Čak 40 posto maloprodajnih prostora u Velikoj Britaniji bit će prenamijenjeno u narednih pet godina, pokazalo je nedavno istraživanje konzultantske kuće Lambert Smith Hampton (LSH), a s rastom internetske trgovine, promjenama potrošačkih navika, koje je dodatno akcelerirala Covid pandemija te pojavom novih modernijih koncepata trgovačkih centara, repozicioniranje centara ili njihova potpuna prenamjena trend je koji je već prisutan neko vrijeme u cijelom svijetu.
I stariji hrvatski trgovački centri u Hrvatskoj prolaze kroz ovaj proces transformacije, pa su takvu promjenu već doživjeli Branimir Mall, odnosno Mingle Mall, King Cross, trgovački centar na Jankomiru u koji se uselila tvrtka Rimac, a Westgate će uskoro većim dijelom biti pretvoren u uredske prostore.
- Promjena namjene shopping centara može biti u bilo kojem smjeru, od širenja usluga i sadržaja, pa sve do potpune prenamjene objekta. Kada pričamo o širenju spektra usluga, onda najčešće promatramo shopping centre koji uz prodajni prostor dodaju restorane, kafiće, zabavne sadržaje, teretane, uredske prostore ili čak kulturne sadržaje. S druge strane imamo i slučajeve kada se potpuno mijenja namjena objekta, pa se postojeće zgrade prenamijenjuju u skladišne ili uredske prostore. S obzirom da je ovo odluka koja podrazumijeva puno veće promjene, ona se donosi na temelju ekstenzivnih istraživanja tržišta – objasnila je Nuccia Basanić Voditeljica odjela za posredovanje i savjetovanje za komercijalne nekretnine u Colliersu dodavši da do repozicioniranja shopping centara obično dolazi onda kada se mijenjaju tržišni uvjeti, potrebe potrošača, kada se centar suočava sa snažnom konkurencijom, kada ne ostvaruje predviđene poslovne rezultate, ili kada se na takvu odluku vlasnici odluče zbog toga što vjeruju da će im repozicioniranje donijeti veću dobit i bolju tržišnu poziciju.
U Hrvatskoj smo do sad većinom svjedočili repozicioniranju na način da uz trgovačku komponentnu, centar krene širiti ponudu na više sadržaja. Branimir mingle mall tako u svojim prostorima nudi gastronomsku ponudu, kino, fitness, casino, trgovine, hotel i uredske prostore na šest etaža.
Kaptol centar je krenuo u sličnom smjeru, s jednakim naglaskom na shopping i stil života (lifestyle), tako da u centru, uz brojne sadržaje, postoji i škola pjevanja. King Cross je proširio svoj spektar usluga na brojne evente koje organiziraju kroz godinu, od utrke, preko revije pasa, raznih izložbi i zabavnog programa za obitelj.
- Repozicioniranje nekih drugih centara moglo bi ići u smjeru širenja spektra usluga koje pružaju, ali i potpune promjene namjene, a što će ovisiti o uvjetima na tržištu, lokaciji centra, sadržajima u blizini, ali i potrebama tržišta te apetitima i know-how-u investitora/developera – kaže Nuccia Basanić.
Faktori koji utječu na cijenu zakupa
Mani centar, koji nikada nije u potpunosti zaživio, je najlogičnije da se prenamjeni u skladišne ili logističke prostore, a repozicioniranje bi bio logičan potez i za prve zagrebačke centre, Importanne i Importanne Galeriju.
Repozicioniranje u konačnici ne znači i smanjenje cijene zakupa, no kakva će ona u konačnici biti ovisi hoće li centar postati atraktivniji i privući nove zakupce, a u slučaju dobivanja nove namjene, u koji nekretninski segment će biti prostor prenamijenjen.
- Repozicioniranje centara u smislu širenja ponude obično ima pozitivan utjecaj na postojeće zakupce na način da kroz dodavanje raznolikih sadržaja i privlačenje većeg broja pIzrežiosjetitelja, centar postaje atraktivniji za trgovce i druge komercijalne zakupce. To rezultira većom potražnjom za prostorima unutar centra, što može u konačnosti i podići cijenu zakupa.
Kod repozicioniranja u smislu promjene namjene, cijenu zakupa diktirat će uvjeti na tržištu za određeni nekretninski segment. Ako pričamo hipotetski, o shopping centru koji posluje s gubitkom, i iz kojeg izlaze zakupci, promjena namjena s trgovačke namjene na primjerice skladišne prostore, može značiti smanjenje zakupnine za zakupce.
Osim lokacije, koja u svakom slučaju igra veliku ulogu kada se radi o formiranju cijene zakupa, postoji mnogo drugih faktora koji na navedeno utječu, kao što su dužina trajanja zakupa, površina koja se zakupljuje, investicija u prostor od strane vlasnika odnosno zakupodavca, i ostali elementi komercijalne ponude – zaključila je Nuccia Basanić.