Mirni rad u uredu može se osigurati i tužbom

 Piše: prof. dr. sc. Hrvoje Kačer

Svoju malu tvrtku P. M. uselio je u jedan od stanova u zgradi s osam stanara. Činilo se to mirnim mjestom, upravo takvim kakvo je trebalo tvrtki koja se bavi prodajom nekretnina. No, ubrzo se sve pretvorilo u noćnu moru, stranke su redovito na stubištu doživljavale neugodnosti od jednog stanara koji je puštao svog dobermana da se izležava na stubištu i reži na sve prolaznike, nerijetko su pred svojim vratima nalazili hrpe smeća, zaposlenici su ometani stalnom zvonjavom na vratima i drugim nepodopštinama, a sve zbog tvrdnje tog stanara da su uzurpirali dio podruma za koji je on smatrao da mu pripada, iako za to nije bilo nikakvog dokaza. Štoviše, vlasnik tvrtke taj je prostor imao uredno evidentiran u svojim papirima. Sve je završilo tako da se povukao vlasnik.

Nakon nekoliko godina maltretiranja, prodao je poslovni prostor i odselio se i ne pokušavši primijeniti zakon koji mi je mogao osigurati mir. Naime, Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, koji je stupio na snagu sada već davnog 1. siječnja 1997. godine, donio je veći broj promjena, među kojima je i isključenje suvlasnika iz suvlas-ničke zajednice nekretnine. Tom se mjerom omogućava da suvlasnik zgrade (a to je svatko tko u zgradi ima bilo što, poslovni prostor, garažu ili stan) koji se ponaša suprotno zakonskim obvezama (odnosno ne ponaša se obzirno), može biti prisiljen da svoje suvlasništvo ne samo otuđi nego i da napusti posjed tog suvlasništva. Riječ je o slabo poznatome pravnom institutu, pa vjerojatno radi toga i nema mnogo takvih postupaka u praksi, iako je poznato da postoji barem jedna pravomoćna sudska presuda donesena u Puli.

Od banalnih do ozbiljnih razloga tužbi

Riječ je o novini koja je konačno našla zakonsko rješenje za bezbrojne probleme koje imaju ili mogu imati npr. vlasnici poslovnih prostora, vlasnici ureda i drugih dijelova zgrada, a kojima drugi suvlasnici svojim ponašanjem mogu učiniti život nemogućim. Do te promjene zgrade su napuštali šikanirani, a onaj tko ih je šikanirao ostajao je u zgradi i vjerojatno nastavio šikanirati nove suvlasnike.

Ponekad će razlog isključenja biti relativno banalno neplaćanju tzv. zajedničkih troškova, a ponekad i daleko ozbiljniji problem, kao što je npr. prekoračenje radnog vremena ugostiteljskog objekta (i s time povezano bezobzirno ponašanje prema drugima), bacanje predmeta s prozora i balkona koji padaju u vrt u kojemu su stolci i stolovi ugostiteljskog objekta, kršenje kućnog reda i mira preglasnim puštanjem glazbe čime se ometa službenike u radu u uredima na njihovim radnim mjestima, poticanje ili toleriranje djece u igranju nogometa ili nečeg drugog u neposrednoj blizini prostora u kojemu se odvija poslovna djelatnost (npr. važan sastanak), parkiranje automobila na mjestu koje je zabranjeno nego i onemogućava dovoz potrebnih sirovina i/ili proizvoda za trgovinu ili drugi poslovni sadržaj, ometanje dovoda struje i vode itd., što su sve postupci bezobzirnog ponašanja prema drugima.

Kantom vode na ugostitelja

U novije vrijeme poznat je slučaj u kojemu jedna osoba sa svog prozora, u turistički i športski izuzetno poznatom gradiću na jednom hrvatskom otoku, u srcu sezone prolijeva prljavu vodu po gostima u poznatom ugostiteljskom objektu, i to ne skrivajući se i pričajući čak i predstavnicima tiska što i zašto radi, pravdajući svoje postupke sporošću i neučinkovitošću pravosudnih i inspekcijskih vlasti i ne uviđajući da se sama ponaša protupravno. U jednom drugom slučaju učestalo je da jedan od suvlasnika zgrade, inače etažni vlasnik stana na katu, dolazi bez ikakve odjeće na sebi tijekom jutra u pekarnicu prepunu školske djece kupiti kruh i mlijeko. Policija bi svaki put bila pozvana i napravila bi prekršajnu prijavu, ali je djece kao posjetitelja te pekarnice bilo sve manje.

