekretnina, pri čemu najveću potražnju ostvaruju kupci iz susjednih i srednjoeuropskih država. Sukladno podacima Porezne uprave, u 2025. godini strani državljani ostvarili su ukupno 9444 kupoprodaja nekretnina u Republici Hrvatskoj, što čini 8,05 posto svih transakcija.

Najveći udio među njima drže državljani Slovenije s 2569 kupoprodaja (27,20 posto), dok slijedi Njemačka s 1963 transakcije (20,79 posto). Značajan broj kupoprodaja ostvarili su i državljani Austrije, Bosne i Hercegovine, Češke, Mađarske, Poljske te Italije.

Nastavak rasta cijena

U četvrtom tromjesečju 2025. godine, prema podacima Državnog zavoda za statistiku, prosječne cijene stambenih objekata nastavile su rasti. U odnosu na treće tromjesečje 2025., cijene su porasle u prosjeku za 3,4 posto, dok su u odnosu na četvrto tromjesečje 2024. porasle za 16,1 posto, a u godišnjem prosjeku za 14,1 posto.

Geografski gledano, rast je bio vidljiv u svim regijama. U područjima izvan Zagreba i Jadrana, cijene su porasle 5,2 posto kvartalno i 23,3 posto godišnje. Grad Zagreb bilježi rast od 1,2 posto u odnosu na prethodno tromjesečje i 14,9 posto na godišnjoj razini, dok Jadran pokazuje kvartalni rast od 4,9 posto i godišnji rast od 14,5 posto.

U četvrtom tromjesečju 2025. godine, cijene novih i postojećih stambenih objekata nastavile su rasti, ali umjerenijim tempom nego u ranijim tromjesečjima. U odnosu na treće tromjesečje 2025., novogradnja je poskupjela 3,5 posto, dok je na godišnjoj razini, u odnosu na četvrto tromjesečje 2024., rast iznosio 14,7 posto.

U istom razdoblju, postojeće stambene nekretnine porasle su kvartalno za 3,4 posto, a godišnje za 16,4 posto. Ovi podaci pokazuju da i dalje postoji povoljna klima za ulaganja u novogradnju, dok je tempo rasta postojećih objekata nešto snažniji, što sugerira visoku potražnju i stabilan interes na sekundarnom tržištu.

Hrvatska s najbržim rastom cijena nekretnina

Prema podacima Državnog zavoda za statistiku, godišnja stopa inflacije u Hrvatskoj u veljači 2026. iznosila je 3,8 posto u odnosu na isti mjesec prošle godine, što pokazuje umjereni rast cijena potrošačkih dobara i usluga u odnosu na prethodne periode. Mjesečni rast u veljači u odnosu na siječanj iznosio je 0,3 posto.

Za tržište nekretnina ova inflacija ima višestruke implikacije. Prvo, realni trošak života i održavanja nekretnina i dalje raste, što može povećati potražnju za najmom i dodatno podići cijene postojećih stanova. Drugo, investitori u novogradnju i dalje bilježe povoljnu klimu, budući da rast cijena stambenih objekata u mnogim regijama nadmašuje razinu inflacije. Primjerice, u četvrtom tromjesečju 2025. novogradnja je zabilježila godišnji rast cijena od 14,7 posto, a postojeće stambene nekretnine 16,4 posto, što značajno nadmašuje stopu inflacije i ukazuje na snažan pritisak potražnje.

Prema podacima Eurostata za posljednji kvartal 2025., prosječan godišnji rast indeksa cijena stambenih objekata u EU iznosi 5,5 posto, dok je u eurozoni rast 5,2 posto. Među državama s najbržim rastom nalaze se Mađarska (21,2 posto), Portugal (18,9 posto) i Hrvatska (16,1 posto). Jedina članica EU s godišnjim padom cijena nekretnina jest Finska (-3.1 posto).

Nema indikatora za smanjenje cijena

Hrvatsko tržište nekretnina u 2025. održalo je stabilan uzlazni trend, unatoč postroženim uvjetima kreditiranja koje je HNB uveo sredinom godine, ocjenjuju analitičari tvrtke Arvio.

– Cijene stambenih objekata nastavile su rasti u svim regijama, s godišnjim porastom od 14,1 posto, znatno iznad prosjeka EU, što pokazuje otpornost tržišta i kontinuirani interes kupaca unatoč ograničenjima u dostupnosti financiranja. Strani kupci i dalje čine značajan segment tržišta, što nije neuobičajeno, budući da su hrvatske cijene još uvijek niže od onih u Sloveniji i Njemačkoj, što čini ulaganja u nekretnine u Hrvatskoj relativno atraktivnima, osobito u priobalnim i turistički privlačnim područjima – navode analitičari.

Dodaju i da fiskalni poticaji, poput povrata poreza na kupnju prve nekretnine, dodatno podupiru stabilnost tržišta i dostupnost stambenih objekata za domaće kupce. Ipak, oprezni su s prognozama kretanja cijena nekretnina u budućnosti.

– U kontekstu globalne nestabilnosti i promjenjivih makroekonomskih uvjeta, vrlo je izazovno prognozirati stanje na tržištu nekretnina. Iako se u kratkoročnom periodu ne mogu isključiti oscilacije u broju transakcija i tempu rasta cijena, trenutno ne postoje indikatori koji bi ukazivali na veliki slom tržišta. Trenutna kombinacija visoke potražnje, stabilne kupovne moći i međunarodne atraktivnosti sugerira da će tržište i dalje zadržati otpornost i likvidnost, a ključni faktori za daljnji razvoj bit će dostupnost financiranja, fiskalni poticaji i regionalne razlike u potražnji – zaključuju.