Otplatili ste kredit ili naslijedili stan? To pravno još nije vaše

Nekretnina je za većinu građana najvrjednija imovina koju posjeduju. Upravo zato svaka odluka koja se odnosi na kupnju, prodaju, darovanje, nasljeđivanje, opterećenje ili uređenje nekretnine zahtijeva posebnu pažnju. Pogreška koja se u početku čini kao administrativni detalj kasnije može dovesti do zastoja u prodaji, nemogućnosti upisa vlasništva, problema s kreditom, obiteljskih nesporazuma ili dugotrajnih sudskih postupaka.

Hrvatska javnobilježnička komora ovim putem želi podsjetiti građane da se pravna sigurnost kod nekretnina ne stvara tek u trenutku potpisa ugovora. Ona počinje puno ranije, provjerom onoga što je upisano, razumijevanjem značenja pojedinih upisa i pažljivom pripremom isprava na temelju kojih će se tražiti promjena u zemljišnoj knjizi.

Zemljišne knjige imaju ključnu ulogu jer pokazuju pravno stanje nekretnine. U njima se vidi tko je upisan kao vlasnik, postoje li suvlasnici, je li nekretnina opterećena hipotekom, postoji li služnost, zabilježba spora, zabrana raspolaganja ili drugo pravo koje može utjecati na sigurnost pravnog posla. Zbog toga zemljišnoknjižni izvadak nije samo dokument koji se pribavlja radi formalnosti. On je jedan od najvažnijih alata zaštite građana prije donošenja odluke o nekretnini.

Što prije kupnje?

Prije kupnje nekretnine nije dovoljno provjeriti tko u njoj živi, tko je koristi ili tko se predstavlja kao vlasnik. Ključno je provjeriti tko je upisan u zemljišnoj knjizi. U praksi se i dalje događaju situacije u kojima se nekretnina godinama koristi unutar obitelji, nasljednici su se međusobno usmeno dogovorili ili je kupoprodaja ranije provedena samo djelomično, ali zemljišnoknjižno stanje nikada nije uređeno. Takve okolnosti mogu ozbiljno otežati novi pravni posao, osobito kada se nekretnina želi prodati, darovati, etažirati ili koristiti kao osiguranje za kredit.

Zemljišnoknjižni izvadak treba čitati pažljivo. Ime vlasnika važno je, ali nije jedini važan podatak. Treba provjeriti opis nekretnine, suvlasničke omjere, postojeće terete i sve zabilježbe. Hipoteka znači da je nekretnina dana kao osiguranje za određenu tražbinu. Služnost može značiti da netko ima pravo prolaza, korištenja ili neko drugo pravo na nekretnini. Zabilježba spora upozorava da se vodi postupak koji može utjecati na vlasništvo ili drugo pravo. Zabrana otuđenja ili opterećenja može ograničiti mogućnost prodaje ili daljnjeg raspolaganja. Takvi upisi ne znače uvijek da se nekretnina ne može kupiti, prodati ili darovati. Međutim, znače da građanin mora razumjeti što oni znače prije nego što potpiše ugovor ili isplati novac. Sigurna odluka nije ona u kojoj se rizici prešute, nego ona u kojoj se prepoznaju na vrijeme i riješe prije nego što proizvedu štetu.

Važno je razlikovati zemljišnu knjigu i katastar. Katastar sadrži podatke o položaju, obliku, površini i načinu uporabe katastarske čestice, dok zemljišna knjiga prikazuje pravno stanje nekretnine. U praksi se može dogoditi da podaci u katastru, zemljišnoj knjizi i stvarnom stanju na terenu nisu potpuno usklađeni. Takve razlike ne treba zanemariti jer se najčešće pokažu problematičnima upravo u trenutku kada se nekretninom želi raspolagati.

