Kako procjena vještaka optimizira likvidnost i štiti od Porezne?

Dobra investicijska prilika ima svoj rok trajanja. Nabava nove proizvodne linije, proširenje skladišnog kapaciteta ili kupnja poslovnog prostora često ovise o tome koliko brzo tvrtka može zatvoriti financijsku konstrukciju. Kada se dio investicije financira kreditom osiguranim nekretninom, procjena kolaterala postaje jedan od važnih koraka na putu od poslovnog plana do realizacije.

Za vlasnika poduzeća ili financijskog direktora pritom nije presudna samo brzina. Procjena mora banci pružiti dovoljno jasnu i argumentiranu sliku tržišne vrijednosti nekretnine na kojoj se temelji osiguranje kredita. Drugim riječima, kvalitetan elaborat nije formalnost koja se prilaže dokumentaciji, nego dokument koji treba izdržati stručnu provjeru.

Upravo je zato korisno procjenu uključiti u investicijski proces dovoljno rano. Procjena poslovnih nekretnina koju izrađuje Solar Arhitektura temelji se na stručnom pristupu tržišnoj vrijednosti, uz mogućnost isporuke službenog elaborata u roku od 48 sati od obavljenog očevida. Za poduzeće koje istodobno pregovara s bankom, dobavljačima i izvođačima takav rok može imati vrlo konkretnu poslovnu vrijednost.

Zašto 48 sati može biti važno za investicijski ciklus?

Vrijeme potrebno za procjenu samo je jedan dio procesa odobravanja kredita, ali je dio na koji poduzetnik može utjecati dobrim odabirom procjenitelja i pravodobnom pripremom dokumentacije.

Kod investicijskih projekata nekoliko dana ponekad mijenja dinamiku cijelog posla. Ponuda dobavljača može imati ograničen rok, izvođač treba rezervirati termin, a kupnja nekretnine ili opreme često je vezana uz unaprijed dogovorenu financijsku konstrukciju. Ako banka za nastavak obrade zahtijeva procjenu nekretnine koja služi kao kolateral, brz i kvalitetno pripremljen elaborat pomaže da se taj korak dovrši bez nepotrebnog zastoja.

Brzina, međutim, nema veliku vrijednost ako je postignuta na račun kvalitete. Procjenitelj mora prikupiti i analizirati relevantne podatke, utvrditi obilježja nekretnine, odabrati odgovarajući pristup procjeni te obrazložiti zaključak o vrijednosti. Rok od 48 sati zato ima smisla upravo kada iza njega postoji organiziran stručni postupak, a ne prečac.

Banka ne gleda samo broj na posljednjoj stranici

Tržišna vrijednost poslovne nekretnine banci služi kao jedan od elemenata za procjenu kvalitete kolaterala. Zbog toga nije dovoljno zaključiti da određena hala, ured ili skladište 'vrijedi otprilike' određeni iznos.

Elaborat mora pokazati kako se do vrijednosti došlo.

Solar arhitektura surađuje s većinom vodećih banaka u Hrvatskoj te je upoznata sa zahtjevima koje banke postavljaju kod procjene kolaterala, čime se smanjuje potreba za naknadnim dopunama i pojašnjenjima. U praksi je to važno zato što procjenitelj poznaje standarde i očekivanja koja se pojavljuju u postupcima kreditiranja te zna koje podatke treba jasno dokumentirati kako bi nalaz bio upotrebljiv u bankovnom procesu.

Za financijskog direktora takav pristup donosi nešto vrlo praktično: kvalitetnije pripremljenu dokumentaciju za razgovor s bankom. Cilj nije 'napuhati' vrijednost kolaterala, nego tržišnu vrijednost utvrditi realno i argumentirano. Precijenjena nekretnina nije kvalitetniji kolateral samo zato što je broj veći, kao što ni podcijenjena nekretnina ne daje vlasniku dobru sliku imovine kojom raspolaže.

Jurica Jagar, Solar arhitektura

Poslovna hala nije veliki stan

Kod poslovnih nekretnina kvadratura je tek početak analize. Često se procjenjuju proizvodne hale, skladišta, uredske zgrade, trgovački prostori i druge nekretnine čija vrijednost ovisi o njihovoj funkciji i mogućnosti ostvarivanja prihoda. Dvije hale slične površine mogu imati bitno različitu tržišnu vrijednost zbog lokacije, pristupa prometnoj infrastrukturi, tehničkih karakteristika, mogućnosti korištenja, stanja objekta ili potencijala ostvarivanja prihoda.

