Turizam - hrvatska šansa na tržištu nekretnina

U istočnoeuropskim zemljama još traje trend pojačanog ulaganja u poslovne prostore. U Mađarskoj je doživo drugi val u posljednjih 15-ak godina

Piše: Mirta Ceranac Poljak

             Nakon drugog EMPEX-a (Emergin Markets Property Exhibition), skupa posvećenog tržištu nekretnina istočnoeuropskih zemalja, održanog potkraj lipnja u Londonu, Hrvatima je samo potvrđeno ono što su već znali - ozbiljni investitori neće doći u naše krajeve sve dok se ne riješi pitanje pre tjeranog administriranja, korupcija, imovinsko pravni odnosi, prostorno planiranje. Naše tržište nekretnina pati, naime, od boljki tipičnih za većinu zemalja koje su sudjelovale na ovom skupu: Poljska, Rusija, Ukrajina, Letonija, Estonija, Litva, Češka, Mađarska, Turska, Slovenija, Srbija, Bugarska i Rumunjska.

S jedne strane, cijelo to brzorastuće područje investitorima je vrlo zanimljivo zbog projiciranoga daljnjeg razvoja ekonomija tih zemalja, porasta životnog standarda te prije svega zbog nesaturiranog tržišta, odnosno nerazmjera između ponude i potražnje pojedinih tipova nekretnina uslijed dugogodišnje stagnacije i nedovoljne gradnje u vrijeme socijalizma. I, naravno, činjenice da su cijene zemljišta mnogo povoljnije nego u razvijenim zemljama, a česte su i razne porezne olakšice kako bi se privukli investitori.

Ali usprkos tim privlačnim činiteljima, prepreke ulaganju takve su da mnogi naprosto odustanu; u pravilu riječ je o pretjeranoj administarciji i birkoraciji, pa svako ishođenje dozvole traje beskrajno dugo i vrlo je složeno, potom teško se bilo što može učiniti bez davanja mita lokalnim strukturama, u mnogim slučajevima vrlo su složeni imovinsko-pravni odnosi, a njihovo rješavanje opet dugotrajno, nisu definirani prostorni planovi, nije regulirano tržište...

Poljska, Mađarska i Češka prednjače

                Zbog svega toga događa se da investitori naprosto odustanu od kupnje, posebno u manjim zemljama u kojima je i tržište manje pa je i manja mogućnost velike zarade. Naime, u velikoj zemlji poput Poljske, u kojoj se može očekivati i značajni povrat na ulaganja, investitori su spremniji makar i s mukom rješavati probleme s kojima su suočeni, pa se osnivaju timovi koji se bave samo otklanjanjem teškoća i pripremanjem investicije. Na takav napor i u Hrvatskoj će se teško odlučiti, pa i kad je riječ o našoj obali, jer često naposljetku procijene da im se to ne isplati. I tu ne treba biti posebno povrijeđen, jer Hrvatska se tu ne izdvaja u odnosu na bilo koju drugu zemlju iz ovoga kruga, investitorima su svi isti, a različiti samo s obzirom na uvjete koje za ulaganja nude.

Iako su problemi i razvojni trendovi u svim tranzicijskim zemljama slični, razlikuju se u vremenu nastanka i dinamici, što ovisi o stupnju razvoja pojedinog tržišta. Tako je, kad je o nekretninama riječ, jasna razlika između Mađarske, Češke i Poljske u odnosu na ostale. Njihovo se tržište nekretnina počelo razvijati još početkom 90-ih, i do danas je ipak umnogome prevladalo početničke boljke i privuklo ozbiljne investitore, pa su danas značajno ispred ostalih. 

U Rusiju samo preko lokalnih partnera

             Na posve drugoj strani su, primjerice, Rusija i Ukrajina, specifične po tome što je bez sprege s nekim lokalnim partnerom gotovo nemoguće ući na to njihovo tržište nekretnina. A upravo su oni možda i najzanimljiviji investitorima zbog veličine tržišta i vrlo velikih potreba. Primjerice, mnogima je u tom smislu vrlo zanimljiva Moskva, s visokim cijenama zakupa i naraslim potrebama za stanovima i uredskim prostorom, ali posredovanjem lokalne ekipe nije moguće osigurati i ostvariti investiciju.

No, oni koji uspiju probiti te barijere imaju izuzetne izglede za zaradu, posebno na otvaranju hipermarketa, jer trenutačno u Rusiji postoji 1 hipermarket na 0,2 milijuna stanovnika.
Trendovi pak pokazuju da se gotovo posvuda pretjerano razvilo tržište uredskog prostora, a da nedostaje rezidencijalnog prostora i logistike.
U nekim zemljama, poput Mađarske, već je nastupio povratni trend ponovnog porasta potražnje za uredskim prostorom, nakon što je tržište u prvom naletu bilo tako zasićeno da se poslovni prostori prenamjenjivao u stambeni. Trend bujanja gradnje poslovnog prostora očit je i kod nas, ali sudionici EMPEX-a u Hrvatskoj prije svega potencijalom smatraju turizam, posebno razvoj većih turističkih naselja, ali i sportskog i zdravstvenog turizma. Za Sloveniju, Slovačku i Rumunjsku predviđa se pak veliki građevinski boom u rezidencijalnom sektoru.

Prepreke ulaganjima u nekretnine

• Ekonomski razvoj zemlje
- Veličina zemlje - je li tržište dovoljno veliko?
- Utjecaj pretpostavljenih stopa rasta na razvoj tržišta nekretnina

• Demografske barijere
Pad nataliteta u većini istočnoeuropskih zemalja

• Stukturne barijere
- Kvaliteta infrastukture - prometnice, telekomunikacije...
- Razina obrazovanja
- Stručna i educirana radna snaga
- Znanje engleskog jezika

• Političke barijere
- Nedovoljan broj demokratskih institucija
- Politička stabilnost
- Otvorenost prema stranim ulaganjima
- EU i ne-EU članstvo

• Transparentnost tržišta
- Postojanje i raspoloživost kredibilnih podataka
- Visina najamnina, strukturirani podaci po segmentima tržišta, prodajne cijene itd.

• Administrativne prepreke
- Brzina dobivanja odgovora - šutnja administracije
- Izdavanje dozvola
- Prostorni planovi
- Brzina upisa prava vlasništva

• Financijske prepreke
- Dostupnost kreditnih sredstava za kupnju nekretnina, za razvoj i gradnju, za razne oblike refinanciranja
- Stambeno kreditiranje

• Pravni okvir
- Usklađenost i pridržavanje europskim standardima
- Riješeni imovinsko-pravni odnosi - vlasništvo

• Likvidnost tržišta
- Utjecaj velike ponude kapitala za investiranje na tržišna kretanja - Postojanje izlazne strategije
- Važnost tržišta fondova za nekretnine

Rast cijena novosagrađenog  m²  od 2004. do 2005. godine

• Prag
5 - 10 % (1.400 - 3.200 eura)

• Budimpešta
4 - 8 % (1.300 - 2.800 eura)

• Varšava
10 - 15 % (1.400 - 2.800 eura)

• Bratislava
15 - 20 % (1.000 - 2.800 eura)

• Sofija
23 % ( 850 - 1.400 eura)

• Bukurešt
20% (1.000 - 1.600 eura)