Nasljeđivanje nekretnina

Poseban oprez potreban je kod naslijeđenih nekretnina. Često se događa da nakon smrti vlasnika nasljednici nastave koristiti kuću, stan ili zemljište, ali zemljišnoknjižno stanje nije usklađeno s novim pravnim stanjem. Dok se nekretnina koristi unutar obitelji, problem možda nije vidljiv. No kada se pojavi potreba za prodajom, darovanjem, obnovom, kreditom ili podjelom imovine, neuređeno zemljišnoknjižno stanje može usporiti ili zakomplicirati cijeli postupak.

U ostavinskom postupku rješenjem o nasljeđivanju utvrđuje se tko je nasljednik, što čini ostavinu i koja prava pripadaju pojedinim osobama. Kada ostavinski postupak provodi javni bilježnik kao povjerenik suda, on postupa na temelju sudskog povjerenja i pod nadzorom suda. Pravomoćno rješenje o nasljeđivanju dostavlja se nadležnom zemljišnoknjižnom sudu radi provedbe potrebnih upisa, pa građani ne bi trebali polaziti od pretpostavke da nakon ostavinskog postupka sami trebaju fizički nositi rješenje zemljišnoknjižnom odjelu. Ipak, važno je provjeriti je li upis doista proveden i odgovara li stanje u zemljišnoj knjizi novom pravnom stanju.

Slični problemi mogu nastati i nakon otplate kredita. Građani ponekad smatraju da prestankom otplate automatski nestaje i hipoteka. No ako je hipoteka upisana u zemljišnoj knjizi, ona ondje ostaje vidljiva sve dok se ne provede brisanje na temelju odgovarajuće isprave. Zato je nakon otplate kredita važno provjeriti je li pribavljeno brisovno očitovanje i je li zatraženo brisanje hipoteke. Neizbrisani stari tereti mogu kasnije otežati prodaju ili novo financiranje nekretnine.

Darivanje nekretnina

Kod darovanja nekretnine važno je da darovatelj i daroprimatelj razumiju posljedice svoje odluke. Darovanje nije samo obiteljski dogovor, nego pravni posao kojim se imovina prenosi bez ugovorene naknade. Pritom treba voditi računa o tome da kod darovanja ili drugog stjecanja nekretnine bez naknade mogu nastati porezne obveze, dok su određene osobe, ovisno o zakonskim uvjetima i odnosu s darovateljem, oslobođene plaćanja poreza. Zato treba jasno utvrditi što se daruje, kome se daruje, zadržava li darovatelj neko pravo, primjerice pravo stanovanja, te kako će se promjena provesti u zemljišnoj knjizi. Jasno uređeni odnosi štite i darovatelja i osobu koja prima dar.

Kod kupoprodaje je jednako važno zaštititi i kupca i prodavatelja. Kupac treba znati kupuje li nekretninu od osobe koja je ovlaštena njome raspolagati i postoje li tereti koji mogu utjecati na njegovo pravo. Prodavatelj treba znati je li njegovo vlasništvo uredno upisano i postoje li zapreke koje mogu usporiti ili onemogućiti prodaju. Kada se kupnja financira kreditom, banka dodatno provjerava vrijednost i pravnu prihvatljivost nekretnine, što je još jedan razlog zašto uredno zemljišnoknjižno stanje ima praktičnu važnost.

Posebnu pozornost treba obratiti i na suvlasništvo. Mnoge nekretnine, osobito nakon nasljeđivanja, imaju više suvlasnika. Suvlasništvo samo po sebi nije problem, ali može postati izvor nesporazuma ako se ne zna tko koristi koji dio nekretnine, ako jedan suvlasnik želi prodaju, a drugi se protivi ili ako stvarno korištenje ne odgovara upisanim suvlasničkim udjelima. Takve odnose korisno je urediti prije nego što dođe do spora.

Potpis ugovora nije kraj 

Građani trebaju znati i da potpis ugovora nije uvijek kraj posla. Kod nekretnina je važno da isprava bude pravilno sastavljena i podobna za provedbu u zemljišnoj knjizi. Ako nedostaju bitni podaci, ako nekretnina nije pravilno označena, ako nije jasno izražena volja stranaka ili ako nedostaje izjava potrebna za upis, prijedlog može biti odbijen ili odbačen. Tada nastaju dodatni troškovi, gubi se vrijeme i povećava pravna nesigurnost.

