Nijemci će nekretnine u Hrvatskoj lakše kupovati od Švicaraca

Samo državljani zemalja članica EU mogu po novome u Hrvatskoj kupovati nekretnine pod istim uvjetima kao i domaći, a za sve druge strance vrijedi kao i do sada - uvjet reciprociteta i suglasnost Ministarstva pravosuđa

Piše: prof. dr. sc. Hrvoje Kačer

U Narodnim novinama broj 146 od 17. prosinca prošle godine napokon je objavljen Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Uz relativno malu pozornost javnosti, ta novela Zakona sadržava i jednu očekivanu, a veliku promjenu u našem zakonodavstvu. Riječ je o gotovo potpunom izjednačavanju prava državljana EU s državljanima Republike Hrvatske na planu stjecanja prava vlasništva na nekretninama. Tom se novom mjerom ukida dosadašnji postupak stjecanja prava vlasništva na nekretninama isključivo uz prethodnu suglasnost ministra pravosuđa, a koja je bila uvjetovana uzjamnošću, što znači time da i hrvatski državljani mogu stjecati pravo vlasništva na nekretninama u toj stranoj državi. U medijima su se počela javljati i predviđanja hoće li ili neće ta promjena dovesti do prodaje hrvatske obale strancima, je li to ili nije izdaja nacionalnih interesa i sl.
U prosudbi dosega te nove zakonske mjere treba se prisjetiti ne samo ne tako davne prošlosti, nego i sadašnjosti, zakona koji vrijede do stupanja novih odredbi na snagu, odnosno do 1. veljače 2009. godine. Još od trenutka osamostaljenja Hrvatske u prvi plan se kao navodno velika zaštita nacionalnih interesa stavljalo ograničenja stjecanja prava nekretnina za strance, zaboravljajući (namjerno ili slučajno) da život ide dalje unatoč zakonskim ograničenjima i da otvaranje tržišta i općenito provlasničko i protržišno društvo mora značiti i veće mogućnosti za taj oblik stranog ulaganja. Zaboravljalo se pritom da je već i u vrijeme bivše države mnogo nekretnina stvarno bilo prodano strancima iako se to iz službenih evidencija nije vidjelo, jer su se te nekretnine vodile i dalje na imena prodavatelja, a 'Hans' ili 'Giovani' (da spomenemo samo dvije uvjerljivo najzastupljenije nacije) formalno su figurirali kao gosti ili rođaci, ili formalno čak nisu ni postojali.

Država je okretala glavu

Kad je donesen Zakon o vlasništvu (1. siječnja 1996.), s jedne su strane postavljene stroge formalne zapreke (suglasnost čak dva ministarstva), pa i to da se onaj tko bude odbijen ne može obratiti Upravnom sudu, jer 'suglasnost nije upravni akt'. Ali, stranci su nekretnine bez većih problema ipak kupovali 'na mala vrata'. Putem instituta prava građenja, koji omogućava građenje i na zemljištu u tuđem vlasništvu svakome, pa i strancima, bez ograničenja prema kriteriju državljanstva i osnivanja domaćih trgovačkih društava kao pokrića za kupnju nekretnina, restriktivne zakonske odredbe praktično su se poništavale. Vremenom je, dijelom intervencijom Ustavnog suda, koji je stavio izvan snage odredbu da suglasnost nije upravni akt, omogućen pristup Upravnom sudu, a postupak je bitno pojednostavljen davanjem ukupnog postupka u nadležnost ministra pravosuđa, što je značilo daljnje pogodnosti strancima.

U praksi je suglasnost ishodilo mnogo stranaca, ali ih je još više izbjeglo svako ograničenje na način da su kupnju provodili putem osnivanja svojih trgovačkih društava koja su prema kriteriju sjedišta u Hrvatskoj i domaće pravne osobe. Generalno, pasivnost svih mjerodavnih, koji su mogli koristiti mnoge pravne mogućnosti zaključno sa stavljanjem izvan snage rješenja o upisu trgovačkog društva koje je osnovano samo kao pokriće za kupnju nekretnine, a to ipak nisu činili, bila jasan pokazatelj državne politike.

