Plaća nije dovoljna: Što banka gleda kod stambenog kredita

Piše: Željko Morović, specijalist za stambeno financiranje i financijsko savjetovanje

Stan je savršen. Lokacija odgovara, raspored je dobar, terasa je baš onakva kakvu ste tražili. Cijena – 300 tisuća eura. I tek tada dolazi pitanje koje je trebalo doći puno ranije: možete li si ga uopće priuštiti?

U praksi se često vidi da kupci prvo pronađu nekretninu, zatim počnu pregovarati o cijeni, razmišljati o kapari i preseljenju, a tek onda ozbiljno provjere koliko im banka može odobriti. Problem nastaje kada se kupac već emocionalno veže uz nekretninu. Pronašao je stan koji mu odgovara, možda već razgovara s prodavateljem o kapari i počeo je planirati preseljenje, a tek tada sazna da iznos kredita koji može dobiti nije dovoljan za kupnju.

Zato kupci uvijek trebaju obrnuti redoslijed: prvo provjeriti kreditnu sposobnost i odraditi cjenovni okvir, a tek onda ozbiljno krenuti u potragu za nekretninom. 

Plaća nije jedino što banka gleda

Jedno od prvih pitanja koje klijenti postavljaju jest: 'Koliki kredit mogu dobiti s ovom plaćom?' Međutim, sama plaća nije dovoljna za odgovor. U procjenu kreditne sposobnosti ulaze postojeće kreditne obveze, obveze po kreditnim karticama, leasing i dopuštena prekoračenja. Ako ste sudužnik po tuđem kreditu, i ta obveza utječe na vašu kreditnu sposobnost.

Važni su i rok otplate, dob klijenta, primanja i obveze svih osoba koje zajedno sudjeluju u kreditu te kreditna povijest evidentirana u OSR sustavu. Pojedine banke pritom primjenjuju i vlastite interne kriterije procjene kreditnog rizika. Zbog toga dvije osobe s jednakom plaćom ne moraju imati jednaku kreditnu sposobnost.

Tek kada se uzmu u obzir postojeće obveze i ostali kriteriji, dobiva se realna slika kreditne sposobnosti. Zato je teško ozbiljno planirati kupnju nekretnine samo na temelju iznosa mjesečnih primanja.

Cijena stana nije isto što i iznos kredita koji možete dobiti

Drugo pitanje koje kupci često podcjenjuju jest koliko će im vlastitih sredstava trebati za kupnju. Ako stan košta 300 tisuća eura, ne treba automatski pretpostaviti da će cijeli iznos biti moguće financirati stambenim kreditom.

Ako je procijenjena vrijednost nekretnine jednaka kupoprodajnoj cijeni i banka financira 90 posto njezine vrijednosti, kredit bi iznosio 270 tisuća eura. U tom primjeru kupac mora osigurati preostalih 30 tisuća eura, a upravo taj iznos za mnoge može postati veći problem od samog anuiteta stambenog kredita.

U praksi možete imati kućanstvo koje uz uredna i stabilna primanja može otplaćivati anuitet stambenog kredita, ali nema 30 tisuća eura vlastitih sredstava za kupnju stana od 300 tisuća eura. Tada počinje traženje načina kako osigurati taj iznos. Jedno od rješenja može biti dodatni kredit, ali kupac tada više nema jednu, nego dvije kreditne obveze, što dodatno opterećuje kućni budžet.

Zato nije dovoljno samo pronaći način kako realizirati kupnju. Treba pogledati ukupnu mjesečnu obvezu koja ostaje nakon kupnje i koliko prostora kućanstvu ostaje za ostale životne troškove. Stambeni kredit ne završava odobrenjem kredita i potpisivanjem ugovora – otplaćuje se godinama, često desetljećima. Financijsku sliku zato treba sagledati prije kupnje, a ne tek nakon što su obveze već preuzete.

Prije ozbiljne potrage za nekretninom trebalo bi znati tri stvari: kolika vam je okvirna kreditna sposobnost, koliko vlastitih sredstava imate i do koje cijene nekretnine možete realno ići. Ako izračun pokaže da je vaš cjenovni okvir 240 tisuća ili 250 tisuća eura, nema mnogo smisla mjesecima obilaziti stanove od 300 tisuća eura pa tek nakon toga tražiti način kako osigurati razliku.