Dolazi hlađenje cijena stanova, ali ne treba očekivati urušavanje

Suprotno prevladavajućoj percepciji u javnosti, kupiti stan danas je u Hrvatskoj lakše nego u zadnja dva desetljeća, a tržište stambenih nekretnina u idućim godinama očekuje normalizacija rasta cijena, ali ne i urušavanje kakvom smo svjedočili tijekom krize 2009. godine. Poruke su to s predstavljanja publikacije 'Nekretninski puls' u utorak u Zagrebačkoj banci. Na publikaciji su zajednički radili ekonomisti vodeće banke u zemlji te Ekonomski lab i njegovi ekonomski analitičari, Velimir Šonje i Ivica Brkljača.

Kako je u uvodnom dijelu istaknuo glavni makroekonomist Zabe Hrvoje Dolenec, publikacija nudi sveobuhvatan pogled na tržište nekretnina u Hrvatskoj. Dolenec je posebno istaknuo kako analizirati ovo tržište nije nimalo lako s obzirom na to da postoji 'šuma' podataka, od kojih dio nije vjerodostojan.

Hrvoje Dolenec, glavni ekonomist Zagrebačke banke

Priuštivost nekretnina danas je vruća tema, ne samo u Hrvatskoj, već i u Europskoj uniji koja na taj gorući problem namjerava odgovoriti Aktom o priuštivosti nekretnina. U publikaciji je izračunat i indeks priuštivosti nekretnina koji ne uzima u obzir samo cijene stanova i njihov odnos s prosječnim plaćama, već uračunava i uvjete financiranja, odnosno kamatne stope na stambene kredite.

Starogradnja raste brže

Cijene nekretnina ne prestaju rasti, a u prvom tromjesečju više su 14 posto na godišnjoj razini. No, ono što je zanimljivo jest podatak da je rast cijena starogradnje iznosio više od 16 posto, dok je kod novogradnje primjetno usporavanje na manje od deset posto, kazao je Velimir Šonje. Prema njegovim riječima, odvajanje rasta cijena starogradnje i novogradnje počelo se događati 2024. godine. Šonje to tumači činjenicom da dobar dio građevinskih poduzetnika gradi s kreditima banaka. Kako otplata kredita radi svoje, oni ne mogu (dugo) čekati, što objašnjava činjenicu da su spremni prodati po nižim cijenama.

S druge strane, vlasnici postojećih stanova, ako nisu u velikoj financijskoj stisci, mogu čekati dok ne dobiju zadovoljavajuću cijenu. Po njegovu sudu, to može objasniti paradoks da prodaja stanova pada, ali ne padaju i cijene. Šonje smatra da je ovakav nesrazmjer neodrživ te da će doći do normalizacije rasta cijena, 'ali ne i pada', naglasio je. Regionalno gledano, najveći rast cijena bilježi se u Zagrebu, što traje još od 2017. godine. Iako bi se reklo da i cijene na obali snažno rastu, statistika pokazuje da je na Jadranu dinamika sporija nego u unutrašnjosti, ponajviše jer od 2022. opada udio stranaca na kupovnoj strani.

Inače, po dinamici rasta cijena Hrvatska je, kratkoročno gledano, pri europskom vrhu. Naime, u zadnje tri godine zauzimamo četvrtu poziciju po rastu cijena, a u zadnjih pet godina smo na trećem mjestu. No, ako se promotri 15-godišnje razdoblje, Hrvatska je na devetom mjestu.

- Tempo rasta nekretnina uvijek prati šira makroekonomska slika. Posljednjih nekoliko godina hrvatsko gospodarstvo jedno je od najbrže rastućih u EU, pa je logično da smo i po rastu cijena nekretnina pri vrhu – istaknuo je Šonje. Divljanje cijena nekretnina može ublažiti isključivo veća ponuda. Naime, iako će ove godine biti sagrađeno više od 19 tisuća stanova, najviše od 2008. godine, to je i dalje za četvrtinu manje nego tijekom prethodnog nekretninskog i građevinskog vrhunca 2007. godine, ističe Šonje.

Lakše do stana nego prije 20 godina

U ponudi postoji i prostorni nesklad. Primjerice, trenutačno se u Zadarskoj županiji gradi više nego 2008., dok je broj novih stanova koji dođu na zagrebačko tržište upola manji nego prije 18 godina. Veću ponudu trebale bi poticati ponajprije jedinice lokalne samouprave, smatra Šonje, kroz brže donošenje urbanističkih planova i izdavanje građevinskih dozvola. Kad je riječ o priuštivosti, u publikaciji stoji da je danas za stan od 70 četvornih metara potrebno izdvojiti 11,4 godišnje prosječne plaće. Dugoročni prosjek iznosi 12,6 godišnjih primanja, dok je 2008. trebalo za takav stan raditi punih 15 godina.

Ako se u indeks priuštivosti uračunaju i kamatne stope koje su trenutačno među najpovoljnijima u Europi, situacija je bolja za šest posto u odnosu na zadnje tri godine. Indeks priuštivosti je oko 30 posto iznad razine iz 2002. godine, što proizlazi iz rasta dohotka, zaposlenosti, pada kamatnih stopa i rasta dostupnosti stambenih kredita, usprkos rastu cijena stambenih nekretnina. Šonje je kazao kako sve ukazuje na to da se Hrvatska nalazi u zreloj fazi građevinskog ciklusa čiji bi vrhunac u segmentu stambene izgradnje mogao biti produžen, suprotno od iskustava iz prethodnog ciklusa (oko 2008.) kada se dogodio nagli obrat.

Naveo je pet razloga za to. Prvi je što je tržište danas mnogo manje zasićeno i zaduženo nego prije 18 godina. Nadalje, aktualni građevinski ciklus počiva na europskim fondovima i vlasničkom kapitalu, a ne toliko na dugu. Kao treće, kreditno kupljene nekretnine su upola priuštivije nego 2008. Nadalje, zaštita potrošača danas je daleko veća, pa se ne može dogoditi novi 'švicarac', a najavljuju se i europski politički alati poput već spomenutog Akta o priuštivosti.

Iz perspektive banaka, tržište ima još dosta potencijala za daljnji rast kreditiranja jer ukupni portfelj stambenih kredita iznosi 15 posto vrijednosti gospodarstva. Ako se niskoj zaduženosti pribroji strukturno snažna potražnja, prostor za rast kreditiranja nije iscrpljen, poručio je Šonje.