Šest posto provizije posrednicima malo, nalogodavcima previše

Predložena je provizija do šest posto kupoprodajne cijene, jer su otprilike takvi i europski standardi. U našim uvjetima to je velik postotak, ali jedni tvrde da će ga tržište korigirati naniže, dok se drugi boje da će ta gornja granica biti i - jedina

 Piše: prof. dr. sc. Hrvoje Kačer

Nakon niza najava, Vlada je napokon odlučila napraviti reda u području posredništva u prometu nekretninama, koje mnogi s pravom nazivaju ‘crnom rupom’. Naime, 10. srpnja 2007. na njenom se dnevnom redu našao Nacrt prijedloga toga zakona, koji je potom upućen u dalju proceduru.Reguliranje tog područja odavno je nasušna potreba. Danas se tim poslom bavi praktično svatko kome to uopće padne na pamet neovisno o svojoj stručnoj spremi, poslovnom prostoru ili logistici kojom raspolaže, uključujući tu svakako i kadrove. Tim poslom se bave i stranci, u pravilu bez ikakvog sudjelovanja, pa ni poreznog, hrvatskih vlasti, a česti su i apsurdi u kojima sa strancima posreduju osobe bez znanja stranog jezika, otprilike kao da je to Zimmer frei u blizini luke i željezničkih postaja. Jednako je apsurdno i kada posreduje stranac koji ne zna ni riječi hrvatskog jezika. Apsurdno, ali nažalost ne znači i nezakonito, jer do nedavne izmjene Zakona o strancima znanje jezika nije ni bilo uvjet za stjecanje hrvatskog državljanstva. Ocjenjujući stanje na tom području, predlagatelj navodi da postoji sve više onih koji posluju ne pridržavajući se pravila struke i koji nelegalnim radnjama nanose izravnu štetu klijentima, a posredno i cijeloj struci. Drugim riječima, djelatnost su jasno povezali s kriminalom.  

Uvjet za posao - upis u Registar

Treba reći da i sada postoji neki opći pravni okvir za posredovanje i to u Zakonu o obveznim odnosima, koji se primjenjuje uvijek osim ako se posebnim propisom, pa i Prijedlogom ako bude usvojen, ne propiše drukčije. Prijedlog se inače sastoji od 41 članka i prema tome je relativno kratak zakonski tekst, što samo po sebi ne znači ništa ni dobro ni loše. Što bi, dakle, trebali biti uvjeti za obavljanje poslova posredovanja? Prije svega, predlaže se osnivanje posebnog Registra koji se vodi u HGK-u, a u koji se može upisati samo ako je prethodno ishođeno rješenje Ministarstva da su ispunjeni uvjeti za obavljanje posredovanja - ugovor o radu na puno radno vrijeme s agentom i ugovor o osiguranju od odgovornosti. Nije baš jasno zašto je bolji jedan ugovor o radu na puno radno vrijeme od primjerice dva ugovora (za dvije osobe) na pola radnog vremena i što se događa kad ta jedna osoba ode na rodiljni dopust, na kraće bolovanje ili na godišnji odmor. Još je jedan vrlo važan uvjet za upis u Registar. Da bi netko postao agent mora imati najmanje srednju stručnu spremu i položen stručni ispit za agenta. Svi agenti se upisuju u posebni imenik pri HGK-u i protiv rješenja o upisu nije dopuštena žalba. Iako to ne piše, jasno je da je dopuštena upravna tužba jer je rješenje o upisu upravni akt.  

Kada pravo na proviziju

Prijedlog definira ugovor o posredovanju na način da je to ugovor kojim se posrednik obvezuje da će nastojati naći i dovesti u vezu s nalogodavcem osobu radi pregovaranja i sklapanja određnoga pravnog posla, a nalogodavac se obvezuje isplatiti posredničku naknadu ako posao bude sklopljen. Prvi je problem što je ta definicija bitno uža od one kako Prijedlog definira što je to posredovanje. Drugi je problem što izgleda kao da se ne zna za praksu u kojoj posrednici traže proviziju i neovisno o sklapanju ugovora, ali i za praksu u kojoj stranke prepuste posredniku da obavi cijeli posao, nakon toga formalno odustanu i ugovor sklopi na primjer dijete na koje se pravo prenese, samo da bi se posrednika oštetilo za posredničku naknadu ili proviziju. Ako se drukčije ne ugovori, ugovor se smatra sklopljenim na određeno vrijeme od 12 mjeseci, uz mogućnost produljenja. Nažalost, kod nas postoji loša praksa davanja naloga za više agencija, a to Prijedlog ne samo da ne zabranjuje, nego čak posredno i potiče propisujući kao iznimku tzv. ekskluzivno ili isključivo posredovanje - samo u tim slučajevima ako se posao sklopi mimo posrednika on ima zakonsko pravo na naknadu ne provizije (što bi bilo logično) nego stvarnih troškova do visine provizije. Ako istekne ugovoreni rok, a ugovor se ne sklopi, posrednik ipak ima pravo na proviziju ako u roku na koji je ugovor bio sklopljen dođe, i to pretežito kao posljedica posrednikovih radnji dok je ugovor trajao, do sklapanja pravnog posla. U praksi će to vjerojatno ići jako teško, ako se htjelo pomoći posredniku, trebalo je propisati jasnu i lako provedivu normu, a ovako, bojimo se, sve će ostati na području dobrih želja.

