Prodavatelji strahuju, a iznajmljivači trljaju ruke

Broj postojećih prodanih nekretnina, koje ne uključuju one upravo sagrađene, u lipnju je pao za 4,1 posto na 6,3 milijuna domova, što je najniža razina zabilježena od siječnja 2004.

Piše: Nataša Horvat

Nakon gotovo deset godina intenzivnog rasta američko tržište prodaje nekretnina usporava i počinje stagnirati. Vrijeme vrtoglavoga rasta cijena i fantastičnih zarada na prodaji nekretnina polako postaje prošlost.

'Boom američkog tržišta nekretnina definitivno je završio. Sada je najvažnije pitanje koliko će strašno biti prizemljenje', komentira Mark Zandi, glavni ekonomist West Chestera, istraživačke grupacije Moody’s Economy.coma. Odgovor na to pitanje složen je, a ponajprije ovisi o statusu na tržištu i loka-ciji na kojoj se nalazite. Odgovori su različiti za različite segmente.

Dok pad cijena nekretnina najviše pogađa građevinare, mnogo manje šteti individualcima koji posjeduju nekretnine i imaju vremena čekati. U najboljem su položaju zasad oni koji iznajmljuju nekretnine jer je kaos na tržištu rezultirao stavom 'stani i čekaj' pa se umjesto kupnje mnogi Amerikanci odlučuju na unajmljivanje, bar dok se ne vidi dokad će cijene nekretnina padati.

Prema podacima američkih tvrtki koje se bave gradnjom ili prodajom nekretnina, u prvom polugodiš-tu ove godine uglavnom se bilježi pad poslovnih rezultata u odnosu na isto razdoblje lani, i to ne samo neto dobiti nego još i više u segmentu naručenih novih građevinskih poslova. Prema podacima Nacio-nalne udruge za nekretnine (National Association of Realtors - NAR), broj postojećih prodanih nekretnina, koje ne uključuju one upravo sagrađene, u lipnju je pao za 4,1 posto, na 6,3 milijuna domova, što je najniža razina zabilježena od siječnja 2004. godine. Istodobno je prosječna cijena stanova za samce porasla za samo 0,9 posto u odnosu na isti mjesec prošle godine.

Prema ocjenama West Chesterovih analitičara, dokaz je to da tržište nekretnina ove godine korigira svoje cijene, a usporavanje, pa čak i njihov veći pad, sigurno valja očekivati i tijekom cijele sljedeće godine, ako ne i dulje. Svi se analitičari slažu da je definitivno nastupila faza stagnacije i pada na tržištu prodaje nekretnina, ali se ne slažu do kada će to razdoblje trajati. Oni optimistitičniji smatraju da će već u drugoj polovini sljedeće godine početi oporavak, dok pesmisti prognoziraju čak i nekoliko godina pada cijena, ovisno o kretanju drugih pokazatelja, poput kamatnih stopa na kredite te stanja na američkom tržištu rada.

Položaj: stani i čekaj

Broj neprodanih nekretnina na tržištu već je sada u porastu, pa je prema posljednjim podacima ta brojka u lipnju porasla za 3,2 posto, na 3,9 milijuna neprodanih stambenih nekretnina, što je najviša razina u posljednjih 13 godina. Ne promijeni li se sadašnja stopa prodaje, bit će potrebno više od se-dam mjeseci da samo te nekretnine pronađu svoje kupce.

Jedan od razloga za zastoj u prodaji jest i to da vlasnici postojećih nekretnina, još pod dojmom eksplozije tržišta, ne žele spustiti prodajne cijene. Za razliku od njih, građevinari postaju očajni u potrazi za kupcima pa uz nekretninu počinju darovati razne pogodnosti, od besplatnih ugradnji koječega do tjedan dana ljetovanja za kupce. Individualni, pak, prodavatelji, vlasnici postojećih nekretnina, mnogo su spremniji čekati bolja vremena i zato ne žele spustiti cijenu. Takvo je ponašanje logično.

Građevinske su tvrtke ulagači koji žele što prije ostvariti povrat novca uz određenu dobit. Vlasnici postojećih nekretnina, pak, uvijek se uspoređuju sa susjedima i ne žele dobiti ni peni manje od onoga što je njihov susjed dobio za svoju nekretninu pa će čekati koliko god bude potrebno. Da bi zastoj na tržištu mogao potrajati, govori i to da su na drugom kraju jednadžbe kupci, koji su jednako odlučni i ne žele platiti velike iznose kad osjećaju da se tržište koleba te da bi cijene mogle prilično padati.

Još su dva važna čimbenika koja utječu na tržište nekretnina, a koja su tijekom naglog porasta cijena ostala isključena s tržišta. Prvi su osobe koje nemaju nikakvu nekretninu u vlasništvu i prvi put rješavaju stambeno pitanje. Oni su u cijeloj priči ostali kratkih rukava jer su uz veliki porast cijena nekretnina istodobno rasle i kamatne stope na kredite pa je njihov dio potražnje jednostavno nestao. Drugu grupu čine špekulanti koji više ne mogu ostvariti veću dobit preprodajom nekretnina pa se i njihov interes uvelike smanjio. Sve to dodatno će utjecati na pad cijena nekretnina i zasigurno rezultirati daljnjim smirivanjem tržišta nekretnina.

Skupi stan na Manhattanu

Položaj 'stani i čekaj' utječe na ponudu nekretnina za unajmljivanje, na čemu se u ovoj godini ostvaru-je porast potražnje. NAR-ovi analitičari ocjenjuju da će u posljednjem ovogodišnjem kvartalu stopa neiznajmljenih nekretnina iznositi 5,7 posto ukupno ponuđenih nekretnina za iznajmljivanje, što je manje slobodnih kapaciteta nego u istom kvartalu prošle godine, kad je taj postotak iznosio 6,2 posto. Očekuje se da će se u ovoj godini ostvariti prosječan porast najamnina za 4,1 posto, dok je u prošloj godini taj postotak bio tek 2,9 posto.

Prema podacima tvrtke za istraživanje tržišta nekretnina Global Real Analytics, koja ujedno objavljuje i Nacionalni indeks nekretnina, najskuplji je najam trosobnih stanova na širem području New Yorka. Prosječna cijena najma iznosi 27 dolara po četvornoj stopi (stopa = oko 30 cm) za kvalitetno opremljen i uređen stan. Na Manhattanu je cijena mnogo viša, 48 dolara za kvadratnu stopu do čak rekor-dnih 90 dolara  dodaju iz njujorške tvrtke za iznajmljivanje nekretnina City Habitats.

Tako prosječna cijena najma jednosobnog stana na Manhattnu premašuje 1.900 dolara mjesečno, a četverosobnog čak pet tisuća dolara na mjesec. Iako porast cijena najmnina ove godine ostvaruju Boston, Chicago i Miami, ipak prednjače kalifornijski gradovi, među kojima ponajviše San Francisco. Najam, pak, nakretnina na holivudskim brežuljcima kreće se od minimalnih deset do čak tridesetak i čerdesetak tisuća dolara mjesečno. Pad tržišta nekretnina jedan je od važnih pokazatelja usporavanja američkoga gospodarstva, koji može povući lanac problema u djelatnostima koje se vežu uz nekretnine, to više što FED neprestano balansira s temeljnim kamatama.

Kraj