Nakon potpisa potrebno je provjeriti je li prijedlog za upis podnesen i je li promjena provedena. Prijedlozi za upis u zemljišne knjige danas se podnose elektronički putem javnog bilježnika ili odvjetnika, kao ovlaštenih korisnika sustava elektroničke komunikacije sa sudom. Javni bilježnik, nakon sastavljanja javnobilježničkog akta, solemnizacije ili ovjere potpisa na ispravi koja je temelj za upis u zemljišnu knjigu, podnosi prijedlog za upis u skladu s propisima, osim ako se stranka tome izričito protivi. To znači da više nije uobičajena ni redovna praksa da stranke same fizički predaju ugovore zemljišnoknjižnom odjelu. Potpisana isprava može biti temelj za upis, ali tek provedeni upis pokazuje novo zemljišnoknjižno stanje. Zato građani ne bi trebali pretpostaviti da je sve završeno samim potpisivanjem ugovora, darovnice, brisovnog očitovanja ili druge isprave. Uredna dokumentacija, pravilno podnesen prijedlog i provedeni upis zajedno čine pravnu sigurnost.

Danas je građanima pristup zemljišnim knjigama znatno jednostavniji nego ranije. Velik dio podataka može se provjeriti elektronički, a zemljišnoknjižni izvadak može se pribaviti digitalnim putem. No dostupnost podataka ne znači uvijek da ih je lako pravilno protumačiti. Ako se u izvatku nalaze tereti, zabilježbe, neusklađeni podaci ili drugi upisi čije značenje nije jasno, preporučljivo je prije donošenja odluke zatražiti stručno tumačenje.

U poslovima s nekretninama mogu sudjelovati zemljišnoknjižni sudovi, katastar, javni bilježnici, odvjetnici, banke, javnopravna tijela i druge institucije, ovisno o konkretnoj situaciji. Njihove se uloge razlikuju, ali cilj je isti: da se pravni posao provede zakonito, jasno i sigurno. Građanin je pritom najbolje zaštićen kada na vrijeme provjeri stanje, razumije ono što potpisuje i prati je li promjena u zemljišnoj knjizi doista provedena.

Informiran i zaštićen

Hrvatska javnobilježnička komora ističe da je informiran građanin ujedno i zaštićen građanin. Nekretnina se ne procjenjuje samo prema lokaciji, cijeni i izgledu, nego i prema pravnom stanju. Stara hipoteka, neuređeno zemljišnoknjižno stanje nakon nasljeđivanja, nejasno suvlasništvo, zabilježba spora ili neusklađeni podaci mogu imati ozbiljne posljedice, čak i kada na prvi pogled izgledaju kao tehnički detalji. Zemljišne knjige zato ne treba promatrati kao udaljen administrativni sustav, nego kao praktičan alat zaštite imovine. One građanima omogućuju da na vrijeme prepoznaju rizike, donesu sigurnije odluke i izbjegnu probleme koji se često mogu spriječiti pažljivom provjerom i urednom dokumentacijom.

U vremenu u kojem su nekretnine za mnoge građane najvažnija životna imovina, odgovoran odnos prema zemljišnoknjižnom stanju pitanje je osobne, obiteljske i gospodarske sigurnosti. Provjeriti što je upisano, razumjeti značenje upisa, urediti dokumentaciju i provjeriti provedbu promjene osnovni su koraci koji građanima mogu pomoći da zaštite svoja prava.

Zemljišne knjige nisu samo evidencija vlasništva. One su javni sustav povjerenja. Što su podaci u njima točniji, dostupniji i ažurniji, to je sigurniji svaki građanin koji kupuje, prodaje, nasljeđuje, daruje, opterećuje ili na drugi način raspolaže svojom nekretninom.