Vlasnik pekarnice je, koristeći podatak da je naprijed opisani nudist ili eghibicionist također suvlasnik te zgrade, pokrenuo postupak isključenja iz suvlasničke zajednice koji je u tijeku. Tužbom je zatraženo da se nudist obveže otuđiti svoj suvlasnički dio i napustiti posjed, jer će se, ako to ne učini, njegov suvlasnički dio prodati na javnoj dražbi. Poznato je da svatko kome se nanese šteta ima pravo pod zakonom propisanim uvjetima zatražiti i ishoditi naknadu štete. Međutim, i nakon naplate štete, što nije uvijek jednostavan postupak, nema nikakva jamstva da se štete neće i dalje događati, da pojedinac ili skupina i dalje neće šikanirati ostale suvlasnike, često i na način neprikladan za intervenciju policije.

Tužitelj samo suvlasnik zgrade

Jako je bitno naglasiti da tužitelj može biti samo netko tko je suvlasnik zgrade, a tužba može biti usmjerena samo protiv nekoga tko je također u tom statusu suvlasnika zgrade. Da je opisana osoba radila isto, ali bez statusa suvlasnika, ta vrsta tužbe ne bi bila dopuštena, makar bi ostala sva druga sredstva zaštite, pa i prekršajne i kaznene prijave. Postoji samo jedna jedina iznimka kod koje je moguće isključenje makar taj koga se isključuje nije svojim postupcima nikoga povrijedio, možda čak u to vrijeme nije ni bio u gradu ili čak i državi.

To je slučaj u kojemu suvlasnik zgrade ništa ne radi, ali zato to radi njegov ili njezin supružnik i/ili druga osoba koja s njim zajedno stanuje ili bilo koja treća osoba koja s njegovim pristankom rabi taj njegov dio nekretnine, a on je propustio spriječiti koliko je bilo moguće. Smatra se da su to bile upravo radnje suvlasnika jer i vlasništvo i suvlasništvo obvezuju, pa je tako obvezno ne samo provjeriti koga puštaš u stan ili poslovni prostor nego i kako se taj ponaša, dok je propust te obveze protupravan. Dakle, svaki vlasnik mora i te kako biti oprezan ne samo u vezi s time kako se ponaša nego i kako se ponašaju i drugih kojima dopusti korištenje npr. stana, čak i apartmana.

 Nedostaci zakonskog rješenja

Nažalost, to inače dobro zakonsko rješenje ima i jednu bitnu manu, a koju zakonodavac barem za sada nema nakanu odnosno volju ispraviti. Kada tužena osoba učini ono na što je obvezana sudskom odlukom može istog trenutka provesti proces u obratnom smjeru, dakle ponovno steći isto suvlasništvo i preuzeti posjed čak i u istome danu, u pravilu bez ikakvih poreznih obveza jer će se to smatrati 'prometom' između osoba koje su npr. supružnici ili roditelj i dijete, a tu nema poreznih obveza. Vrlo je jasno da je riječ o krupnom propustu zakonodavca koji kvalitetno rješenje maksimalno kompromitira, i to na način da će netko stvarno biti isključen samo ako to isključenje i sam prihvati ili je potpuna neznalica koja u postupku ne angažira odvjetnika.

 Kad se može tražiti isključenje

- Ako suvlasnik ne udovoljava zajedničkim obvezama, primjerice ne plaća pričuvu, vodu, struju i druge naknade

- Ako dijelove nekretnine koji su u njegovu vlasništvu kao posebni dijelovi ili dijelove koje rabe i drugi suvlasnici rabi na način koji šteti interesima ostalih suvlasnika,

- Ako svojim bezobzirnim, nepristojnim ili uopće nedoličnim ponašanjem učini tegobnim zajedničko stanovanje ostalim suvlasnicima, ili počini kažnjivo djelo protiv imovine, morala ili tjelesne cjelovitosti nekog od suvlasnika ili druge osobe koja stanuje u kući

Kraj