Strancima malo jednostavnije steći nekretninu u Hrvatskoj

Niti su prije postojala velika ograničenja, niti su sada ograničenja nestala, pa da će uslijediti navala stranaca koji će masovno kupovati nekretnine u Hrvatskoj

I nakon Izmjena stranci mogu zaobići podnošenje zahtjeva za stjecanje nekretnine u Ministarstvu pravosuđa i uvjet reciprociteta - gradnjom na tuđem zemljištu ili osnivanjem tvrtke s domaćim partnerom

Piše: prof. dr. sc. Hrvoje Kačer

Nakon burnih rasprava u Saboru i u javnosti koje su pratile Prijedlog Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima u kojima se nije biralo riječi, a koristili su se izrazi poput 'nacionalna izdaja', 'prodaja obiteljskog srebra', napokon je zadnjeg dana ovoga lipnja Prijedlog usvojen i vrlo brzo će postati važeći zakonski tekst.

Unatoč tome, ostaje pitanje zašto su počele objektivno potpuno nepotrebne rasprave, uz istodobni izostanak niza potrebnih. Činjenica je da je Republika Hrvatska potpisivanjem Sporazuma o pridruživanju i stabilizaciji preuzela vrlo jasne obveze potpune liberalizacije tržišta nekretnina. Svakako treba naglasiti da je formalnim početkom pregovora potkraj prošle godine počeo teći rok iz Sporazuma i ograničenja, ma kakva ona bila, očito idu kraju koji je sada i datumski određen.
Moguće je sada politizirati koliko se god želi, žaliti za propuštenim i uspoređivati neusporedivo, primjerice kako je Malta uspjela ne otvoriti svoje tržište nekretnina, ali činjenice su vrlo jasne - Sporazum je potpisan i ozbiljan partner potpisanog se mora držati.

Iz gotovo paranoičnih istupa i tekstova protiv stjecanja stranaca moglo bi se zaključiti da su do sada postojala jako velika ograničenja, a od sada ograničenja više neće biti i navala stranaca će značiti neku vrstu okupacije naše države, posebno naše obale. Niti je točno prvo, niti je točno drugo.

Što s onima bez državljanstva

Točno je da ograničenja postoje i da su postojala i dosad. Propisana su u čl. 356. st. 1. i 2. Zakona i sigurno je da podliježu nizu vrlo osnovanih prigovora. Tako je, primjerice, jedan od najčešćih prigovora kako zaštititi prava i jednakost apatrida, dakle osoba bez državljanstva koje objektivno ne mogu (makar i bez svoje krivnje) udovoljiti uvjetu uzajamnosti ili reciprociteta. I uzajamnost, ma kako načelno logično djelovala, teško odolijeva kritici koja se temelji na dvojbi što znači uzajamnost, primjerice, s Ukrajinom ili nekom drugom državom u kojoj i nije zabilježen interes državljana Hrvtaske za stjecanje nekretnina.

No, ni jedno od ograničenja nije brisano niti uopće mijenjano Prijedlogom, što stvarno daje jasnu potporu stavu Vlade RH kao predlagatelja da se ni u kojem pogledu ne radi o ublažavanju uvjeta strancima za stjecanje, nego samo i isključivo o administrativnom pojednostavljenju postupka na način da umjesto dva ministarstva sada kao nadležno postupa samo jedno (Ministarstvo pravosuđa), što svakako treba pozdraviti.

Hoće li stranaca koji žele postati vlasnici nekretnina u našoj državi biti više nakon usvajanja Prijedloga? Definitivno i sigurno ne ili barem ne zbog Prijedloga. Naime, gotovo da se s potpunom sigurnošću može tvrditi da niti jedan stranac koji je poželio postati vlasnik neke nekretnine u Hrvatskoj nije u tome onemogućen. Službena državna tijela broje samo tisuće onih koji su podnijeli zahtjev za davanje suglasnosti i kojima je taj zahtjev usvojen. No, nitko ne broji sve one koji su zakonska ograničenja zaobišli, a da bude apsurdnije, riječ je o legalnom izigravanju propisa. 

Propisi su omogućili zaobilaženje

Svi oni kojima zahtjev bude odbijen ili koji se ne žele podvrći kompliciranom birokratskom postupku ishođenja suglasnosti, pa ga ni ne podnesu, imaju na raspolaganju barem dva vrlo jednostavna pravna puta. Jedan je omogućio baš isti propis koji je uveo ili pokušao uvesti ograničenja za stjecanja stranaca na način da za stjecanje prava građenja (to je pravo na nečijem zemljištu sagraditi zgradu u svojem vlasništvu i nije vremenski ograničeno) za strance nema nikakvih ograničenja.

To znači da stranac legalno i bez ikakvih suglasnosti stječe pravo građenja na nekom zemljištu i nakon toga na tom istom zemljištu može uz ishođenje građevne dozvole sagraditi zgradu u svojem vlasništvu. U vezi tog načina stjecanja ne postoje nikakve dvojbe ni u teoriji ni u praksi.
Drugi način je osnivanje domaćega trgovačkog društva i potom kupnje ili drugog stjecanja prava vlasništva nekretnine baš po toj (sada domaćoj) pravnoj osobi.

Oni malo oprezniji će se potruditi da ta pravna osoba napravi barem neki promet ili neku poslovnu aktivnost (a to može biti i oglašavanje turističkog smještaja preko interneta prema uvjetima i posebno cijenama po kojima je očito da se nitko neće javiti, npr. dvostruko ili trostruko ili višestruko skuplje od drugih), a oni drugi neće ni to, ne strahujući da bi netko pokrenuo postupak dokazivanja da je trgovačko društvo osnovano samo u svrhu zaobilaženje zakonskih ograničenja. Praksa, barem za sada, pokazuje da su ovi drugi u pravu i da nema razloga za strah.

Nema stvarnih mjera ograničenja

Dakle, treba se upitati zašto niti jedan od onih koji su prigovarali Prijedlogu nije predložio stvarne mjere ograničenja. Primjerice da, kao u brojnim drugim državama, status domaće pravne osobe imaju samo oni kojima većina temeljnoga kapitala odnosno dionica i udjela pripada domaćim pravnim subjektima, da se ograničenje za pravo vlasništva proširi na sva stvarna prava, pa tako i pravo građenja i drugo. Sada tih ograničenja gotovo da i nema u smislu učinkovitog sprečavanja stjecanja prava vlasništva na nekretninama.

Teško je prihvatiti kao argument neznanje, jer o svemu tome se već dugo i priča i piše. Možda je stvar samo u tome što i potpuno neargumentirana rasprava može kod neupućenih glasača postići pozitivan učinak, posebno kad se u prvi plan stave nacionalni ponos i nacionalni interesi. Vrijeme će vjerojatno ipak pokazati koja je od tih mogućnosti ona prava, ali je sigurno da usvajanje Prijedloga ne znači ništa drugo osim nešto jednostavnijeg postupka, protiv čega se nitko ne bi smio buniti i tome prigovarati. Prava je šteta što nitko nije jasno i argumentirano prikazao raspravu kao najobičnije politiziranje i prepucavanje radi politiziranja i prepucavanja.