Pravni zaplet u Varaždinu: Tko ima prednost pri kupnji Varteksa?

Kada smo prije nekoliko dana izvijestili o zaključenim FINA-inim dražbama za Varteksove nekretnine i aktivaciji prava prvokupa poduzetnika Stjepana Čajića, priča je izgledala jasno, Čajić preuzima, postupak se zatvara. No, slika je bila nepotpuna, jer i Grad Varaždin pokušava iskoristi vlastito zakonsko pravo prvokupa, ali je pritom napravio niz proceduralnih pogrešaka koje su privatni investitori odmah pretvorili u sudske prigovore. Ono što je izgledalo kao završena priča, zapravo je zamršeniji pravni spor čiji epilog neće biti brz. 

Tri milijuna eura i kreditno zaduživanje

Sve se zapravo vrti oko triju različitih Varteksovih čestica u Zagrebačkoj ulici, no Grad Varaždin pokušava kupiti samo jednu. Riječ je o nekretnini (k.č.br. 3924/2) za koji je tvrtka F.O. Centering na dražbi ponudila 750 tisuća eura, a oko kojeg se sada na sudu izravno sudaraju Grad i Denis Čupić.

Na ostale dvije nekretnine Grad nema pravo pravokupa, manji pogon (k.č.br. 3924/52) na kojem je tvrtka NTH Mobile izlicitirala 205.050 eura, te zemljište (k.č.br. 3924/13) koje ide Stype CS-u.

Kako je vidljivo iz dokumenta iz rebalansa gradskog proračuna za svibanj 2026. godine, Grad Varaždin je pod stavkom 'K310080 Otkup nekretnina' hitno otvorio poziciju od tri milijuna eura, a financiranje planira osigurati novim kreditnim zaduživanjem. Meta je kompleks Varteksovih industrijskih zgrada u Zagrebačkoj ulici, koji je proglašen zaštićenim kulturnim dobrom, status koji Gradu zakonski daje pravo prvokupa. No, pregled dokumentacije otkriva da se u stečajnom postupku zapravo odlučuje o sudbini triju zasebnih čestica. 

Naime, Grad Varaždin s potpisom gradonačelnika Bosilja predao je 22. svibnja službeni zahtjev Trgovačkom sudu u Varaždinu tražeći da mu se  dodijeli nekretnina oznake k.č.br. 3924/2, koja je bila predmet jedne od održanih dražbi. Za taj kompleks industrijskih zgrada, čija je vrijednost procijenjena na milijun eura, Grad traži dosudu po postignutoj dražbenoj cijeni od 750.000 eura, preuzimajući uvjete koje je postavio jedini ponuditelj, tvrtka F.O. Centering. Za drugu, manju nekretninu na kojoj je tvrtka NTH Mobile izlicitirala 205.050 eura, Grad nema pravo prvokupa. 

No, upravo je taj redoslijed koraka otvorio rupu u gradskoj poziciji. Prijedlog odluke o davanju ovlasti gradonačelniku za kupnju uputio je Gradskom vijeću tek šest dana nakon što je zahtjev već poslao sudu, 28. svibnja, no do kraja mjeseca Gradsko vijeće tu odluku nije izglasalo.

Čupić: Bosilj mi je rekao da nemaju interesa

Developer Denis Čupić, čija je tvrtka F.O. Centering na dražbi ponudila 750 tisuća eura, 31. svibnja podnio je sudu dva dopunska podneska zahtijevajući hitno odbacivanje gradske ponude.

Čupić tvrdi da je uoči same dražbe pokušao sve razjasniti izravno s gradonačelnikom.

- Prije dražbe sam iz kurtoazije otišao pitati u Grad postoji li interes za prvokupom. Gradonačelnik Neven Bosilj mi je u svom uredu na zračnim snimkama točno pokazao i rekao da za ove nekretnine nemaju interesa - kaže Čupić.

Preokret je uslijedio čim je dražba završena.

- Nakon što smo mi na dražbi bili najbolji ponuđač, oni se odjednom jave i iskažu interes. To su učinili potpuno nezakonito jer u tom trenutku nije postojala odluka Gradskog vijeća za to. Tek naknadno, pod hitno, stavljaju točku na sjednicu Vijeća kako bi gradonačelniku dali odobrenje i zadužili Grad za tri milijuna eura - kaže Čupić, dodajući da je 'potpuno suludo da se Grad igra developera i kupuje proizvodne nekretnine', umjesto da projekte prepusti profesionalnim investitorima.

