Ne treba očekivati drastičan pad cijena stanova i kuća

Na hrvatskom tržištu stanova uočljiv je pad prodaje i očekuje se pad cijena. Istodobno, cijene najamnine poslovnih i prodajnih te posebno nedostatnih skladišnih prostora prema svim će prognozama u 2009. godini biti stabilne.

Piše: Antonija Knežević

Iako se procjene analitičara i poznavatelja tržišta nekretnina znatno razlikuju, pa jedni u 2009. godini očekuju tek blagu korekciju cijena, a drugi katastrofično najavljuju sniženje cijena stanova od 30 posto, oba predviđanja idu u prilog kupcima.Naime, upravo činjenica da ni jedan ozbiljan analitičar ne očekuje rast cijena adut je u rukavu kupca, jer napokon može bez straha čekati i promatrati razvoj situacije.Oni koji su kupovali stanove 2005. ili 2006. godine nisu imali taj luksuz. Činilo im se da sa svakim novim oglasnikom cijene rastu za dodatnih 100 eura po kvadratu i da nikada neće pronaći željenu nekretninu budući da se svi stanovi prodaju prije nego što im se nazru temelji. No, stvari su se suštinski promijenile, pa danas oko osam, a prema nekim procjenama i deset tisuća praznih novih stanova u Zagrebu, kao i brojke koje govore o padu prodaje nekretnina, podaci su koji svakako novim kupcima idu na ruku. Iz navedenih pokazatelja jednostavno je zaključiti da nekretnina na tržištu ne manjka, da se neće tako brzo prodati te da bi zbog najave pada cijena bilo najlogičnije pričekati i vidjeti koliki će on biti. U najgorem slučaju, ako se kupac odluči za čekanje, potkraj 2009. godine platit će isto kao i na početku.

Cjenovni privid i stvarnost

Naravno, sve to pod pretpostavkom da je riječ o kupcu kojem se ne žuri s i da će i u drugoj polovici godine biti kreditno sposoban. Pitanje je naravno i o kakvoj je nekretnini riječ, budući da se očekuje da kvalitetne nekretnine neće gubiti na cijeni.- Iako je u zadnjem kvartalu primijećen pad cijena nekretnina, uvijek postoje iznimke, poput primjerice stanogradnje u Splitu, gdje zbog akumulirane potražnje s jedne, nedovoljne ponude s druge strane te prostornog ograničenja širenja grada cijene ne bilježe pad. Isto tako, treba napomenuti da će kvalitetne nekretnine na kvalitetnim lokacijama i dalje naći zainteresirane kupce bez većih korekcija cijena - smatra Ilijana Jeleč, predsjednica Uprave Erste nekretnina, koja najavljuje blagu korekciju cijena u 2009. godini, ali ne i drastični pad. S druge strane, u CBRE-u očekuju pad do 20 posto u sektoru stanova, apartmana i kuća. Procjene koliko će cijene pasti, osim zbog toga što dijelu onih koji ih iznose nikako ne odgovara prizivanje pada (jer kupci zbog toga odgađaju kupnju te im najave pada smanjuju profit), u velikom dijelu variraju i zbog činjenice da se u javnosti uglavnom ‘barata’ s traženim, a ne i realiziranim cijenama, pa nije poznato koliko su cijene pale već u 2008. godini. 

- Dio pada cijena nekretnina koji se već dogodio dosta je teško uočljiv, s obzirom na to da postoji razlika u traženoj cijeni nekretnina i stvarnoj prema kojoj se realizira kupoprodaja - kazala je Ilijana Jeleč.A te dvije cijene znatno se razlikuju, prema nekim procjenama i više od deset posto. Sudeći prema podacima Centra nekretnina, tražena je cijena za kvadrat stana u Zagrebu u rujnu bila oko 2.050 eura, da bi se u prosincu spustila na 2.006 eura, odnosno riječ je o padu tek nešto većem od dva posto.Agenti za nekretnine koji barataju realiziranim cijenama, pak, navode da se u nekim dijelovima Zagreba već dogodio pad veći od deset posto.Zagovornici teorije da daljnji veliki pad cijena nije moguć, kao argument navode činjenicu da su cijene u posljednjem kvartalu već znatno pale te da je veliki dio investitora projekte financirao putem kreditnih linija banaka i stoga nemaju previše prostora za snižavanje cijena nekretnina.No, upravo se u kreditno opterećene investitore najviše uzdaju zagovornici pada. Vode se logikom da graditelji koji nisu opterećeni kreditima ne moraju spuštati cijene, za razliku od onih koji će pod bremenom vraćanja dugova banci biti prisiljeni pregovarati s kupcima.Argument da cijene ne mogu ići više dolje jer za to investitori nemaju prostora, kaže Salko Kriještorac, stručnjak za nekretnine i osnivač web portala ProdamSam.com prisutnog u 13 zemalja Jugoistočne Europe, jednostavno nisu dovoljni.