Ured odvojen od stambenog prostora

Kvalitetna novost Prijedloga je obveza svakog posrednika donijeti opće uvjete poslovanja i oglasiti ih da bi potencijalne stranke mogle lakše odabrati posrednika. Propisuje se također i obveza poslovanja u primjerenom prostoru, u cijelosti odvojenom od stambenog, uz obveznu posebnu prostoriju namijenjenu za povjerljive razgovore sa strankama. Ta obveza izgleda jako ambiciozno, jer čak ni odvjetnici, kod kojih je povjerljivost bitno naglašenija i češća, nemaju obvezu imati takvu prostoriju. No, s obzirom na postojanje kaznenih odredbi i novčane kazne, dosljedna primjena propisanih uvjeta značit će velike probleme za brojne ‘posrednike’ koji praktično posluju u svojem dnevnom boravku ili automobilu.Prijedlogom se nastoje precizirati i ugovorne obveze. Uvažavajući da uopće nije riječ o jednostavnom zadatku, očito je da su obveze posrednika kao profesionalca neprecizno, odnosno samo opisno navedene. Primjerice ‘obaviti potrebne radnje’, ‘oglasiti na odgovarajući način’... Što je ‘odgovarajući način’?

Ako je riječ o prodaji dvorcu ili otoka, je li odgovarajući način uključivanje i medija dostupnih cijelom svijetu - interneta, ekskluzivnih publikacija itd. A ‘obaviti potrebne radnje’? Može li netko s traženom (srednjom) stručnom spremom, unatoč stručnom ispitu, uočiti i upozoriti na zemljišnoknjižno stanje, na stvarna ili druga prava na nekretnini, nedostatke građevne i uporabne dozvole...

Nema naknade ako se ugovor ne sklopi

Jako je važno da onaj tko angažira posrednika nema obvezu sklopiti ugovor s osobom koju posrednik ponudi, a čak i ako se ugovori drukčije, takva odredba je ništetna, dakle kao da ne postoji. No, ako se nalogodavac 'šalio', odnosno nije ni mislio sklapati ugovor, odgovoran je posredniku za štetu, koja je ograničena visinom provizije.
Najviše, pak, pozornosti u javnosti izazvala je odredba o najvišoj proviziji posredniku, odnosno predloženih šest posto kupoprodajne cijene. O svemu se može polemizirati, pa i o visini te provizije, koja je generalno posredniku uvijek preniska, a nalogodavcu previsoka. Šteta je što nije propisano da se, primjerice, ako nije posebno ugovoreno, primjenjuje provizija od jedan posto, a treba samo zamisliti proviziju od šest posto na primjeru upravo oglašene prodaje najskuplje kuće u SAD-u, Hearstove vile, koja se prodaje za 165 milijuna dolara. Dobro je da se naglašava da nema naknade ako ugovor nije sklopljen, a posebno ne zbog predugovora, osim ako je drukčije ugovoreno. Šteta je što zakonodavac nije, u zaštiti neukih stranaka, propisao da se ni ne smije drukčije ugovoriti.

Svaka je promjena dobrodošla u stanju u kojem je to područje. No, Prijedlog na nizu mjesta, nije baš 'pogođen'. Želimo li da to područje bude kvalitetno pokriveno, tada u sklapanju ugovora mora sudjelovati odvjetnik, u provjeru dokumentacije dozvola moraju biti uključeni inženjeri, oglašavanje mora biti kvalitetno, a ne ono u kojemu u oglas od pet redaka stane deset stanova, onaj tko radi sa strancima mora imati na raspolaganju i prevoditelja, osiguranje treba biti razmjerno vrijednosti posla, poslovni prostor uvjetovan i opremom... A da bi se raspolagalo pravim podacima, bilo bi nužno u obrazloženju Prijedloga navesti dobit ili dohodak najuspješnijih i na tom temelju pokušati objasniti blage uvjete kao što su srednja stručna sprema i jedan ugovor na puno radno vrijeme.