Bez promjene Zakona o zemljištu nećemo više ulagati u Hrvatsku

Ako Hrvatska ne omogući prodaju 40 do 60 posto apartmana u turističkim naseljima špekulanti će ostati a međunarodni investitori neće ni doći. Apartmani će se i dalje graditi u stambenim zonama, a turističke se neće dalje razvijati

Razgovarala: Željka Laslavić
[email protected]
Foto: Dražen Lapić

Suvlasnik multinacionalne kompanije Falkensteiner&Michaeler Tourism Groupa (FMTG) Otmar Michaeler Hrvatsku posjećuje već deset godina svakog tjedna a mi smo ga ulovili netom prije svečane večere u zadarskom hotelu Club Funimation Borik gdje je okupio suradnike na projektu Punta Skala. Michaeler je, zbog hrvatskih zakona, već nekoliko puta posumnjao u isplativost ulaganja u Hrvatsku, a tome je pridonijela i gospodarska kriza koju smatra idealnom prilikom za promjenu pristupa hrvatske Vlade prema velikim investitorima u turizam. Tvrtka FMTG gradi turističke komplekse i upravlja njima u 11 zemalja Srednje i Istočne Europe, sa 700 milijuna eura novih investicija, a ključna tržišta su joj Austrija, Italija, Češka i Njemačka.

• Otvorenje velikog resorta Punta Skala bilo je najavljeno za ovogodišnju ljetnu sezonu, međutim, nismo ga dočekali. Kako stvari teku i gdje je zapelo?
- Projekt ide svojim tokom, dobro se odvija i otvorenje Punta Skale planiramo u lipnju iduće godine. Zasad ne planiramo ništa novo osim dovršetka postojećih projekata, dakle, Punta Skale, gradnje hotela i apartmana u Punatu na Krku i, ono što je najnovije, 2010. godine s Dinom Mottom, vlasnikom talijanske kompanije koja u turističko naselje Crvena luka planira uložiti između 50 i 60 milijuna eura, potpisat ćemo menadžment ugovor o upravljanju objektima.

• Prošli put kad je FTMG imao prezentaciju svojih projekata u Koruškoj izrazili ste veliko nezadovoljstvo postojećim hrvatskim Zakonom o zemljištu. Mislite li i dalje da s obzirom na hrvatske zakone nije isplativo ulagati?
- Još nismo zadovoljni Zakonom o zemljištu koji nam onemogućava prodaju kapaciteta u T2 turističkim zonama i dok Vlada to ne promijeni ne planiramo daljnja ulaganja. Slažem se da je takav zakon bio potreban u početku kako bi se spriječila divlja gradnja, no mislim da je vrijeme za ozbiljne promjene u turističkim zonama. A smatram da je vrijeme gospodarske krize najpogodnije za privlačenje novih investitora i za ulaganje u mixed use projekte. Na taj bi se način 40 do 60 posto kapaciteta u turističkim naseljima sastojalo od hotela, a ostalo bi bili apartmani s mogućnošću prodaje, kao što je slučaj u Španjolskoj i Austriji. S takvim konceptom investitor ionako ne može prodavati apartmane prije nego završi hotelske projekte. Za mene je to ključna točka u razvoju hrvatskog turizma. Ne promijeni li Hrvatska zakon, špekulanti će ostati, a međunarodni investitori neće ni doći. Apartmani će se i dalje graditi u stambenim zonama, a u turističkima neće biti daljnjeg razvoja. Ako investitor uloži 50-tak posto kapitala u gradnju hotela, a ostalo u apartmane, ukupni povrat investicije iznosit će mu između sedam i deset posto. Investitori u Hrvatskoj, kojima turizam nije core biznis, uz izvrsno poslovanje možda ostvare povrat od četiri, pet posto, ali to nije dovoljno za našu kompaniju.

