Hitro iskoristiti pogodnost ?uvjerenja za uporabu?

Zakonodavac je najprije propisao obveznu uporabnu dozvolu za uknjižbu, potom dao mogućnost da gradnje nastale između 1991. i 2007. mogu zatražiti i dobiti samo uvjerenje o uporabi uz predočenje građevinske dozvole. Ta pogodnost, prema svemu sudeći, neće trajati dugo

Piše: prof. dr. sc. Hrvoje Kačer

Još ne tako davno nitko se ozbiljno nije ni bavio pitanjem uporabne dozvole, čak ni onih koje im prethode (lokacijska i građevinska). Tako postoje brojni primjeri građevina koje nemaju ni jednu od tih dozvola bilo da im nedostaje samo uporabna, ili i građevinska i uporabna. U bivšoj državi su nebrojeni primjeri cijelih naselja koja su i prema današnjim i prema tadašnjim propisima bila protupravna, samo je razlika u tome što se tada tome nije pridavalo značenje i to je bio na neki način prihvaćeno kao normalna pojava. Kad je nastala nova država u kojoj se prihvatilo provlasnički i protržišni princip, kad su donesni propisi iz oblasti pretvorbe i privatizacije u najširem smislu tih pojmova, pojavili su se veliki problemi. Moglo se, istina, nešto prodati ili kupiti ili zamijeniti, ali se često nije moglo uknjižiti.

Nekoliko puta se u novoj državi pokušalo liječiti posljedice umjesto uzroka, i to tako da se onemogući uknjižba nelegalno sagrađenih objekata. Te inicijative nisu dale rezultata i bilo je i ostalo moguće uknjižiti sagrađeni objekt neovisno o tome ima li ili nema dozvole za gradnju (ako ih nema, to znači i zabilježbu te činjenice u zemljišnoj knjizi kako bi je svatko vidio odnosno mogao vidjeti). Naravno, sama uknjižba nema nikakvog učinka na moguće rješenje o rušenju nelegalno sagrađenog objekta koji uknjižbom ne postaje legalan. Istina, postoji jedna dosta davna presuda Upravnog suda Republike Hrvatske koja je dosta nes(p)retno i nezakonito presudila da nije moguće odrediti rušenje uredno uknjiženog objekta, od koje prakse se odmah nakon toga s pravom i odustalo. Novija zakonska rješenja (novela Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima) zabranjuju etažiranje onoga što nije uredno sagrađeno, ali nedopustivo bi bilo izjednačiti zabranu etažiranja sa zabranom uknjižbe, to su dvije bitno različite stvari.

Strogi tehnički uvjeti

Za pojedinca izvan poslovne djelatnosti pravna urednost nekretnine koju ima može i ne mora biti od posebnog značenja. Ako netko živi u stanu koji nije uredno uknjižen ili mu je stavljena zabilježba da nedostaje uporabna dozvola, to mi neće biti posebno važno, barem ne do trenuta kada odluči staviti nekretninu na tržište ili zatražiti kredit. Međutim, bitno je drukčije ako je riječ o nekretnini koja se koristi u poslovne svrhe, pa se primjerice daje u zakup da bi se tu obavljala primjerice trgovačka djelatnost. Ranije su se tražili samo tzv. minimalni tehnički uvjeti, da bi se nakon toga onemogućilo ulazak novog zakupnika u sve prostore osim onih koji su potpuno uredni (znači imaju i uporabnu dozvolu), što je već samo po sebi omogućilo i potaklo različite pritiske i ucjene kako od strane vlasnika tako i od strane zakupnika.

Zahtjevi koje svi poslovni prostori moraju imati odnosno ispunjavati obznanjeni su na velika zvona, pa i na službenoj web stranici razvikanog projekta Vlade Republike Hrvatske – www.hitro.hr No, pogodnost koja je uvedena u čl. 333. Zakona o prostornom uređenju i gradnji koji je stupio na snagu 1. listopada 2007. godine omogućava mnogima da te zahtjeve lako ispune, praktično zaobiđu. Čl. 333. Zakona omogućava dobivanje uvjerenja za uporabu, koje je zamjena (i to trajna, ne privremena) za uporabnu dozvolu, koju je u praksi dosta teško ishoditi.

Popuštanje pred stvarnošću

Zakonodavac je donoseći Zakon o prostornom uređenju i gradnji bio svjestan realnosti, a realnost je to da je mnogo objekata sagrađeno bez uporabne dozvole, na koju će još jako dugo čekati, a poneki je nikad neće moći ishoditi. Vodeći računa o tome, kao i o pozitivnim propisima koji bi mogli izazvati zatvaranje brojnih radnih mjesta i narušiti punjenje državnog i lokalnih proračuna uslijed prestanka rada mnogih poslovnih prostora, zakonodavac je u prijelaznim i završnim odredbama Zakona predvidio čitav niz pogodnosti, a možda najvažnija od njih je ona iz čl. 333. Zakona.

Pod uvjetom da je neki objekt građen temeljem građevne dozvole koja je izdana u razdoblju od 20. lipnja 1991. pa do 1. listopada 2007. godine i pod daljnjim uvjetima da je sagrađeni objekt sagrađen u skladu s građevnom dozvolom u odnosu na vanjske gabarite i da je namjena u skladu s građevinskom dozvolom, nadležno upravno tijelo će izdati uvjerenje za uporabu. Postoji i negativni uvjet, a to je da nije u tijeku postupak građevinske inspekcije, kao i da nije riječ o objektu za koji je dozvolu izdalo Ministarstvo (ovo i nije neko ograničenje jer je riječ o dosta rijetkim slučajevima jako važnih objekata odnosno građevina). Posebno je propisano da je pod uvjetima iz čl. 333. Zakona moguć upis u katastarski operat, kao i da je pod tim uvjetom moguće izdati i rješenje za obavljanje djelatnosti.

Kritike zakonodavcu

Dakle, u ovom trenutku postoji navedena velika pogodnost i svi koji mogu udovoljiti uvjetima trebali bi jako požuriti i podnijeti odgovarajuće zahtjeve upravnom tijelu, i to posebno i zato što je lako moguće da ta pogodnost i ne bude baš vječna, a nakon što se eventualno ukine bit će kasno za kajanje onima koji uvjerenje nisu ishodili. Kad se usporede klasični uvjeti za izdavanje uporabne dozvole, od niza svih mogućih atesta pa do prilaznih cesta i sličnog s uvjetima iz čl. 333. Zakona, nameće se zaključak ne samo da je to ogromna pogodnost, koja u primjeni može nanijeti više štete nego koristi.

Mnogi kritiziraju zakonodavca i druge donositelje raznih propisa i to je potpuno legitimno, neovisno o motivu takvog postupka, Ipak, za poduzetnike je daleko važniji pragmatični pristup, što znači da bi svatko trebao svaku (pa i tu) pogodnost iskoristiti dok je na vrijeme i time povećati tržišnu vrijednost vlastite nekretnine. Pri tome se ne bi trebalo opterećivati mogućim i čestim sporim radom upravnog tijela - ako se podnese zahtjev s potrebnim prilozima, a upravno tijelo ne izda uvjerenje u zakonskom roku od 30 odnosno 60 dana i nakon toga se Zakon promijeni na način da više nema pogodnosti iz čl. 333., svaka stranka koja se nađe u tom položaju imala bi pravo na naknadu potpune štete od onoga tko odgovara za nezakoniti rad uprave, a to je Republika Hrvatska. Iznimka bi bila u slučaju da zakonodavac iskoristi pravo iz čl. 89. Ustava Republike Hrvatske i donese propis s povratnim učinkom.