U svojim je podnescima Čupić pravno secirao i gradske proceduralne propuste. Upozorio je da pravo prvokupa podrazumijeva kupnju pod identičnim uvjetima kao najpovoljniji ponuditelj, a sudski zaključak o prodaji striktno propisuje rok plaćanja od 30 dana.

Gradski zahtjev za 60 dana stoga tumači kao 'protuprijedlog' koji ruši načelo jednakosti sudionika i ne bi smio proizvoditi nikakav pravni učinak. Uz to, prema Zakonu o lokalnoj samoupravi i Statutu Grada Varaždina, gradonačelnik samostalno smije potpisati stjecanje imovine samo do iznosa od 420.000 eura, dok je za poslove vrijednosti 750.000 eura isključivo nadležno Gradsko vijeće. Budući da je prekluzivni rok od tri dana za očitovanje o prvokupu istekao, Čupić tvrdi da naknadna odluka Vijeća više ne može pravno osnažiti izjavu poslanu bez ovlasti.

Čajić drži stariji upis

Dok Čupić udara na proceduru, poduzetnik Stjepan Čajić ima još jači adut. Njegova tvrtka Stype CS sudu je 27. svibnja dostavila zahtjev da joj se nekretnine dosude bez odgode, i to na temelju kronološkog prioriteta upisa u zemljišnim knjigama.

Čajićeva je tvrtka ugovorno pravo prvokupa nad Varteksovim halama uknjižila još u lipnju 2023. godine. Ministarstvo kulture proglasilo je te iste nekretnine zaštićenim kulturnim dobrom i time aktiviralo zakonsko pravo prvokupa države i lokalne samouprave, tek godinu dana kasnije, u lipnju 2024. Čajićevi odvjetnici stoje na stajalištu da se status kulturnog dobra ne može retroaktivno primijeniti na ranije stečena prava trećih osoba te da je privatno ugovorno pravo pravno 'starije' i stoga jače od gradskog zakonskog prava.

Stečajni upravitelj: odluku će donijeti sud

Dok investitori i lokalna vlast međusobno lome koplja, stečajni upravitelj Varteksa Tomislav Đuričin situaciju stavlja u precizne pravne okvire i od strasti koje se šire javnim prostorom odmičući se prema stvarnoj srži problema.

Đuričin pojašnjava da su u postupku zapravo dvije pravno odvojene situacije.

- Imamo dva subjekta koji su iskazali pravo prvokupa. Oni se na jednoj nekretnini poklapaju, dok je na drugoj nekretnini isključivo gospodin Čajić iskazao pravo prvokupa preko svoje firme Stype - kaže Đuričin. Za tu zasebnu česticu sud će Čajiću sigurno dosuditi vlasništvo, a on će imati standardnih 30 dana za uplatu izlicitirane cijene.

Prava neizvjesnost krije se iza one čestice na kojoj su se prava Grada Varaždina i Čajićeve tvrtke preklopila.

- Sada je na sudu da donese odluku kome će prvome dati pravo prvokupa. Istina je da u trenu kada je gospodin Čajić upisivao ugovorno pravo prvokupa u svoju korist, na toj nekretnini nije bilo nikakve zabilježbe o kulturnom dobru. Ono je doneseno tek 2024. godine. Sud stoga mora prelomiti hoće li prvo pozvati Grad Varaždin ili Čajićevu tvrtku Stype da uplati izlicitiranu vrijednost za nekretninu - objašnjava stečajni upravitelj.

Bez obzira na prvu sudsku odluku, Đuričin je uvjeren da ona neće biti i konačna. 

- Vjerujem da će se strana koja ne bude zadovoljna sudskom odlukom sigurno žaliti. U konačnici, Visoki trgovački sud bit će taj koji će morati donijeti pravorijek i presuditi tko uistinu ima prvenstvo na toj čestici, zakonsko ili ugovorno pravo prvokupa – kaže Đuričin.

Sudbina Varteksova kompleksa u Zagrebačkoj ulici tako ostaje otvorena, između gradske ambicije financirane kreditima, investitorskih prava stečenih godinama ranije i pravnih pitanja na koja odgovor može dati jedino sud.