Gradnja stanova za najam još nije unosno ulaganje

Na tržištu vlada apsurdna situacija: agenti za nekretnine tvrde da nedostaje kvalitetnih stanova za najam, a građevinski investitori u toj djelatnosti, pak, da za sada nemaju zaradu u takvim poslovima.

Piše: Marija Čekada
[email protected]

Mogu li zgrade sa stanovima za najam kroz pet godina biti nova profitabilna niša za hrvatske građevinske investitore i zamijeniti dosadašnju hrvatsku praksu gradnje zgrada sa stanovima za prodaju?
Već dvije godine na tržištu nekretnina neprestano pada promet prodaje stanova, a istodobno se pojavljuju pojedini građevinski i institucionalni investitori koji su zakoračili u područje gradnje stambenih zgrada u kojima će stanove dugoročno iznajmljivati. Riječ je o segmentu koji je u Austriji i Njemačkoj vrlo popularan i isplativ. 

(Ne)atraktivno ulaganje

Prvu takvu zgradu u Hrvatskoj s 20 stanova, čija cijena najma iznosi sedam eura po kvadratu, izgradilo je Grawe osiguranje potkraj 2006. godine u Vukovarskoj ulici u Zagrebu, a drugu zgradu s 24 stana, čija je cijena 14 eura po kvadratu, izgradila je potkraj 2007. godine tvrtka Mešić com, također u zagrebačkoj poslovnoj zoni u Rapskoj ulici. No, izgleda da će unatoč prednostima koje donosi ovako standardizirana ponuda kvalitetno opremljenih stanova najmoprimcima, ova dva projekta, unatoč željama agenata za nekretnine, zbog neisplativosti za same investitore jedno dulje razdoblje biti i jedina. To potvrđuje i sam član Uprave Grawe osiguranja Irhad Meheljić.
-  Poslovna stambena zgrada sa stanovima za najam bila je pilot-projekt kojim smo htjeli ispipati bilo tržišta.

Moja procjena je da sljedećih pet godina ovakav projekt neće zaživjeti. Naime za same investitore nije problem utrživost takvih stanova već krajnji financijski rezultat. Povrat uloženog kapitala u iznajmljivanje stanova nije nam zadovoljavajući, barem dok se ne izmijene određeni uvjeti. Počevši od ukidanja PDV-a na gradnju stanova za najam, oslobađanja ili smanjenja komunalne naknade, mogućnosti da Grad zemljište za gradnju proda pod povoljnijim uvjetima ili da investitora oslobodi od određenih naknada ili taksi. Trenutačno lokalna samouprava kao i država nema nikakve stambene politike koja bi institucionalne ulagače konkretnim olakšicama poticala na gradnju, što je uobičajeno u ostalim europskim državama - kaže Meheljić.

Spori povrat ulaganja

Godišnji povrat na uloženi kapital u zgradu za iznajmljivanje stanova iznosi otprilike pet posto, što je trenutačno ispod sadašnje razine inflacije i manje od povrata koje jamči ulaganje u obveznice, s time da se stalno treba ulagati u održavanje takve nekretnine. To znači da bi za isplatu investicije bilo potrebno 20 godina, što je iznad optimalnog roka isplativosti na tržištu nekretnina, koji je od 12 do 15 godina. No, sustavna izgradnja zgrada za iznajmljivanje stanova prema nekim stučnim ocjenama bit će moguća kada projekti počnu funkcionirati kao javno-privatno partnerstvo po principu da Grad ili država omogući ili dijelom financira zemljište, a investitor uloži svoj know how, odnosno tehniku i kapital. Za takvo poslovanje građevinskim investitorima pružit će se prilika u duljem roku od 15 godina, s time da će se u tom poslu, kao što je i slučaj vani, naći tvrtke koje imaju svoj vlastiti kapital.

Vjerojatno je jedan od razloga visoke cijene najma stanova od 14 eura u zgradi građevinske tvrtke Mešić com, poznatoj po gradnji stanova za prodaju, visoka cijena građenja i niski prihodi. Iako iz te tvrtke tvrde da su usmjereni prema poslovnim ljudima i strancima više platežne moći, upitno je koliko će njih izdvojiti više od 1.000 eura mjesečno za najam stana od 60 kvadrata i parkirno mjesto u Rapskoj kad se u širem centru Zagreba dobro uređen stan od šezdesetak kvadrata u novijoj zgradi može unajmiti za 400 do 500 eura. S druge strane u Graweovoj zgradi ne samo da su svi stanovi popunjeni već postoje i liste čekanja, rekao je Irhad Meheljić.
-  Iz investitorove perspektive stanovi za najam imaju minimalni rizik, ali i vrlo mali povrat kapitala. Mi se moramo pohvaliti da su gotovo od useljenja svi stanovi iznajmljeni i da postoje liste čekanja za njih. Jednim dijelom smo uspjeli zahvaljujući preciznom definiranju potrebe i mogućnosti tržišta te kvalitetnom odgovoru - objašnjava Irhad Meheljić, član Uprave Grawe nekretnina.

Prednosti organiziranog najma

Najmoprimci organiziranom ponudom stanova zapravo mogu profitirati jer s novim najmodavacima potpisuju ugovore o najmu stanova na tri ili pet godina uz sigurnost da neće biti naglo 'izbačeni' na ulicu kao u najmu na crno. Nadalje, najmoprimci imaju zajamčen visok standard, što uključuje portira, koji kontrolira ulazak u zgradu, moderni lift i potpuno opremljenu kupaonicu i kuhinju. U slučaju pojave problema najmoprimac može prigovoriti upravitelju objekta. Jedna od pogodnosti takvog legalnog najma je i ulazak računa za najmninu u poreznu olakšicu, što omogućuje potraživanje povrata poreza.  Kako bi profunkcioniralo ovo tržište najma stanova, građevinski pothvati moraju ići ruku pod ruku s državnom ili lokalnom politikom koja će reagirati na potrebe tržišta tako da će vjerojatno, unatoč hrvatskoj navici kupovanja nekretnina, polako poticati i potrebu za stanovima za najam kao što su hoteli za zastupnike, policiju, liječnike i softveraše, čiju će ratu najma dijelom i sufinancirati.