Koliko će pojeftiniti stanovi?

- Tržište je surovo i pravedno, a to što netko ne može spuštati cijenu samo je njegov problem. Ako netko hoće prodati nekretninu, onda mora spuštati cijenu do razine na kojoj će tržište reagirati. Jednostavno, ako je dobra situacija na tržištu, onda investitori maksimiziraju profit, a ako nije, onda nastoje minimizirati gubitak. To je opće pravilo tržišta i naravno važi i za sektor nekretnina. Jedina specifičnost je to što tržište nekretnina sporije reagira od dionica ili neke druge robe - kaže Salko Kriještorac.Sudeći prema njegovim riječima, ako građevinari imaju velike zalihe nekretnina koje ne mogu prodati ili ne žele prodavati ispod neke cijene, a nisu pritisnuti pozivima banaka da otplate građevinske kredite, nekretnine eventualno mogu iznajmiti i tekuće troškove podmirivati od najamnina.Investitori u Hrvatskoj, barem je tako bilo zadnjih godinu dana, nisu baš bili spremni pretjerano spuštati cijene novih stanova. Spuštali su za stotinu, u iznimnim slučajevima 200 eura, uglavnom za velike stanove, i češće u osobnim pregovorima nego putem oglasa. Umjesto spuštanju cijena, građevinari su radnije pribjegavali različitim marketinškim trikovima i akcijama.
Strah od ekonomske recesije i uzlazni trend kamatnih stopa sigurno nisu poticajno djelovali na kupce. Inače, kamatne stope svugdje u svijetu obrnuto su proporcionalne cijenama nekretnina, jer se s nižom kamatnom stopom može otplaćivati veći kredit, pa je i to još jedan od razloga zašto se iščekuje pad cijena na tržištu.

Stabilno tržište poslovnih prostora

Za razliku od sektora stambenih prostora, ostali segmenti na tržištu nekretnina zasad nisu uopće pogođeni krizom ili ih je u najgorem slučaju kriza tek dotaknula.- Kad je riječ o uredskim projektima u Zagrebu (koji zauzima veći dio hrvatskog tržišta), gotovo su svi popunjeni. Cijene su stabilne uz jako nisku stopu nepopunjenosti (ispod pet posto) te ovise o lokaciji i veličini prostora, a kreću se od 16 do 18 eura za prostore A klase, dok se cijene prostora B klase kreću od 12 do 14 eura po četvornom metru. Isto tako, cijene prodajnih prostora u centru grada i dalje su visoke, tako da u Zagrebu prosječna cijena mjesečnog najma po četvornom metru iznosi od 80 do 120 eura. Smatramo da se neće bitno mijenjati. Potražnja za takvim prostorima je iznimno velika, a ponuda je ograničena najviše zbog neriješenih imovinsko-pravnih pitanja - pojasnila je Tea Dujmović iz tvrtke King Sturge.

Niti cijene u vrhunskim trgovačkim centrima u Zagrebu i u ostalim većim gradovima neće se mijenjati zbog nedostataka takvih prostora, a pad zakupnina prodajnih prostora može se očekivati samo na lošijim lokacijama.
Jednako kao i u segmentu trgovačkih prostora, cijene zakupa suvremenih skladišnih prostora neće se znatnije mijenjati u 2009. godini.- Cijene zakupa suvremenih skladišnih prostora već su dulje stabilne, a zbog nedostatka projekata te vrste ne očekuje se njihova znatnija promjena. Činjenica je da postoji nekoliko projekata logističkih centara, ali još uvijek samo u fazi planiranja, a njihovo pojavljivanje na tržištu imalo bi utjecaj na blažu korekciju cijena zakupa - pojasnila je Dujmović. S druge strane, recesija i manjak investicija mogli bi prema dolje korigirati cijene zemljišta.- Cijene zemljišta u kontinentalnom i priobalnom dijelu Hrvatske svih namjena još uvijek su visoke, u većem broju slučajeva i nerealno visoke te mislimo da će ih recesija i manjak investicija, odnosno potražnje svesti na realnu razinu - procjenjuje Dujmović.