Slično vrijedi za uredske i skladišne prostore. Kod njih na vrijednost mogu utjecati čimbenici koji su za tipičnu stambenu nekretninu manje važni ili se promatraju na drukčiji način. Primjerice:

• prometna i logistička povezanost lokacije
• funkcionalnost prostora za konkretnu poslovnu namjenu
• tehničko stanje i opremljenost objekta
• mogućnost prilagodbe ili alternativnog korištenja
• tržišne najamnine i prihodovni potencijal
• energetska svojstva i povezani operativni troškovi.

Zato procjena poslovne nekretnine zahtijeva razumijevanje B2B tržišta, a ne samo usporedbu cijene četvornog metra s nekoliko oglasa. Oglasna cijena uostalom nije isto što i realizirana tržišna vrijednost, niti svaki usporedivi objekt ima jednaku relevantnost.

Kod nekretnine koja treba poslužiti kao kolateral posebno je korisno kada procjenitelj može jasno argumentirati elemente koji utječu na njezinu vrijednost. Tako banka dobiva kvalitetniju podlogu za vlastitu procjenu rizika, dok uprava tvrtke dobiva realniji pogled na vrijednost imovine kojom raspolaže.

Kada procjena ima vrijednost i izvan kreditnog postupka?

Procjena izrađena za potrebe financiranja može otvoriti i širu temu upravljanja imovinom. Tvrtke godinama mogu posjedovati hale, zemljišta, urede ili skladišta čija se tržišna vrijednost promijenila znatno više nego što je vidljivo iz računovodstvenih podataka.

Poznavanje aktualne tržišne vrijednosti upravi daje kvalitetniju osnovu za odluke o financiranju, prodaji, kupnji, ulaganju ili reorganizaciji portfelja nekretnina. Nekretnina tada prestaje biti samo fizička imovina evidentirana u poslovnim knjigama i postaje podatak koji se može uključiti u planiranje kapitala.

Posebnu pažnju traže transakcije s povezanim osobama ili prijenosi nekretnina unutar povezanih poslovnih struktura. Takve transakcije mogu biti predmet pojačane pozornosti Porezne uprave, zbog čega stručno izrađena procjena predstavlja važnu podlogu za dokazivanje da je vrijednost nekretnine utvrđena prema tržišnim kriterijima.

U takvim situacijama stručno dokumentirana tržišna vrijednost daje upravi čvršću podlogu za obrazlaganje uvjeta pod kojima je transakcija provedena.

Procjena pritom ne zamjenjuje porezno ili pravno savjetovanje. Njezina je uloga preciznija: dokumentirati vrijednost nekretnine stručnom metodologijom i time osigurati relevantan dokaz o tržišnoj vrijednosti u trenutku procjene.

Dobar elaborat skraćuje put od imovine do kapitala

Za MSP koji planira novi investicijski ciklus pitanje vrijednosti nekretnine nije akademsko. Ono može izravno utjecati na raspoloživi kolateral, strukturu financiranja i razgovore s bankom.

Zato kvalitetnu procjenu ima smisla promatrati kroz tri kriterija: stručnost procjenitelja, kvalitetu argumentacije tržišne vrijednosti i brzinu izrade. Tek kada su sva tri elementa prisutna, procjena postaje alat koji prati tempo poslovne odluke umjesto još jednog dokumenta koji treba pribaviti.

Upravo se tu vidi razlika između administrativnog ispunjavanja zahtjeva i upravljanja investicijskim procesom. Tvrtka koja unaprijed zna vrijednost svoje imovine i raspolaže elaboratom prilagođenim zahtjevima financijskih institucija može preciznije razgovarati o mogućnostima financiranja te kvalitetnije planirati sljedeći potez.

U investicijskom ciklusu nekretnina nije samo zgrada, zemljište ili skladište. Kada je njezina tržišna vrijednost stručno utvrđena i dobro dokumentirana, ona postaje konkretna financijska informacija na temelju koje se može razgovarati o kapitalu, likvidnosti i sljedećoj fazi razvoja poslovanja. Za poduzetnike kojima je važna brza i stručna procjena poslovne nekretnine, Solar arhitektura omogućuje jednostavan online upit i brzu organizaciju očevida te izradu elaborata prilagođenog zahtjevima banaka i drugih institucija.