• Kakve je točno posljedice postojeći Zakon o zemljištu prouzrokovao na međunarodnome investicijskom tržištu? Kako na Hrvatsku trenutačno gledaju strani ulagači?
- Hrvatska je izgubila vrlo dobre prilike. Prije četiri, pet godina Hrvatska je bila ‘vruće’ tržište, no investitori su uvijek nailazili na jednu te istu prepreku u turističkim zonama koju sam već spomenuo. Zemlje Istočne Europe postupno su se otvarale i investitori su u njih selili svoj kapital, kao što smo i mi prešli na tržište Srbije, u kojoj gradimo hotel u Beogradu, zatim u Ukrajinu, Rumunjsku i Bugarsku. No, ako se zakon promijeni, oni će se vratiti, ali treba uzeti u obzir da financijsko tržište više nije isto kao prije pet godina. Novi zakon mora biti tako sastavljen na način da ide koliko-toliko u prilog investitorima.

• S kojim postotkom prodaje apartmana biste vi bili zadovoljni?
- Najbolje bi bilo 50 posto.

• No, znate da je to gotovo nemoguće?
- U Italiji ta brojka prelazi 50 posto. Dvadeset do 30 posto više nije dovoljno. No, neka bude i 30, samo da taj proces već jednom počne.

• Može li se u vrijeme ovakve krize uopće računati na nove investitore?
- Trenutačno su vrlo teška vremena za ulaganja jer ne znamo kako će na financijsku krizu reagirati potrošači. Sva ‘vruća’ tržišta postupno se hlade. Upravo iz tog razloga, u trenutku krize, važno je donijeti vrlo jasan novi zakon jer se, u protivnome, šalju vrlo loši signali međunarodnim investitorima. Bez jasnih pravila banke neće ulagačima dati nijedan euro za turističke investicije. S obzirom na gospodarsku situaciju FMTG ne misli u dogledno vrijeme otvarati nove projekte. Punta Skalu smo počeli graditi prije čak šest godina, a da smo počeli danas ne bismo za nju dobili sredstva. Ulaganje u hrvatsko hotelijerstvo bez mixed use projekata ulagačima nije isplativo jer se poslovanje u hrvatskom turizmu ne odvija tijekom cijele godine. Birokracija je prespora, potrebno je mnogo vremena za izdavanje potrebnih dozvola. Hrvatska nije dovoljno otvorena za nove investitore. Investitor bi trebao biti korisnik birokracije, a ne njezin problem.

• Što mislite, kako će kriza utjecati na hrvatski turizam?
- Dođe li do vrlo ozbiljne recesije, turizam će biti u velikim problemima. Izgubit ćemo srednji sloj potrošača, a za visoku klasu turista u Hrvatskoj nema proizvoda. Hrvatska je trenutačno preskupa za ono što nudi. Jedini razlog zbog kojega gosti troše novac u Hrvatskoj jest taj što ima najljepšu obalu na Mediteranu.

• Kakva je reakcija na austrijskom tržištu? Možemo li očekivati pad dolazaka Austrijanaca?
- Trenutačno Austrija radi na nacionalizaciji banaka, daje im, primjerice, dvije milijarde eura, ostaje dioničarski prisutna pet godina, ne miješajući se pritom u poslovanje a zauzvrat od banaka očekuje ulaganja od sedam milijardi eura u proizvode i uslugu. Interes za Hrvatskom u Austriji opada, ona im je najbliža morska destinacija, no Austrijanci su shvatili da ne dobivaju odgovarajuću kvalitetu za uloženi novac. No, svi se nekako nadaju da će Hrvatska na tome poraditi.

• Kakva je vaša procjena za iduću turističku sezonu? Kako se vaša kompanija priprema za vrlo tešku borbu?
- U ovom trenutku zaista ne znamo što možemo očekivati jer ne znamo što će se na gospodarskom tržišti događati u idućih šest mjeseci. U najidealnijem slučaju očekujemo rezultate na razini ovogodišnjih. U hotelu Borik s četiri zvjezdice godišnja popunjenost iznosi oko 73 posto, uz pristojnu cijenu, čime smo zadovoljni. Bit će to sezona otvaranja Punta Skale koju tek 2010. stavljamo u cjelogodišnji pogon i računamo na dobru zimsku sezonu radi kvalitetnih wellness programa. Za potrebe cjelogodišnjeg poslovanja morat ćemo mnogo uložiti u promociju na hrvatskom i slovenskom tržištu, s kojih gosti dolaze automobilima, ali i na svim tržištima bivše Jugoslavije. Uobičajna ulaganja u promociju inače nam iznose oko pet posto ukupnog prihoda, no radi Punta Skale uložit ćemo između sedam i osam posto.

