Udar na divlju gradnju: Legalizacija uz more skuplja i do sedam puta

Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine uputilo je u javno savjetovanje nacrt nove Uredbe o naknadi za zadržavanje nezakonito izgrađene zgrade u prostoru. Uredba detaljno otkriva model obračuna volumena i koeficijente za gradnju u zaštićenim zonama. Prema nacrtu, najveći ceh platit će bespravna gradnja na najosjetljivijim lokacijama, osobito u obalnom pojasu izvan građevinskog područja, te objekti obujma većeg od 7000 kubika.

Iako se na prvi pogled radi o tehničkom usklađivanju s uvođenjem eura i novim izmjenama zakona iz 2026. godine, usporedba s uredbom iz 2012. pokazuje da se sama logika obračuna nije bitno mijenjala. Ono što se promijenilo jesu iznosi: naknade su u ključnim razredima povećane približno 2,3 puta.

Udari na obalu

Ključni element nove Uredbe su i dalje koeficijenti lokacije (Lk), kojima se penalizira položaj bespravnog objekta u prostoru. Za zgrade unutar građevinskog područja koeficijent iznosi neutralnih 1,00. Međutim, za gradnju izvan građevinskih zona kazne drastično rastu.

Najveći udarac doživjet će investitori koji su gradili na najatraktivnijim lokacijama. Ako je objekt podignut u zaštićenom obalnom području (ZOP) u pojasu do 100 metara izvan građevinskog područja, primjenjuje se koeficijent od 7,00. To znači da će naknada za identičnu kuću tik uz more biti sedam puta viša nego da je izgrađena unutar građevinske zone. S koeficijentom 5,00 penalizira se i gradnja na vodnom dobru te u gospodarskim, zaštitnim i šumama s posebnom namjenom.

Progresivni 'porez na kubike'

Dizajn obračuna naknade po obujmu (No) postavljen je progresivno, slično kao razredi poreza na dohodak. Što je volumen zgrade veći, jedinična cijena po kubičnom metru (m3) drastično skače, što izravno pogađa ne samo obiteljske kuće s viškom etaža, već i divlje komercijalne objekte, hotele i logističke hale.

Naknada kreće od 1,20 eura po kubičnom metru za prvih 300 kubika obujma, raste na 3 eura za dio između 300 i 3000 kubika, 9 eura za dio od 3000 do 7000 kubika, a za svaki kubik iznad 7000 kubika iznosi 22,50 eura.

Za male, pomoćne zgrade u funkciji osnovnog objekta (jedna etaža, do 50 kvadrata tlocrtno), država je propisala fiksni paušal od 150 eura, što je ujedno i zakonski minimum ispod kojeg naknada ne može ići ni za jedan objekt. Vrijedi napomenuti da država ipak radi distinkciju prema namjeni, dok stambeni i poslovni prostori plaćaju punu cijenu volumena, za industrijske hale baza se reže na pola (Kn=0,50), a za poljoprivredne objekte na 30 posto (Kn=0,30).

Tko plaća odmah dobiva popust

Uvjeti naplate u novoj Uredbi jasno demonstriraju princip 'mrkve i batine'. Država nudi popust od 25 posto za jednokratno plaćanje cijelog iznosa u roku od 30 dana od izvršnosti rješenja. Ako obveznik zakasni s uplatom makar jedan dan, popust se trajno briše, a na puni iznos počinju teći zatezne kamate.

S druge strane, građani koji ne mogu platiti odjednom mogu izabrati obročnu otplatu do 5 godina (60 mjeseci), koja je dopuštena samo za iznose iznad 500 eura. No, oni time gube pravo na popust od 25 posto.

Država je tu postavila i rigorozne pragove, pa prvi obrok mora iznositi minimalno 5 posto ukupne naknade (ali ne manje od 300 eura), dok preostale mjesečne rate ne smiju biti niže od 90 eura.