Revolucija u građevinarstvu i prostornom planiranju: saint Thomas štedi vrijeme i novac

Vlasnici zemljišta ili mogući kupci zemljišnih čestica, projektanti, referenti za izdavanje građevinskih dozvola, gradovi i općine ne trebaju više gubiti vrijeme na iscrpljujuće pretraživanje zemljišnih podataka za koje nikada nisu sigurni jesu li potpuno točni. Moguće je doista jednostavno pronaći katastarsku česticu prema njezinu broju, adresi ili pretragom sadržaja na zaslonu te provjeriti koliki je opseg gradnje na njoj. Naime, aplikacija saint Thomas (sveti Toma) hrvatske tvrtke za upravljanje prostornim podacima Global Geomatica omogućuje da se klikom na pojedinu česticu pokažu svi podaci poput granica čestice i smjerova gradnje te markica koja pokazuje najveću moguću površinu na kojoj se može graditi, ali i odredbe prostornog plana i grafički prikazane površine.

Pri tome se ne prikazuje budući objekt u prostoru, jer vlasnik sâm odlučuje što će i u kojoj veličini graditi kako bi česticu što više iskoristio u zakonskim okvirima.

Najvjerodostojnija slika

Aplikacija koja je osvojila drugo mjesto na StartIT startup-akademiji 2025. u Splitu korisnicima razumljivo prikazuje trenutačne službene podatke te se mogu unositi promjene u katastru poput evidentiranja oblika i površine, parcelacije ili izmjene prostornog plana. Korisna je i u slučajevima u kojima se planovi godinama nisu revidirali te su prikazane odredbe za gradnju kada je ona neprikladna ili nepotrebna. Tako jedinica mjesne samouprave može planirati izmjene i dopune prostornog plana kako bi se takve pogreške ispravile. Mate Mandušić, geodet, direktor i vlasnik tvrtke Global Geomatica iz Katuna u ​Šestanovcu, općini ​pokraj Omiša, naglašava da su se, recimo, planovi dosad mijenjali samo u nekim dijelovima, a kada bi grad započeo važan projekt, tek bi se tada bavio prostornoplanskim odredbama pojedinog područja.

– Uslijedile bi izmjene i dopune prostornog plana, koje traju najmanje od jedne do četiri godine, što bi znatno unazadilo gradnju projekta pa bi ulaganje došlo pod upitnik zbog rokova financiranja fondova Europske unije. Za razliku od saint Thomasa druge aplikacije nude prikaz podataka u zasebnim slojevima, zbog čega je ponovno potreban angažman stručnjaka kako bi protumačio svaku kartu i odvojene odredbe unio u jednu česticu. Primjerice, prikazuju da je zemljište građevinsko, ali nisu uzeli u obzir buduću trasu ceste ili dalekovoda koji prolazi preko čestice. Sada su sve karte i sve odredbe unesene u jedan sloj, što uz grafički prikaz mogućnosti gradnje pruža najvjerodostojniju sliku izgrađenosti na čestici. Također, u saint Thomasu nisu prikazani parametri određene zone koji se ne odnose na predmetnu česticu, pa se tako korisniku pruža konkretan podatak o mogućoj gradnji bez potrebe da angažira arhitekta da mu protumači lokacijsku informaciju – opisuje Mandušić.

Polazna točka

Global Geomatica ​na razvoju aplikacije radila je tri godine kako bi bila pogodna za primjenu na području cijele Hrvatske. Mandušić je na zamisao o njoj došao kada je kao geodet radio u suradnji s arhitektima na projektiranju objekata te su morali primijeniti odredbe iz prostornih planova unutar čestice kako bi prikazali kolika je mogućnost gradnje i stvorili konture budućeg objekta.

– To se moralo obavljati pri svakom upitu vlasnika za gradnju, a često smo se susretali s tim da ni prodavatelj čestice ni kupac ne znaju što mogu graditi. Taj posao zahtijeva nekoliko dana rada i vrijedi od 500 do 1500 eura po čestici. Pomislio sam kako bih mogao pojednostavniti izradu grafičkih prikaza mogućnosti gradnje ako iščitam cijeli plan i izradim prikaze na području cijeloga grada ili općine. Takvim prikazom uštedio bi se znatan novac, povećala bi se transparentnost za građane, ubrzao postupak izdavanja e-dozvola i povećala pravna sigurnost među kupcima i prodavateljima nekretnina uz veću gospodarsku aktivnost. Saint Thomas u tom obliku tek je početak – aplikacija će se nadograđivati jer želimo da bude polazna točka za građane koji žele kupiti ili prodati nekretninu, za sve koji izdaju dozvole ili suglasnost na gradnju, za javne institucije koje žele upravljati prostorom. Nadogradit ćemo je uvozom i izvozom podataka kako bi se grafički prikaz mogao preuzeti i kako bi se na njemu moglo projektirati. Moći će se uvesti i prikaz postojeće građevine kako bi se usporedilo je li sagrađena u skladu s odredbama plana koje su na snazi – najavljuje Mandušić.

