Pad prodaje nekretnina nastavljen i u prvom kvartalu 2026. godine

Prema preliminarnim podacima Porezne uprave, u prvom kvartalu ove godine nastavljen je pad broja transakcija nekretnina. U prva tri mjeseca realizirana je kupoprodaja 23.444 nekretnine, dok je u istom razdoblju lani prodano 26.909 nekretnina (također prema preliminarnim podacima objavljenim početkom travnja). 

Pad je vidljiv i u kategoriji stanova, kojih je prodano 4.728, odnosno oko 430 manje nego u prvom kvartalu 2025. godine. Smanjen je i broj transakcija u kategoriji ‘različite nekretnine’, koja obuhvaća imovinu mješovite namjene, primjerice stanove s garažom ili kuće s voćnjakom. Takvih je nekretnina prodano 6.682, naspram 7.767 u istom razdoblju lani.

Usporedba broja kupoprodaja nekretnina po ključnim kategorijama u prvom kvartalu 2025. i 2026. godine. (izvor: Porezna uprava)

Pad prodaje zabilježen je i u većini ostalih kategorija. Nastavio se smanjivati i interes stranih kupaca, koji su u prvom kvartalu kupili 1.670 nekretnina, u odnosu na 1.934 u istom razdoblju prošle godine. Pritom nije došlo do promjene u strukturi kupaca - i dalje prednjače Slovenci, Nijemci i Austrijanci.

Na najvećem tržištu, zagrebačkom, također je zabilježen izražen pad: broj transakcija smanjen je za čak 21,4 posto. Realizirana je 3.061 transakcija, dok ih je u istom razdoblju lani bilo gotovo 3.900. 

Značajan pad zabilježen je i u nizu drugih županija. Varaždinska županija, koja je na razini cijele 2025. godine imala rast od 13 posto, u prvom kvartalu bilježi čak 60,1 posto manje transakcija. Značajno smanjenje vidljivo je i u Osječko-baranjskoj, Sisačko-moslavačkoj te Brodsko-posavskoj županiji. 

Dio županija na obali raste

S druge strane, Zadarska županija nastavlja snažan rast. Nakon povećanja broja transakcija  od oko 11 posto u 2025. godini, u prvom kvartalu ove godine bilježi dodatnih 17,5 posto. Time se probila na drugo mjesto po broju transakcija, pretekavši Primorsko-goransku županiju, dok je Splitsko-dalmatinska županija zauzela treće mjesto umjesto Istarske. Upravo Zadarska i Splitsko-dalmatinska, uz Dubrovačko-neretvansku županiju, među rijetkima bilježe rast broja transakcija u odnosu na prvi kvartal prošle godine. 

Ipak, treba imati na umu da se broj transakcija u mnogim županijama značajno razlikuje po kvartalima te da je prvi kvartal u pravilu najslabiji dio godine, pa i manji broj kupoprodaja može znatno utjecati na ukupnu sliku. Djelomičan utjecaj na manji broj transakcija mogli su imati i globalni čimbenici, uključujući rat u Iranu.

Različiti podaci Porezne i gradova

S obzirom na to da Porezna uprava objavljuje preliminarne, a ne konačne podatke o transakcijama, često se otvaraju pitanja njihove točnosti. Tako je bilo i početkom ove godine, kada su objavljeni podaci za 2025. godinu.

No, objavom podataka za prvi kvartal 2026. Porezna uprava je revidirala preliminarne brojke za 2025., pri čemu nije došlo do značajnijih odstupanja. Preliminarni podaci upućivali su na 117.359 kupoprodaja, odnosno gotovo 18 tisuća manje nego godinu ranije, dok najnoviji pokazuju 117.795. Dakle, tek nekoliko stotina više. Sličan trend potvrđen je i za Zagreb, gdje pad transakcija i dalje iznosi oko 10 posto, uz tek oko 200 dodatno evidentiranih kupoprodaja. 

Podaci Porezne uprave djelomično se razlikuju od onih koje u svojim izvješćima objavljuju gradovi. Primjerice, Grad Zagreb bilježi oko 14 tisuća transakcija u 2025. godini, dok Porezna uprava evidentira približno 16,5 tisuća. 

Razlike su prisutne i kod kretanja cijena. Prema podacima DZS-a, prosječna cijena stana u Zagrebu porasla je 8,9 posto u 2024. godini, a 14,2 posto u 2025., dok podaci Grada Zagreba govore o rastu od 18 posto u 2024. te 5,3 posto u 2025. godini.

Usporavanje tržišta, ali cijene rastu

Unatoč tim metodološkim razlikama, svi dostupni podaci upućuju na isti zaključak: nakon snažnog postpandemijskog rasta, tržište nekretnina usporava.

Pogleda li se duže razdoblje, od 2018. do 2025. vidljivo je da je tržište nekretnina obilježio postpandemijski boom, dok posljednje dvije godine donose hlađenje.

Kretanje broja transakcija nekretnina, godišnje inflacije (%) i godišnjeg rasta cijena nekretnina (%) u razdoblju 2018.–2025. (izvor: Porezna uprava, HNB i DZS)

Naime, u razdoblju od 2021. do 2023. zabilježen je snažan rast prometa, potaknut oporavkom gospodarstva, rastom inflacije i očekivanjima daljnjeg poskupljenja, što je dovelo do vrhunca aktivnosti u tom razdoblju. Od 2024. nadalje tržište se postupno hladi: broj transakcija pada, dok cijene i dalje rastu. 

Takva divergencija pokazuje da se tržište ne prilagođava kroz pad cijena, nego kroz smanjenje volumena. To je i očekivano, jer pad broja transakcija sam po sebi nije dovoljan da bi cijene počele padati. Iskustvo pokazuje da se cijene na tržištu nekretnina prilagođavaju znatno sporije te u pravilu padaju tek uz znatno dublji pad potražnje ili povećanje ponude.

Tromo tržište nekretnina

Dodatno, tržište nekretnina je vrlo tromo, pa prodaja brzo reagira na promjene uvjeta, dok cijene kasne. Prodavatelji radije odgađaju prodaju nego da spuštaju cijene, pa se pritisak prebacuje na broj transakcija. Istodobno se mijenja i struktura kupaca, jer se u uvjetima strožeg financiranja i visokih cijena s tržišta povlače slabiji kupci, dok oni koji ostaju imaju veću kupovnu moć, što dodatno podiže prosječne cijene. 

U hrvatskom kontekstu taj je obrazac dodatno pojačan percepcijom nekretnina kao sigurnog oblika štednje, relativno niskim udjelom kupnji financiranih kreditima i niskim udjelom nekretnina opterećenih hipotekama. Unatoč aktualnom padu, ukupan broj transakcija i dalje je viši nego u pretpandemijskom razdoblju, dok je broj prodanih stanova na sličnim razinama kao tada. 

Uz to, dok god ponuda ne sustigne potražnju, a gospodarstvo raste, prostor za pad cijena ostaje ograničen. Pad broja transakcija pritom jasno signalizira da se dosadašnji tempo rasta teško može nastaviti. Ukratko, uz rast BDP-a i inflaciju, tržište će se prije prilagođavati kroz usporavanje rasta cijena nego kroz njihov pad.