• Po čemu će Punta Skala biti drukčija od ostalih projekata u Hrvatskoj?
- U resortu gradimo prvi pravi obiteljski hotel u Hrvatskoj, u kojem će sve biti podređeno obitelji, od soba, menija, bazena i slično. Uostalom, Hrvatska je obiteljska destinacija. Drugi dio sastojat će se od kvalitetnog wellnessa i kapaciteta za poslovni turizam i konferencije.

• Razvili ste turistički biznis u mnogim zemljama, fokusirani ste trenutačno na 11 zemalja Srednje i Istočne Europe. Kako doživljavate svoje ulaganje u Hrvatsku u konkurentskom okruženju?
- Za Hrvatsku je važno da razmišlja isključivo o kvaliteti proizvoda, što podrazumijeva kapacitete s četiri i pet zvjezdica. Hrvatska je obala predragocjena za low budget turizam.

• Vaša tvrtka Aejo Beteilingungs natjecala se i za dubrovački Maestral. Kakvo ste mišljenje o privatizacijskim procesima u Hrvatskoj stekli nakon što niste izabrani na natječaju?
- Nakon politike gradnje u T2 zonama drugi veliki problem u Hrvatskoj jest problem privatizacije i ti repovi neriješenih problema muče nas i u Boriku i u Punatu. Ponekad mislim da Hrvatska Vlada nema dovoljno hrabrosti da riješi taj problem, a bez njegova rješavanja nitko ništa ne dobiva, ni država ni ulagači. Naravno, uvijek će u tim procesima postojati veći dobitnici i gubitnici, ali bez nastavka privatizacije svi smo gubitnici. Točno, bili smo zainteresirani za Maestral, bili smo spremni uložiti u vrlo dobar turistički koncept između 70 i 80 milijuna eura s još jednim partnerom iz Austrije, međutim za cijelu priču više uopće nismo zainteresirani. Nije više dovoljno 'prefarbavati' hotele, kao što je bio slučaj u posljednjih 20 godina, nakon čega su objekti uništeni i potpuno su izvan svjetskih trendova. Hrvatskoj su potrebne ozbiljne investicije želi li kvalitetan turizam. Sveukupno ćemo u hrvatski turizam uložiti oko 260 milijuna eura, a u nadolazećim godinama na tržištima Slovačke, Ukrajine i Rusije planiramo uložiti oko 700 milijuna eura na razini cijele grupe. No, u narednih godinu dana sve investicije zaustavljamo dok ne sagledamo ishod gospodarske krize.

• Zašto se za ulaganja izabrali zadarsku, a ne dubrovačku ili istarsku regiju koje se smatraju najprofitabilnijima za investitore?
- Dubrovnik, Istra i Opatija vrlo su kvalitetne destinacije, no smatram da je područje između Zadra i Splita najbolje za ulaganje, posebice u golf. Na tom području pet do deset golfskih terena savršeno mogu povući koncept poslovanja cjelogodišnjeg turizma.

• Planirate li povećanje cijena u objektima iduće godine?
- Povisit ćemo cijene za maksimalno dva do tri posto, koliko iznosi stopa inflacije. Tijekom ljeta imamo pristojne cijene, no zimi ih dosta snižavamo jer još stvaramo tržište u tom razdoblju.