Prvo u Varaždinskim Toplicama

Također, budući da gotovo svaka jedinica mjesne samouprave ima poduzetnička, turistička ili stambena područja na kojima želi ostvariti svoje projekte, ​​osim potencijalne gradnje saint Thomas prikazivat će i podatke o prodaji nekretnina u vlasništvu jedinica mjesne samouprave unutar tih područja i tako rasteretiti gradsku administraciju. Aplikacija se počela primjenjivati u listopadu prošle godine na području Varaždinskih Toplica, a tvrtka je s još pet gradova i općina u različitim fazama ugovaranja njezina preuzimanja.

– Suradnja s Varaždinskim Toplicama došla je kao logičan korak grada koji želi biti transparentan prema svojim građanima i istodobno savjesno upravljati prostorom. Naime, nakon izrade 'Prijedloga Transformacije Prostornog plana uređenja grada Varaždinskih Toplica' saint Thomas bio je najbolje rješenje stoga što je potrebno mnogo vremena da se sve institucije i građani nauče koristiti prostornim planovima nove generacije. Prostorni planovi određeni su zakonom i pravilnikom te se usmjeravaju na zone, a saint Thomas ​prilagodljiv je i lako dostupan alat koji građanima pruža gotov prikaz mogućnosti gradnje. Inače, prostorni planovi podzakonski su propisi, zato njihova promjena mora biti administrativna i spora kako bi svi stručnjaci i građani imali vremena pogledati prijedlog plana, razmisliti o njemu i uložiti svoje primjedbe. Prostorni planovi nove generacije još su u začetku, prelazak prostornih planova u digitalni modul ePlanovi također je administrativan i spor. Službeno je prebačeno pedesetak planova od postojećih gotovo devet tisuća, a još petsto u različitim je fazama izrade. Zbog toga što će donošenje planova uvijek biti složeno, a i zato što područni podaci uvijek moraju sadržavati članke i odredbe planova sa svih razina, vidim mogućnost na tržištu za saint Thomas. Aplikacija se odmah može primijeniti bilo gdje u Hrvatskoj i građanima pružiti konkretne podatke o mogućoj gradnje bez ikakvih administrativnih zapreka – smatra Mandušić.

Prije saint Thomasa Mandušićev najvažniji projekt bio je osmišljavanje novog načina katastarskih izmjera na temelju kojega je nastao Višegodišnji program katastarskih izmjera građevinskih područja 2021. – 2030.

Revolucionarni program

Uočio je, naime, mogućnosti poboljšanja tako da se geodetskim tvrtkama u izmjeri pridruže pravnici, što krati postupak jer suci u zemljišnoknjižnim operatima ne trebaju ponovno pozivati iste stranke na uvid u podatke dobivene izmjerom.

– Tako se postupak od početka izmjere do otvaranja zemljišnih knjiga skratio s prijašnjih osam do dvanaest godina na sadašnje dvije godine. Predložene promjene poslao sam u Ured predsjednika Vlade koji me spojio sa Središnjim državnim uredom za razvoj digitalnog društva (SDURDD), a on s Državnom geodetskom upravom (DGU) i Ministarstvom pravosuđa, uprave i digitalne transformacije koji su pak izradili izmjene Zakona o državnoj izmjeri i katastru nekretnina te Zakona o zemljišnim knjigama. Osmislili su tako Višegodišnji program katastarskih izmjera građevinskih područja 2021. –2030., koji je sada u petoj godini rada, te će se na jednak način osmisliti drugi programi kojima će se obuhvatiti izmjera cijele Hrvatske – očekuje Mandušić, koji program ocjenjuje revolucionarnim.

Iskorak u Europsku uniju

Global Geomatica priprema se i za iskorak na tržište EU-a. Mandušić je već bio pozvan u ministarstva graditeljstva drugih članica, gdje je uočio njihove prednosti u izradi prostornih planova i prikaza. Za izlazak na tržište EU-a najprije se treba dokazati na hrvatskome tržištu, rekao je, a saint Thomas ​na dobrom je putu jer u sklopu novih natječaja za digitalizaciju i zelenu tranziciju svakodnevno primaju upite hrvatskih gradova i općina za instalaciju softvera. Njihovo zanimanje za aplikaciju povećalo se radi prijave na natječaje za dobivanje sredstava iz fondova EU-a zato što je saint Thomas istinski projekt digitalizacije i zelene tranzicije.