Apatridi bez ikakvog prava

Hrvatska je 29. studenoga 2001. godine sklopila Sporazum o stabilizaciji i pridruživanju sa tadašnjim EZ-om i državama članicama koji je stupio na snagu 1. veljače 2005. U Sporazumu, koji kao međunarodni ugovor ima snagu iznad zakona, Hrvatska se obvezala u roku od četiri godine od stupanja Sporazuma na snagu ukinuti ograničenja za strance, osim u odnosu na iznimke koje su popisane u Dodatku VII Sporazuma, a odnosi se na poljoprivredno zemljište i, što je naročito pravno nespretno i ograničavajuće na našu štetu, samo ono koje je zaštićeno Zakonom o zaštiti prirode. To znači da je najnovija novela Zakona o vlasništvu samo provedba naše međunarodne obveze i da to nije u stvarnom smislu ni novost ni nešto što smo mogli izbjeći ako se želimo pridržavati svojih obveza.

Međutim, ono što bi nam moglo praviti probleme je što novela ne koristi istu terminologiju kao Sporazum, pa umjesto Zakon o zaštiti prirode rabi formulaciju 'zaštićeni dijelovi prirode prema posebnom zakonu', što ipak nije isto i moglo bi nam se dogoditi da moramo prilagoditi naš sustav i u Zakon o zaštiti prirode staviti sve ono što je sada prilično 'razbacano', pa tako i šumsko zemljište zaštićeno Zakonom o šumama. Pri tome, prilično je nezgodno što zbog nepostojanja uzjamnosti kao uvjeta sada pravo stjecanja prava vlasništva na nekretninama ima i stranac iz države EU u kojoj naši državljani ili ne mogu stjecati ta prava ili moraju ispuniti neke posebne uvjete, ili pak oni čija država blokira tijek pregovora za stupanje u članstvo EU.

S druge strane, za sve one koji nisu članice EU ostaje isti postupak i isti uvjeti kao i do sada, pri čemu je posebno interesantno da tzv. apatridi (osobe bez državljanstva) nikako ne mogu steći pravo na stjecanje prava vlasništva na nekretninama u Hrvatskoj jer nemaju nikakvo državljanstvo (pa ni ono EU), a nema ni države koja bi omogućila ispitivanje uvjeta uzajamnosti.

Dobre i loše posljedice

Što je činiti hrvatskim poduzetnicima, bilo vlasnicima, investitorima ili samo posrednicima, koji računaju na strance kao na svoje potencijalne stranke u takvim poslovima. Ako je posao u tijeku te ako je riječ o strancu državljaninu EU, tada je razumno uopće se ne upuštati u postupak ishođenja suglasnosti koji objektivno u roku od nešto više od mjesec dana i tako neće biti gotov - treba samo pričekati i očito je da će tada i ugovori sa strancima iz te skupine koji više ne trebaju suglasnost konvalidirati odnosno postati pravno valjani.

Sve u svemu, od 1. veljače stranci se dijele u dvije velike skupine, jednu koja ima ogromna prava (gotovo kao domaći) i drugu koja je formalno prilično ograničena (suglasnost, uzajamnost u prvom redu), ali koja kao i svi ta ograničenja može relativno lako izbjeći. Kad je to tako i kad se zna da je ogroman broj nekretnina na ovaj ili onaj način već u rukama stranaca, problem je samo akademske naravi bez ikakve realne mogućnosti da se stanje promijeni. Da je i drukčije, pitanje je je li rješenje u zabranama ili pak u skupu poticajnih mjera koje osiguravaju pogodnosti od stranih ulaganja (porez, radna mjesta...), a sprečavaju ili barem ublažavaju negativnosti, kao što je primjerice pojava da u centru Dubrovnika osim za pune sezone gotovo nitko ne živi i da ćemo doživjeti da nam na nekim lokacijama stranci budu većina stanovništva koje je formalno prijavljeno.