Leasing kuće hotelima financiraju izgradnju wellness centara

Stanovi se zasad gotovo uopće ne financiraju leasingom. Neki analitičari tvrde da se leasing i ne bi smio koristiti za kupnju stanova ili kuća za stanovanje privatnih osoba jer se isplati samo onima koji su u sustavu PDV-a.

Piše: Nikola Prskalo

Hrvatsko tržište leasinga nekretnina posljednjih godina doživljava pravi procvat. Ako se i u toj godini ostvari najavljeni rast od 15-ak posto, ovogodišnja bi se vrijednost ugovorenih poslova s nekretninama mogla popeti i na tri milijarde kuna. Jedan od razloga brzog rasta jest i taj što takav način nabave objekta i/ili financiranja gradnje ujedinjuje prednosti najma i vlasništva, a i maksimalno je prilagođen željama klijenata. Da podsjetimo, taj model financiranja ne daje nekretninu odmah u vlasništvo, nego najprije na korištenje i upravljanje. U pravilu najveći broj korisnika te usluge jesu tvrtke jer je društvo za leasing kao društvo s ograničenom odgovornošću obvezno obračunavati PDV na kamatu što se odbija od obveze plaćanja PDV-a, dok fizičke osobe (pa im to i nije isplativo) snose pune troškove. Osim toga, prednost leasinga je i brzina, fleksibilnost te lakoća odabira najpovoljnijeg modela financiranja.

Najvažnija brzina

To što se na leasing mogu unajmiti ili kupiti nekretnine posebno je zanimljivo onima koji nemaju uvjete za klasični zajam ili nemaju živaca za dugotrajan i kompliciran postupak. U većini leasing kuća imaju dvije vrste leasinga - operativni i financijski. Financijski leasing nekretnina predstavlja financiranje uz fleksibilno odjel klijenta. Kod njega klijent vodi objekt u svojim knjigama i obavlja amortizaciju, u skladu sa zakonom određenim amortizacijskim stopama. Za vrijeme njegova trajanja, leasing tvrtka je pravni vlasnik nekretnine, a korisnik leasinga ekonomski korisnik nekretnine. Nakon otplate posljednje rate, pravo vlasništva nad nekretninom prenosi se na klijenta. Kod operativnog, pak, leasing kuća vodi objekt u svojim knjigama i daje u najam korisniku na određeno vremensko razdoblje. Za trajanja leasinga, leasing kompanija je vlasnik nekretnine. Nakon otplate posljednje rate, klijent ima opciju kupnje nekretnine/objekta.

Ovisno o želji klijenta, leasing kompanije nude i, recimo, leasing gradnju novog objekta, leasing postojećeg objekta te mogućnost tzv. 'sale and lease back' aranžmana. Kod posla 'prodaj pa unajmi' - leasing kuća kupuje vašu nekretninu da bi vam je potom dala u leasing. U UniCredit leasingu takve financijske pakete nude poduzetnicima čiji posao trpi zbog imobilizirane aktive. Princip je sljedeći: UniCredit kupuje nekretninu i isplaćuje sada bivšem vlasniku 80 posto njene vrijednosti, dok 20 posto ostaje kao udjel do kraja aranžmana. S tih 80 posto novca bivši vlasnik uređuje nekretninu i pokreće posao te plaća ratu leasinga (najdulji rok je 15 godina). Nakon tog vremena nekretninu može opet otkupiti, a može je kupiti i znatno prije isteka roka, u dogovoru s leasing kućom, prepustiti i nekom drugom.

- Iz 15-godišnjeg iskustva znamo da našim tvrtkama najviše odgovara brzina realiziranja leasinga. U nas ne postoje maksimalni i minimalni iznosi za odobrenje leasinga. Smatramo da će se leasing u Hrvatskoj i dalje brzo razvijati, posebice na području leasinga nekretnina i javno-privatnih partnerstava te da tek dolazi vrijeme kad će ga kao oblik financiranja prepoznati i fizičke osobe - kažu u Upravi Hypo leasinga, najveće hrvatske leasing kuće. Iako je u posljednjih godinu dana  došlo do stagnacije ukupnog obujma kreditiranja, ta je leasing kuća u šest ovogodišnjih mjeseci sklopila 90-ak ugovora vezanih uz leasing nekretnina s iznosom financiranja od 89 milijuna eura.

Problematičan Zakon

U novije vrijeme, dijelom i zato što se Hrvatska sve više razvija kao važna turistička destinacija, ovdašnje su leasing kuće prepoznale isplativost ulaganja u hotelske wellness centre.

- Kvalitetna wellness investicija može se ostvariti već i sa 43.000 eura na površini od 150 kvadrata, na kojoj će niknuti osnovni sadržaji: saune, whirpool, nekoliko tuševa i sobe za masažu i opuštanje. Ako se wellness i spa pogon dobro vodi, hotel će zaraditi i do 30 posto više. Povrat wellness investicije ovisi o poslovanju cijelog hotela, radi li sezonski ili cijele godine, o popunjenosti ... Ali ako je sve dobro posloženo, povrat se treba očekivati od tri do pet godina, što je i jedan od najbržih povrata investicije u ukupnnom biznisu - kaže Roman Tonković, direktor Thermae Spa, poduzeća za projektiranje i dizajniranje spa sadržaja.

Većina leasing kuća kaže da ih i najnovija pozitivna iskustva oko isplativosti nekih leasing - ulaganja navode na potrebu da svakoj ponudi pristupe individualno, odnosno da pronađu najbolja rješenja usklađena s mogućnostima i željama klijenata. U većini leasing kuća ističu i da se stanovi, odnosno stambeni objekti zasad gotovo nimalo ne financiraju leasingom. Neki analitičari tvrde da se leasing i ne bi smio koristiti za kupnju stanova ili kuća za stanovanje privatnih osoba, jer njima su krediti jeftinija opcija te dodaju da se leasing isplati samo onima koji su u sustavu PDV-a.

Nedavnim izmjenama Zakona o leasingu, uz brojna poboljšanja, otvoreni su i neki novi problemi poput zabrane kupnje predmeta leasinga od fizičkih osoba ili zabrane gradnje objekata za leasing. Drugim riječima, ono što je okosnica leasing poslovanja u razvijenom svijetu, kod nas se - zabranjuje. U leasing kućama stoga kažu kako fizičke osobe i dalje traže pojednostavljenje postupka i smanjenje dokumentacije kod odobravanja i mogućnosti otkupa nekretnine nakon završetka otplate ugovora putem operativnog leasinga. Velik je porast i upita za financiranje komunalnih projekata i velikih stambenih naselja zatvorenog tipa gdje žele investirati i strani igrači. Povećan je i broj upita stranaca kao fizičkih osoba koji žele kupiti nekretninu i steći je nakon otplate financiranja putem financijskog leasinga, što još nije konačno definirano propisima. No, pristupom Hrvatske u EU, to, kažu,  postaje neminovno i vrlo zanimljivo.