Promet nekretnina pada, broj agencija i posrednika raste

Unatoč padu prometa nekretninama, posrednička struka u Hrvatskoj bilježi rast i po broju agencija i po broju agenata. U Registar posrednika u prometu nekretnina HGK trenutno je upisano 1.466 posrednika, što je rast od 8,7 posto u odnosu na isto razdoblje lani, dok je u Imeniku agenata broj narastao na 5.073, ili 9,3 posto više nego godinu ranije.

Ti su podaci izneseni na 41. Forumu nekretnina u Šibeniku, koji je u organizaciji Hrvatske gospodarske komore i Udruženja poslovanja nekretninama HGK okupio više od 300 predstavnika struke.

Ekspanzija koja traje desetljećima

Rast nije nikakva novost jer je posrednička struka u stalnoj ekspanziji od ulaska Hrvatske u Europsku uniju 2013. godine. Prije toga, tržište je godišnje dobivalo oko 20 do 30 novih agencija, a nakon pristupanja EU ta se brojka postupno penjala, dosežući 60 do 70 novih agencija godišnje oko 2020.

Pravi ubrzani rast stigao je s postpandemijskim boomom na tržištu nekretnina: rekordna 2022. donijela je čak 130 novih agencija, što znači praktički jednu novu svaka tri dana. Danas legalno posluje 1.435 agencija upisanih u Registar posrednika.

No iza impresivnih brojki krije se drugačija slika. Golema većina agencija su male tvrtke s tek nekoliko zaposlenih, skromnim prihodima i gotovo nikakvom dobiti. Prema podacima o poslovanju za 2024. godinu, samo 18,8 posto agencija ostvarilo je prihode veće od 100 tisuća eura. Iznad 200 tisuća eura nalazi se tek 9,6 posto njih, a onih s prihodima od pola milijuna eura ili više bilo je svega 51, odnosno 3,6 posto ukupnog broja.

Koncentracija prihoda na vrhu tržišta pritom je sve izraženija. Dvanaest agencija koje su u 2024. prešle milijun eura prihoda zajedno su prihodovale 28,8 milijuna eura, što je gotovo trostruko više nego što su iste takve tvrtke ostvarile 2020. godine, kada je taj zbroj iznosio 9,9 milijuna eura.

Tržište ide drugim smjerom

Rast u struci dolazi u trenutku kada se tržište nekretnina giba u suprotnom smjeru. Promet nekretninama u 2025. godini u prosjeku je pao za 13,4 posto u odnosu na 2024., a pad je bio naročito izražen u priobalju. Naime, u Primorsko-goranskoj i Splitsko-dalmatinskoj županiji promet je pao gotovo za trećinu, a smanjen je i broj stranih kupaca, osobito onih iz zapadne Europe. Gledano u udjelu BDP-a, kupoprodajne transakcije nekretnina činile su 8,3 posto u 2025., dok je taj udio godinu ranije iznosio 11 posto.

- Tržište usporava već četvrtu godinu zaredom, što se očituje u rekordnom padu prometa. Najvažniji razlozi su pretjerani rast cijena, zbog kojeg su mnoge nekretnine dosegnule nerealne vrijednosti, te nedostatak kvalitetnih i priuštivih stanova – rekao je Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama HGK na forumu.

Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama HGK

Prosječne cijene novih stanova u drugom polugodištu 2025. ipak su nastavile rasti te su dosegnule 2.885 eura po četvornom metru na razini Hrvatske, a u Zagrebu 3.436 eura.

Novi zakon kao filter

Uz tržišne trendove, na Forumu je u fokusu bila i najava izmjena Zakona o posredovanju u prometu nekretninama, čije se usvajanje očekuje do kraja godine. Cilj je veća transparentnost poslovanja agencija i bolja zaštita potrošača.

- Zakon jasno razlikuje legalne i etične posrednike koji rade u skladu sa zakonom od onih koji posluju izvan zakonskog okvira, čime se štiti većina agencija koje već posluju zakonito - istaknula je Maja Bogović, direktorica Sektora za trgovinu HGK.

Maja Bogović, direktorica Sektora za trgovinu HGK

Za 2026. godinu strukovne organizacije ne očekuju preokret te smatraju da će na tržištu i dalje dominirati neravnoteža između ponude i potražnje, posebno u segmentu cjenovno dostupnih stanova u većim gradovima, a kupci će biti oprezniji u donošenju odluka.