• Ima li, prema vašem mišljenju, Hrvatska ispravnu cjenovnu politiku?
- U Hrvatskoj rastu cijene i troškovi, no kvaliteta se znatno ne mijenja, čime gubimo povjerenje gostiju. Troškovi mogu rasti, ali samo uz rast kvalitete. Hrvatska turistička zajednica može raditi onoliko efikasnu i dobru promidžbu koliko joj je kvalitetan proizvod. Hrvatske regije ne funkcioniraju prema turističkom konceptu, procesi se ne odvijaju na isti način kao u drugim zemljama u kojima su si regije strateški zadale da im turizam bude glavni gospodarski generator. Zadru je potrebna temeljita swot analiza iz koje bi bilo vidljivo kakve goste želi, kakve investitore, infrastrukturu i promidžbu. Pri sastavljanju strategije moraju se pozvati svi relevantni igrači koji će predstavljati određeni pakt i štititi svoje interese.

• Često se govori o konceptu destinacijskog menadžmenta, no hotelijeri nerijetko očekuju da im se sadržaji u destinaciji serviraju, ne pokazujući interes za paktom o kojem vi pričate. Jeste li vi s lokalnom zajednicom razgovarali o sudjelovanju u DMC konceptu?
- Tu smo već godinama, ali nas nitko nije pozvao da sudjelujemo u kreiranju destinacijskog menadžmenta.

• Na koji ste se način povezali s Falkensteinerima čiji se međunarodni biznis zapravo razvio iz malog obiteljskog hotela u južnom Tirolu, sa samo sedam kreveta, i to prije 50 godina?
- Ericha Falkensteinera sam upoznao dok sam još bio student ekonomije i sâm sam rođen u obitelji hotelijera. Majka je imala 12-ero braće i sestara i svi su radili u hotelskom biznisu. U vrijeme kad sam ga upoznao Falkensteiner je imao tri, četiri hotela, a ja sam radio u jednoj konzultantskoj tvrtki i želio ući u turizam. Predložio sam mu da zajedno pokrenemo biznis i tako je sve krenulo.

• Kakva je točno vlasnička struktura FMTG grupacije i koja je točno uloga tvrtke Aejo Beteilingungs koja se spominjala u medijima?
- Aejo je kompanijski holding kroz koji radimo poslove u Hrvatskoj, a zove se tako jer predstavlja prva slova naših imena, dioničara. FTMG Grupa sastoji se od tri osnovne kompanije, FTMG Services, FTMG Developmenta i FTMG Assita managementa, ima tri partnera, dioničara, osim mene vlasnici kompanije su braća Falkensteiner. Kompanija ima dobru tržišnu poziciju, općenito rastemo brzo, jedna smo od najbrže rastućih turističkih austrijskih tvrtki. No svi smo pomalo nervozni i jako smo oprezni kad je riječ o novim investicijama.

• Na koji ste se način povezali s Falkensteinerima čiji se međunarodni biznis zapravo razvio iz malog obiteljskog hotela u južnom Tirolu, sa samo sedam kreveta, i to prije 50 godina?
- Ericha Falkensteinera sam upoznao dok sam još bio student ekonomije i sâm sam rođen u obitelji hotelijera. Majka je imala 12-ero braće i sestara i svi su radili u hotelskom biznisu. U vrijeme kad sam ga upoznao Falkensteiner je imao tri, četiri hotela, a ja sam radio u jednoj konzultantskoj tvrtki i želio ući u turizam. Predložio sam mu da zajedno pokrenemo biznis i tako je sve krenulo.

• Kakva je točno vlasnička struktura FMTG grupacije i koja je točno uloga tvrtke Aejo Beteilingungs koja se spominjala u medijima?
- Aejo je kompanijski holding kroz koji radimo poslove u Hrvatskoj, a zove se tako jer predstavlja prva slova naših imena, dioničara. FTMG Grupa sastoji se od tri osnovne kompanije, FTMG Services, FTMG Developmenta i FTMG Assita managementa, ima tri partnera, dioničara, osim mene vlasnici kompanije su braća Falkensteiner. Kompanija ima dobru tržišnu poziciju, općenito rastemo brzo, jedna smo od najbrže rastućih turističkih austrijskih tvrtki. No svi smo pomalo nervozni i jako smo oprezni kad je riječ o novim investicijama.