Tko je zaradio na eksploziji cijena stanova?

Kada je riječ o nekretninama, u Hrvatskoj svatko ima svoju omiljenu inflaciju. Građevinari govore o čeliku, betonu i skupim radnicima. Developeri o zemljištu, dozvolama i financiranju. Prodavatelji starijih stanova o 'tržištu'. Kupci koji na kraju sve plate najčešće čuju isto objašnjenje: stanovi su skupi zato što je sve poskupjelo. 

No koliko su zaista poskupjeli pojedini ‘sastojci’ stana? Prema indeksnim nizovima Grada Zagreba, kupoprodajne cijene stanova i apartmana od 2019. do 2025. porasle su oko 93 posto. Da bi se vidjelo tko je taj rast najviše pogurao, treba usporediti koliko su u istom razdoblju rasli materijal, rad, zemljište, razvojni troškovi i marže. 

Prema procjeni Hrvatske gospodarske komore, u Zagrebu i većim hrvatskim gradovima najveću stavku u cijeni novog stana i dalje čine građevinski radovi i materijal, s udjelom od 35 do 45 posto. Zemljište čini 15 do 30 posto, a na atraktivnim lokacijama i više. Projektiranje, dozvole, komunalni doprinosi i priključci dodaju još osam do 15 posto, financiranje, administracija, marketing i ostali razvojni troškovi pet do 10 posto, porezi i davanja pet do 15 posto, dok se developerska marža okvirno kreće između 10 i 20 posto. 

Rad i materijal rasli sporije

Ta se struktura, naravno, mijenja ovisno o lokaciji, veličini projekta, standardu gradnje i tržišnom trenutku. Što je lokacija atraktivnija, to udio zemljišta i developerske marže postaje veći, a relativni udio same fizičke gradnje manji.

Prvi i najvidljiviji krivac za poskupljenje bio je građevinski materijal. U razdoblju od 2021. do 2023. doista su snažno rasli troškovi željeza, čelika, betona, izolacija i instalacija. No DZS-ov indeks cijena građevnog materijala od 2019. do 2025. porastao je oko 31 posto. To je velik rast, ali ni približno rastu cijena stanova.