Kamate veće, a stambeni krediti rastu

Stambeni krediti bankarski su proizvod koji obilježava najmanji postotak loših plasmana, stoga su stope otplate vrlo visoke. Iako tržište nekretnina pokazuje određeno zasićenje, veći pad cijene koji bi loše utjecao na instrumente osiguranja nije izgledan

Piše: Ante Livajić
[email protected]

Kriza hipotekarnih kredita u SAD-u najprije je srušila Njujoršku burzu. Zatim se prelila na ostatak svijeta, a utjecala je i na pad vrijednosti domaće burze. Sličan scenarij, ipak, kažu domaći bankari, nije vjerojatan u Hrvatskoj - zbog drukčije strukture kredita. Gledajući strukturu portfelja, upravo su stambeni krediti segment koji obilježava najmanji postotak loših plasmana, stoga su i stope otplate veoma visoke. K tomu, banke pri odobravanju takvih kredita ponajprije vode brigu o tome da korisnik kredita može otplaćivati obveze, a hipoteka nad nekretninom tretira se ponajprije kao sredstvo osiguranja. Iako tržište nekretnina pokazuje određeno zasićenje i stagnaciju cijena, veći pad cijene koji loše utjecao na na instrumente osiguranja nije izgledan.

Kad je riječ o situaciju na svjetskom tržištu, u ovom su trenutku vidljive dvije vrste dinamike. U strahu od inflacije u SAD-u i eurozoni središnje banke spuštaju kamatne stope. Zbog toga se očekuje da će referente kamatne stope na euro i dolar u sljedećih šest do 12 mjeseci neznatno padati, no istodobno strah od recesije, odnosno usporavanja svjetske ekonomije, podiže premije rizičnosti svih industrija, posebno financijske. U ovom je trenutku teško previdjeti kad će se situacija posve smiriti, što bi omogućilo i snižavanje kamatnih stopa na euro, dolar i švicarski franak. No banke očekuju daljnji rast stambenih kredita.

Segmentiranje tržišta

Ukupni je portfelj stambenih kredita za građane u Erste& Steiermärkische banci potkraj prosinca 2007. dosegnuo 4,3 milijarde kuna. Ukupno gledajući, postotak stambenih kredita u portfelju sektora građanstva otprilike je 32 posto. Lani je ukupno odobreno 3.327 stambenih kredita vrijednih 1,07 milijardi kuna. U strukturi novoodobrenih kredita građanima su 2007. stambeni krediti zauzimali otprilike 26 posto. Početak 2008. nije donio velike promjene s obzirom na stambeno kreditiranje, odnosno nije primijećen nikakav pad u broju i vrijednosti odobrenih stambenih kredita. Tako je Erste banka zaključno do kraja veljače odobrila 367 stambenih kredita ukupno vrijednih više od 159 milijuna kuna, gotovo kao u istom razdoblju 2007.

U ukupnom kreditnom portfelju građana u Raiffesen banci trećinu pak čine stambeni krediti građana. U prva dva mjeseca u odnosu na siječanj i veljaču prošle godine uočava se blago smanjenje potražnje građana za stambenim kreditima. RBA je kamatne stope na stambene kredite povećao prvog veljače za 0,30 do jedan postotni bod, ovisno o valuti u kojoj je kredit odobren. Tako su se kamatne stope na stambene kredite u eurima povećale 0,30, za kredite u kunama 0,70, a za kredite u švicarskim francima od 0,50 do jednog postotnog boda, ovisno o namjeni kredita.
Zagrebačka banka lider je u stambenom kreditiranju u Hrvatskoj s najvećim tržišnim udjelom od 33,8 posto.

Ukupni je iznos stambenih kredita u Zagrebačkoj banci veći od 15 milijardi kuna. U strukturi ukupnih kredita građanima u Zabi polovina su i stambeni krediti s 55 posto. I ta je banka povećala kamatne stope na stambene kredite građanima od prvog veljače, i to do 0,75 postotnih bodova za kredite u kunama, 0,35 za kredite u eurima te 0,75 postotnih bodova za kredite u švicarskim francima. U Zabi tvrde da je potražnja za stambenim kreditima i dalje velika. U prvom tromjesečju godine potražnja je gotovo podjednaka kao u istom lanjskom razdoblju. 

- U slučaju pada prodaje stambenih nekrentina može se očekivati da cijene nekih nekretnina koje su trenutačno precijenjene pasti, ali se ne očekuje veći pad cijena na ukupnom tržištu. Vjerojatnije je da će se tržište segmentirati, pri čemu će manje atraktivnim ili prosječnim stambenim nekretninama cijene pasti, a lako je moguće da će nekretninama na vrlo traženim lokacijama ostati nepromijenjene. To vrijedi za stanove na području Zagreba jer je u ostalim većim gradovima u Hrvatskoj situacija nešto drugačija, odnosno potražnja za novim stanovima veća je od ponude - kažu u Zabi o trendovima na tržištu nekretnina.
Drukčija je, navode, situacija s ostalim vrstama nekretnina, pa posebni trendovi vrijede za tržište uredskog, prodajnog, skladišnog prostora itd.

Pukla ljubav sa švicarcima

Udio je stambenih kredita u kreditnom portfelju građana kod OTP-a 49 posto. Ta dio kreditiranja i dalje je uvelike zastupljen, pa nije primijećen pad kreditne aktivnosti. Početkom godine OTP banka je povisila kamate na stambene kredite za mlade u švicarskim francima s 4,39 na 4,99 posto, a kamatne stope na ostale stambene kredite u švicarcima rasli su jedan posto. Ta banka u ponudi više nema stambene kredite u švicarskim francima, a odluka o povećanju odnosila se na već odobrene kredite.  - Stambeni su krediti namjenski krediti koji većinom ovise o kretanjima ponude i potražnje na tržištu nekretnina. Stoga će ponuda te vrste proizvoda, ne samo u našoj banci nego kod svih banaka u Hrvatskoj, ovisiti o kretanjima na tržištu nekretnina. Privredna banka Zagreb je sukladno propisanim mjerama HNB-a općenito projicirala 12-postotni rast kredita 2008. - objašnjavaju pak u Privrednoj banki Zagreb. Prošle je godine PBZ ukupno plasirao više od 2,5 milijardi kuna stambenih kredita. Banka je prilagodila uvjete ponudi i potražnji tog proizvoda te kretanjima na tržištu uzevši u obzir inflaciju i HNB-ove mjere.

Volksbank d.d. je lani odobrio najviše stambenih kredita s valutnom klauzulom uz švicarski franak. Takav se kredit može realizirati na rok otplate do 30 godina u iznosu od 15.600 CHF naviše, s kamatnom stopom od 5,15 posto na godinu, odnosno već od pet posto na godinu uz 20 posto depozita.  - U ponudi imamo i stambene kredite uz valutnu klauzulu na euro koji se mogu realizirati od 10.000 eura naviše, s time da maksimalan iznos kredita nije određen, odnosno ovisi o kreditnoj sposobnosti klijenta, i na rok otplate do 30 godina uz kamatnu stopu od 6,54 posto na godinu. Nudimo i stambeni kredit u kunama, ali za  njegovu je realizaciju uvjet da tražitelj kredita mora imati otvoreni tekući račun u našoj banci. Stambeni kredit u kunama može se ostvariti također na rok otplate do 30 godina u iznosu od 73.000 kuna naviše i uz kamatnu stopu od 5,34 posto na godinu - kažu u Volksbanku.