Uporabno uvjerenje dobiva se ako su zadovoljeni vanjski gabariti i namjena zgrade

Za građevine koje imaju građevinsku dozvolu izdanu između 20. lipnja 1991. i 1. listopada 2007. godine umjesto uporabne dozvole izdaje se uvjerenje za uporabu kojim se utvrđuje da je građevina sagrađena u skladu s građevinskom dozvolom

Piše: prof. dr. sc. Hrvoje Kačer

U donedavnoj praksi uporabna je dozvola bila nešto što se nije baš ozbiljno shvaćalo. Točno je da se u zemljišnim knjigama upisivala zabilježba da je objekt koji je uknjižen sagrađen bez uporabne dozvole, ali to nije ugrožavalo pravni promet, praktično nije ni utjecalo na tržišnu vrijednost. To nije čak ni usamljen primjer, jer su u nekim dijelovi naše države, posebno priobalju, cijela naselja građena kao apartmanska, kao takva su i knjižena, a zapravo je bila riječ o klasičnom stanovanju. Jedna posljedica te pojave je da se nije mogla koristiti povlastica tzv. kupnje prvog stana, jer, barem formalno, nije bila riječ o stanu nego o apartmanu. No, novi Zakon o prostornom uređenju i gradnji donosi neke promjene, između ostalih, vraća važnost uporabne dozvole.

Zakon jasno razlikuje dvije situacije. U prvoj se postupa onako kako bi to jedino bilo prihvatljivo, dakle, najprije se ishode odgovarajuće isprave i tek nakon toga počinje graditi. U toj drugoj je situacija obrnuta, objekt je već sagrađen i tek post festum se, neovisno o razlogu zbog kojega je do toga došlo, pokušava legalizirati objekt koji je bio bespravan i zbog toga podložan svim uobičajenim inspekcijskim mjerama, posebno i rušenju.
U slučaju legalizacije prema Zakonu se također razlikuju dvije situacije. Prva je ona u kojoj se lagalizira objekt koji je sagrađen bez potrebnih dozvola, a inače je u grupi za koju se za potrebe gradnje izdaje rješenje o uvjetima gradnje, a ne građevna dozvola kao do sada. Druga je ona u kojoj se za građenje izdaje potvrda glavnog projekta, a ne građevna dozvola kao do sada.

Za manje zgrade jednostavnije

U prvom slučaju, dakle kad je riječ o objektu za koji se izdaje rješenje o uvjetima gradnje (to su zgrade čija građevinska bruto površina nije veća od 400 metara kvadratnih i zgrade za obavljanje isključivo poljoprivrednih djelatnosti čija građevinska bruto površina nije veća od 600 metara kvadratnih) potrebno je ishoditi rješenje o izvedenom stanju, a zgrada se smatra sagrađenom ako joj je dovršena najmanje jedna etaža i krov te ako su dovršeni dijelovi prikladni za uporabu. U postupku je bitno i nužno da je izvedeno stanje sukladno prostornom planu.
Pored ostaloga, to znači da je bilo moguće, da se radilo kako treba, ishoditi rješenje o uvjetima gradnje prema tom prostornom planu, da ispunjava zahtjeve mehaničke otpornosti i stabilnosti i da su plaćeni komunalni i vodni doprinosi, građevinska pristojba i posebna upravna pristojba prema posebnim propisima za slučajeve kad se pristupilo gradnji bez potrebnih isprava. Bitno je naglasiti da nije potpuna izjednačenosti stanja kad se prije gradnje ishodilo rješenje o uvjetima gradnje s ovim kad se izdaje rješenje o izvedenom stanju. Naime, prema čl. 248. Zakona, kad se želi pristupiti rekonstrukciji objekta za koji je izdano rješenje o izvedenom stanju, nužno je ishoditi rješenje o uvjetima gradnje za cjelokupnu građevinu, dakle i za onaj već izvedeni dio i za dio koji se tek kani graditi.

Veća zgrada - više papira

U drugom slučaju, kad je riječ o objektu za koji se izdaje potvrda glavnog projekta, potrebno je ishoditi potvrdu o izvedenom stanju, a zgrada se smatra sagrađenom ako su joj dovršeni dijelovi bitni za ostvarivanje njene namjene u mjeri prikladnoj za uporabu građevine. U postupku je bitno, pored ostaloga, priložiti konačnu lokacijsku dozvolu te dokaz da se ima pravo graditi na toj građevnoj čestici (pravo vlasništva, pravo građenja) i da su plaćeni komunalni i vodni doprinosi, građevinska pristojba i posebna upravna pristojba prema posebnim propisima za slučajeve kad se pristupilo gradnji bez potrebnih isprava. I u jednom i u drugom slučaju zakonski rok za izdavanje rješenja odnosno potvrde je 30 dana, ali od zaprimanja urednog zahtjeva, što znači zahtjeva sa svim potrebnim prilozima, pri čemu je propisana obveza pozvati podnositelja zahtjeva da ispuni uvjete koji nisu ispunjeni (što uključuje, naravno, prilaganje potrebnih isprava).

Započete gradnje po ranijim propisima

Posebno su važne prijelazne i završne odredbe Zakona, koje sadrže i neke posebne odredbe za specifične slučajeve. Tako je propisano da će se postupci započeti prema ranijim propisima prema njima i završiti, osim ako je riječ o postupku lokacijske dozvole za već sagrađene zgrade čija građevinska bruto površina nije veća od 400 metara kvadratnih i zgrade za obavljanje isključivo poljoprivrednih djelatnosti čija građevinska bruto površina nije veća od 600 metara kvadratnih koji će se dovršiti ne prema ranijim propisima, nego prema odredbama Zakona kojima se uređuje izdavanje rješenja o izvedenom stanju.

Posebno je važan čl. 333. Zakona koji se odnosi na građevine sagrađene prema građevinskim dozvolama koje su izdane od 20. lipnja 1991. do 1. listopada 2007. godine (kao dana stupanja na snagu Zakona) - umjesto uporabne dozvole izdaje se uvjerenje za uporabu kojim se utvrđuje da je građevina sagrađena u skladu s građevinskom dozvolom u pogledu vanjskih gabarita i namjene. To znači da, ako su ta dva uvjeta ispunjena, uz daljnji uvjet da je građevinska dozvola izdana u navedenom razdoblju, nema zapreke za izdavanje uvjerenja za uporabu koje se izdaje umjesto uporabne dozvole i zamjenjuje učinke uporabne dozvole. Treba zaključiti da se više, definitivno, ne isplati graditi bez potrebnih i propisanih isprava. Naime, neovisno o eventualnoj mogućnosti legalizacije, postoji čitav niz mjera koje pogađaju bespravne graditelje. Tako treba izdvojiti prekršajne kazne i zaštitne mjere, kaznenu odgovornost, obustavu građenja, zatvaranje gradilišta, posebnu pristojbu za legalizaciju i, možda najučinkovitiju, zabranu priključenja građevine na infrastrukturu.